调控或对写字楼是契机 南昌写字楼将快速启动
第一商业地产新闻网 发布日期：2013-04-15 07:54:08
摘 要： 从写字楼市场角度来分析，租金预计全球主要写字楼市场的租金、收益率、资本值都将增长；2011年上半年，国内外买家均有出手买入写字楼物业。写字楼物业占到所有交易的57%，综合体占到24%，零售物业15%。
前言：
2012年，在宏观调控和住宅限购之下，商业地产火热，写字楼作为商业地产的一部分，更是借势强力崛起、爆炸式发展。今年年初，在楼市上涨预期愈演愈烈的背景下，楼市调控不断深入。记者发现，随着调控政策的不断细化，不少房企已经或正在调整和完善产品结构。不少品牌房企加大商业地产领域的开发投资，加码商业地产。为此，不少行业专家对比认为，住宅限购、限贷等调控的持续从紧，在楼市调控不断发力的情况下，住宅开发企业仍然会被动转型到商业地产，这也将进一步刺激商业地产投资需求，尤其是对写字楼市场的投资。
近两年来，商业地产和住宅地产此消彼长现象明显，随着前者再度得到关注，“投资客退市”的猜测不攻自破，而商业地产，尤其是写字楼物业，成为了楼市投资中最安稳的绿洲。据业内人士分析，地产市场住宅投资门槛必将进一步升高，不少投资客正抛售住宅转战写字楼。近年南昌写字楼投资持续升温，众多写字楼产品受到热捧，其中最吸引眼球的莫过于项目价值与升值潜力高踞南昌榜首的恒茂梦时代广场。
据了解，自从新政出台后，南昌楼市呈现二手房住宅和非住宅交易明显活跃、新建商品住宅持续热销的局面。一方面刚性需求和改善性需求强烈，另一方面开发商配合，顺应政策和市场需求主推刚需产品，同时保持理性价格，“以价换量”，使得南昌楼市的购买力得以释放，销量同比上升。另外，三月份南昌写字楼市场也量价齐升，作为南昌目前最高端商务楼群，恒茂梦时代广场国际写字楼的优势将更加明显。二、三月为传统成交淡季，但是三月份，南昌的写字楼市场出现热点。梦时代广场写字楼三月加推两层，一个月时间热销近5000平方米，房源基本售罄。那么，未来一段时间，南昌写字楼的潜在需求还有多大？其下一站的发展方向会在哪里？写字楼究竟具有怎样的市场前景？这引发了市场对新政策刺激商业地产发展的思考。
调控或对写字楼是个契机
政府对房地产市场宏观调控的目标是以稳定房价为重点，抑制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导购房消费，防止房价大起大落为核心。而对于写字楼这样的商业地产，由于其本身就有浓重的商务属性，政府不可能出台政策调控对商业地产的投资行为，只会发布指导意见，写字楼等商业地产反而可能会出现一轮新的投资小高潮。
随着开办公司门槛的降低以及投资住宅的成本加高，加之民间资本投资渠道少、风险大等诸多因素，人们对写字楼的不同需求必将形成庞大的市场份额。而南昌所处的优越区域优势，中部崛起的战略所带来的无限发展机遇，更会吸引各地甚至各国的各类投资客拥向南昌。
所以，有业内人士分析，此次国家对房地产市场的宏观调控对于写字楼等商业地产来说更应该是一个良好的发展契机。
数据是最掷地有声的证言。限购以后，大大小小的资金都在寻找投资契机。3月1日，新政出台后，南昌楼市二手房交易量明显增加，南昌某房产中介公司经理说，这些业主对于住宅地产的投资态度已日趋谨慎，并开始抛售住宅转战商业地产。商铺曾风靡一时，而伴随着政策和市场的变化，现在大量的资金又跑向了写字楼。
对于商业地产投资机会，经济学家陈淮曾毫不吝“言”指出，近10年来国家对住宅地产的调控一波接一波，但商业地产是个例外。国家对于商业地产的政策是最为稳定的，不限首付，不限购，尤其是写字楼，其发展正处于上升通道当中。“以一线城市上海为例，虽然黄浦江畔的高端写字楼栉次鳞比，但仍然供不应求。这意味着，像南昌这样的二、三线城市，其高端写字楼市场空间非常大。”他也特别提醒，商业地产有机会，但也有风险，入市需谨慎，因此选对房地产开发运营商很重要。
南昌写字楼市场将快速启动
国民经济持续稳健的快速发展，让中国企业迎来新的创富时代，此种背景下，大量中、小型企业的创业运动开展得如火如荼，它们的成长需要有良好的发展平台与事业空间，近两年来，南昌写字楼市场的快速启动无疑也在说明这样的事实。
就区域发展来说，南昌今后写字楼市场最值得关注的区域，不仅有配套资源、人才资源、企业资源成熟的老城区，同时还有南昌的红谷滩CBD中心区，南昌各大区域的写字楼项目已经取得不俗业绩，也形成了相对完善的集中商务办公板块。总之，写字楼市场的总体发展趋势是好的，当然，项目品质和区域发展的不均衡性将考验每个消费者的眼光。
纵观国内市场，在中国经济大潮中发展起来的企业大多尚处于成长阶段，虽然如何降低企业运营成本是他们较为关注的层面，但是同等的，优越地段、便利交通、高配套、大品牌等方面的因素也是这些企业选择写字楼的要素，因此，处于城市新中心、价值前景看涨、交通便利、品牌地产商开发的投资型写字楼物业，必将成为“炙手可热”的抢购品。
撇开政策，投资客其次要考量的就是风险系数。尽管房地产调控政策越发严厉，但是房地产投资依然是对抗通货膨胀的最佳武器。只是与两年前不同，目前许多投资客纷纷将目标转向商业地产，转向写字楼市场。因为，相比住宅而言，商业地产收益更大。而相比商铺产品，写字楼又具备总价低、投资回报稳定等优势，因此颇受投资客追捧。
