新政细则落地北京二手房市场“倒春寒”

阴雪

“请问您那套房子还卖不卖了？现在您这种满5年的唯一住宅不用交个税，特别好卖，价格也涨了一些。”4月11日，耿小姐接到北京链家地产洋桥西里店经纪人小曾的电话。

“国五条”北京（楼盘）细则公布前，耿小姐因有售房意向曾致电小曾。彼时，小曾告诉她，她这套50平方米的小户型最高可以卖170万。如今，小曾表示，由于不用缴纳高昂的个税，又是总价不高的小户型，现在有人愿意出180万买这套房子。

尽管如此，耿小姐还是决定“先观望看看”，而耿小姐的观望情绪并非个例。

根据北京市住建委此前发出的通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

八天的冰冻期之后，北京购房资格审核和网签于4月8日恢复。北京市住建委的统计显示，4月8日~4月10日三天，北京存量房住宅签约套数分别为631套、402套、321套。有业内人士预计，8天暂停期间北京“积压”的二手房网签数量应该不超过2000套。

而中原地产市场研究部的统计显示：在此前的3月，北京二手房住宅网签套数达到43780套，超过之前创造历史纪录的2009年12月份的39264套，为自2008年有网签记录以来的最高值。

恢复网签三天以来日均约450套的成交量，与3月约1412套的日均成交量显然已不可同日而语。

链家地产市场研究部分析师张旭认为，这种过低成交状态仅为短期现象，主要原因是目前个税征收的具体情况还未明确，购房者观望情绪较重，即使有明确购房需求的客户，也会暂时观望。

观望气氛不仅仅在二手房需求一方蔓延。

在供应方面，据链家地产市场研究部统计，4月1日~7日一周新增客源量环比下降约28%，与此前正常状态（2012年四季度到2013年1月）相比，下降幅度22%，较3月平均水平的下降幅度则达到46%。

“新政后新增客源回落十分正常，相比成交量的大幅萎缩，新增客源量下降其实并不显著。”张旭分析认为，目前业主新政前的急售心理降低，部分改善型业主暂停出售，观望后市。

张旭判断，在个税征收标准明确之前，市场观望情绪仍难以减轻，成交量在短时间内不会明显回升。“与新政执行之前相比，需求出现明显回落。排除近期观望因素，卖方市场环境下购房者需承担的个税负担以及二套首付上调，都使购房成本有所提高。”张旭预计，4月份网签量肯定会低于万套，本轮调控下量价下行将成为主流趋势，但幅度和调整周期当前还难以预测。

“未来市场趋冷是必然趋势。”中原地产市场总监张大伟分析，2013年上半年的成交量几乎全部在3月份提前透支，如今政策落地后，不论是二手房还是新建住宅市场，都将很快陷入明显的观望，成交量或将出现至少3个月的冷清。

北京麦田房产(博客,微博)市场研究部张叶松更为悲观地认为，新政细则的执行使得买卖双方心理将从上月的两极分化倒向全面观望，促成交易难度提高。“由需求透支所产生的交易量越大，后市影响越悲观。”因此，张叶松预测，细则执行后市场从巅峰垂直下落，预计4月份北京存量房市场交易量将大幅锐减，住宅交易量将难破万套，未来至少三个月内交易量将陷入低谷，难以恢复。

对于经纪公司来说，张叶松表示，这一场“倒春寒”，也将加速二手中介行业的洗牌。