业绩受益 多家房企掀起向商业地产转型新热潮

商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫：一是开发销售环节库存高、潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
自2011年楼市宏观调控收紧后，住宅开发商掀起向商业地产转型热潮。2013年春，一方面是业内对商业地产大跃进泡沫严重的担忧，万科、中海等龙头谨慎以对；而另一方面是绿地、龙湖、远洋等房企初尝甜头后纷纷宣布加大拓展商业地产力度，龙头房企对商业地产判断初现分化，不同房企对于商业地产显示出不同的态度。

从多家房企公布的信息来看，在住宅调控不断加码之时，加大商业地产销售、自持比例成为大部分房企的现实选择。

4月9日，保利披露其一季度销售额达307.58亿元，其中商业地产项目实现了约29亿的销售，此外，今年保利在北京、上海、广州、成都、天津、佛山等地还将推售大量写字楼物业房源；除了散售写字楼外，保利还加大了自持物业的比例，预计2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。

龙湖地产在未来三年内将推出300亿-500亿元的商业物业可售货源，集团预计用15年的时间将商业利润占比从目前不到5%提升至30%；远洋从今年开始每年新增2-3个购物中心；同时招商地产、碧桂园、雅居乐等多家房企都宣布了雄心勃勃的商业建设计划。

相比之下，老大万科和高盈利代表中海则显得对商业地产有些“冷淡”。记者从中海地产获悉，中海商业地产开发以甲级写字楼为主，少量持有购物中心。

“一季度万科销售额达436.5亿元，由于商业占比较少，公司没有进行分类统计”万科商用地产管理部相关负责人告诉记者，万科计划对旗下各类商用资源进行整合，以住宅为中心，发挥商住协同效应，目前万科在北京有三个购物中心正在建设中。

业内人士指出，由于住宅开发屡次受到宏观调控的压力，商业地产、旅游地产、养老地产、工业地产等新模式都成为房企转型的热点，但其他盈利模式还在探索阶段，散售型商业地产成为最现实的转型，此外，对香港上市的远洋、龙湖来说，商业地产物业评估增值对净利润的贡献也是其投资商业地产的源动力。

■ 焦点

散售型商业成主流

从房企公开披露的信息看，目前在商业上“尝到甜头”的房企大多是以写字楼、商铺、公寓等销售为主，如绿地、保利、龙湖、金融街控股等房企都借此业绩大增，商业销售贡献分别占2012年总销售额的40%、14%、33%和45.8%。

以散售商业快速扩大规模，这在2012年刚晋升千亿房企俱乐部的绿地身上最为明显。记者从绿地集团了解到，2012年绿地房地产板块销售额达1078亿元，其中商业地产贡献超过40%。

相比散售的快速回笼资金，持有物业的收益就显得“杯水车薪”。龙湖2012年销售额达401.3亿元，其中超三成来自商业地产，但截至2012年底，龙湖自持的已开业租金收入仅4.8亿元。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，虽然散售对商业长远发展不利，但在国内金融环境无法支持自持、租金收益较低的大背景下，即使是商业开发模式最成熟的万达，收入大部分也来自于散售的公寓、写字楼、商铺。

写字楼成避风港

记者了解到，房企散售的商业地产也各有特色，如龙湖形成“天街系商铺”产品，而绿地、保利、金融街等大多数房企则以销售写字楼物业为主。

据业内人士介绍，由于龙头房企对商业地产的发展前景判断出现分化，在龙湖、远洋等房企高调涉商的同时，万科、中海等龙头房企则显得更加谨慎，由于写字楼开发风险相对较低，出现了开发商以写字楼销售为主的特点。

以绿地集团为例，在绿地集团综合体开发中，只少量持有酒店等难以销售的物业，超高层写字楼几乎全部用于散售，以此来加快投资回收速度；而2012年保利写字楼整售金额达40亿元。

宋延庆表示，写字楼开发由于风险稍小，成为房企开发商业地产的集结地。目前万科只涉足优质写字楼和社区型商业，中海、保利都偏重写字楼物业开发，而恒大仅少量自持酒店，还未涉及写字楼市场。

■ 专家观点

兰德咨询总裁宋延庆：商业地产泡沫不容忽视

商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫：一是开发销售环节库存高、潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

万达等大型商业开发商租金收入仅占年收入的3.68%，新涉足商业地产的众多开发商恐怕连持平都难。

据兰德咨询的一项调查数据显示，我国上市房企中商业地产持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。

虽然万达、中粮、华润、龙湖、远洋等房企都纷纷加大商业地产的投入，但应该看到，万科、保利、恒大、中海等千亿企业在商业地产投资上依然很谨慎，即使有少量投资，也主要是社区商业和优质写字楼。这或许能对那些热衷于商业地产的第二、第三梯队房企有所启示。