济商业地产供应成交上涨 国五条面临新考验
据了解，市场上与李女士有着同样想法的投资者不在少数，为降低政策性投资风险，不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。
继广东率先出台调控细则后，3月末，北京、上海、重庆等地陆续发布地方版楼市调控细则。4月7日，北京住房公积金管理中心发布通知，北京公积金二套房贷首付比例提至70%，利率为同期基准利率的1.1倍。人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，月还款额原则上不低于月收入的50%。
调控政策的陆续出台，让此前“高烧不退”的住宅市场受到不小影响。与之相反的，一直不温不火的商业地产再次受到追捧，引来大量投资目光的同时，许多大型开发商也悄然调整策略，加大对商业地产项目的开发。有业内人士认为，“国五条”是实力开发商做大做强商业地产的新机遇，对初涉该领域的中小开发商来说，仍面临巨大考验。
大型房企加码商业地产
刚刚过去的3月份，济南市场上商业地产供应量和成交量都出现了不同幅度的上涨，尤其写字楼和公寓市场，多个项目均有不俗的业绩贡献。从全国市场来看，“国五条”的出台，重创住宅市场的同时，也给商业地产打了一剂强心针，部分主流住宅开发商相继宣布对商业地产投资加码。
近日，龙湖地产[简介 最新动态]宣布2013年是其商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业地产利润占比从不到5%提升至30%。与此同时，一直专注于住宅开发的万科[简介 最新动态]，也将注意力分散至商业地产，其总裁郁亮表示，万科社区商业是主要发展方向。为加码商业地产开发，招商地产[简介 最新动态]也将于今年把位于蛇口的海上世界综合体项目全面开业运营，旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。
不难看出，一场大型房企在商业地产领域的争夺战即将上演。业内人士认为，不管是龙湖地产在商业领域的快速扩张，还是招商地产各商业项目的全面运营，“国五条”再次加码住宅市场的调控，但并未干预商业 地 产 市场，对商业 地 产来 说是间接利好。
城镇化带来发展新机遇
商业地产的升温，不仅仅是“国五条”的作用，业内人士认为，新型城镇化也给商业地产带来了新机遇，一些二三线城市地方政府乐于推动具有城市标志性象征的商业地产。
城镇化在2013年《政府工作报告》中多次被提及，尤其是以人为核心的新型城镇化，是拉动内需的最大潜力所在。全国人大常委、民建中央副主席、财经委员会副主任辜胜阻认为，新型城镇化是最大的潜在内需和持久的动力，将成为商业地产的重要推动力，为商业地产提供重大需求，同时也会改变人们的消费观念。
对于希望在商业地产上有所作为的企业来说，这无疑为他们进军商业地产带来了难得的机遇。受此鼓舞，在2012年度的业绩会上，包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园等开发商在内，均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素，以传统的住宅为主的开发商，开始向城市运营商转变。
投资者转向商业地产
在一波严过一波的调控政策下，投资投机性需求不断退出住宅市场，不少置业者把目光集中在不在限购之列的“商办”物业上，成熟大型社区的商业配套以及成熟商圈的写字楼、公寓成为追逐的对象。
记者走访市区几家中介门店发现，最近一段时期，业主将手中多套住宅变卖后转投商业地产的现象有所增加。刚刚挂牌了两套住宅的李女士告诉记者，国家对住宅调控的政策不断出台，20%的个税和房产税的传闻让持有多套住宅的业主心慌，鉴于投资住宅的空间越来越小，所以决定把手中的两套房屋变卖，然后买个合适的商铺。
据了解，市场上与李女士有着同样想法的投资者不在少数，为降低政策性投资风险，不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。
记者近日走访发现，近期济南写字楼和公寓销售市场成交较春节前明显活跃。业内人士认为，在投资理念日渐理性成熟的状态下，“国五条”对商业地产投资的影响，更多体现在总价不高的项目上，类似商务公寓等商住两用项目，将会更受从住宅转商业的投资客欢迎。
买卖双方面临新考验
目前看来，投资商业地产真正取得成功的不外乎万达、华润、中粮、世茂等几家实力房企，类似万达、华润的成熟商业地产开发体系，其他公司很难拷贝。业内人士认为，商业地产开发需要更丰富的经验和开发水准，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。“现在很多地方商业地产项目遍地开花，但这并不意味着每个项目都能成功。”对地产企业来说，住宅开发过去只需要解决土地、人才、资金三个问题，只要行情别太差，基本都能赚钱。而商业项目开发则不同，要涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高。所以，对部分“以住养商”模式的开发商及小开发商来说，要做真正的商业地产开发，并不是一件容易事，必须解决“运营能力”、“利益分配”和“退出机制”三大难题。
对投资者来说，与住宅相比，商业地产的生存空间仍比较大，且如果遇到性价比高的商业住宅，投资前景则相当可观。但需要注意的是，投资商铺和写字楼需要具有一定的专业知识，切勿盲目投资。面对越来越多的商业地产项目，需要考虑和注意的事项也更为复杂，开发量集中爆发、商业空置率增加、商业烂尾项目越来越多，均是投资商业地产隐藏的风险。此外，投资商业地产一定要事先计算清楚投资回报率、找好合适的下家，切忌盲目跟风