恒茂地产营销总监黄熹认为，目前商业地产的走红，并非开发商出于新政的压力，而是在前几年就纷纷提出加码商业地产。开发商涉足商业项目，一方面开发企业为发展需要寻找其他突破口，住宅市场已非“只要能造出来就不怕卖不出去”的时代。其次，二、三线城市地方政府在城镇化概念下，乐于推动具有城市标志性建筑的商业地产。
区域价值决定了写字楼的含金量
写字楼市场是一个城市经济活跃程度的晴雨表，能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，总体来看，南昌写字楼市场有两个突出特征:高档写字楼在整个写字楼市场所占份额较小，商住楼目前还是市场的主体；区域性分布明显，写字楼除注重地段外，越来越注重自身的品质和纯粹性。
应该说，区域价值决定了写字楼的含金量，随着中国经济的快速增长，促使各类企业蓬勃发展，如雨后春笋般遍布中国大地，随之诞生了形形色色办公写字楼、企业总部基地、创意园孵化器等商务地产。据专业人士分析，企业的行业性质与规模不同导致他们对办公环境的考虑也各有千秋。比如，注重于对外贸易业务的企业，大多对商务会晤条件较为关注，办公环境对于他们而言一定要在繁华地带，交通畅达与具有标示性的地段二者缺一不可；而现代兴起的第三产业服务性行业，如广告、媒体等方面的企业，一般对办公面积大小需求不大，但是由于其行业特性办公选址对周边配套是否齐全相当关注，另外是否和写字楼本身具有一定的品牌效应有所关注；还有的企业，他们较为看中的则是写字楼物业的升值潜力和一站式商务全能配套。
写字楼未来前景看好的原因
对于写字楼未来前景看好的原因主要基于以下几点：第一，由于目前对商品住宅市场的调控力度增强，加上货币紧缩政策、银行借款收紧；宏观调控政策紧缩，但国内GDP增长良好；第二，由于限购和限贷的原因加上防地价、控地王和问责制的政策出台，并且受供应、价格的因素影响，商品住宅市场销售严重下滑；第三，房地产调控对商业地产的影响并没有体现，商业地产并没有受到政策的限制，政府部门认识和重视发展第三产业的重要性；第四，市场拉动投资的反弹较大，农村城镇化的发展，休闲经济促进了商业地产繁荣，商业地产的需求明显增加。
事实上，不少投资商的投资已转移到商业地产。据统计，2006年至2010年五年内，服务式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商业及综合物业成交比例由17%急速上升至全年成交数的50%，现在次级商圈和边缘商圈占居民消费60%-70%，社会消费品零售总额高速增长，这些都大大提升零售业商业地产和购物中心租金的需求。目前，中国正处于城市化水平从50%提高到70%的进程阶段，这正是商业地产发展的最佳时机。
从写字楼市场角度来分析，租金预计全球主要写字楼市场的租金、收益率、资本值都将增长；2011年上半年，国内外买家均有出手买入写字楼物业。写字楼物业占到所有交易的57%，综合体占到24%，零售物业15%。
品牌综合体全面满足企业商务需求
随着老城区的不断发展，办公人群日益壮大，让这片黄金区域的办公空间需求不断增大，而“吃饭难停车难”也已经成为多数白领上班时最头疼的事。人们对办公品质的要求不断提高，以及办公面积的供不应求，让高端写字楼项目应运而生。高端品质的写字楼，不仅仅体现在项目的高度、外立面、体���上面，更多的由办公人群的舒适度决定。
恒茂梦时代广场把人性化贯穿到项目每个细节，全新定义了商务办公的标准。恒茂地产营销总监黄熹表示：梦时代广场首批推出的80-1900平方米国际写字楼一经推出即获得了市场的广泛关注，给恒茂热销荣誉榜单又添一笔。市场反响如此强烈，除了依靠梦时代广场和恒茂品牌的强大吸引力之外，产品自身的超强优势自然不言而喻。近百米的国际商务中心沿上海路临街而立，气势磅礴；3.6米的标准层高，全面契合国际办公的高端形象；写字楼则囊括百亿商业配套，独享国际高端会议中心，以国际超五星级服务为特色的办公模式和“科技、创新、生态、环保”的先进规划理念，成功吸引众多世界500强企业进驻，成为南昌一线企业聚集的高端商务区。写字楼产品对于投资客来说，“租出去”才是王道。一个舒适度高充满人性化的写字楼自然受到企业和办公人群的追捧，不仅不愁租而且租金高。
恒茂梦时代广场开创了南昌多项第一性与唯一性。包括中心唯一一座28万平方米超大体量、国际化、一站式、全业态、全龄段的城市型综合型购物中心，名至实归成为是南昌市的商业区位核心、消费核心，商务核心，休闲娱乐核心，并以其体验式、互动式、一站式的消费模式让南昌市民的生活充满新意，同时汇集着国际国内众多品牌商家，据悉家乐福恒茂·梦时代店将于4月28日瞩目开业，而梦时代广场写字楼及精装SOHO也将于6月底交付，届时梦时代商圈将更为完整，全方位满足了项目及周边客户的日常生活配套及休闲生活配套，人流吞吐量也将进一步提升，也将为南昌未来财富圈的崛起打下坚实的基础。其资源在南昌商业物业中遥遥领先。恒茂梦时代广场国际写字楼俨然成为新政颁布后南昌写字楼置业大军及广大投资者的首选。