逆势发力商业 永泰地产凭什么
郭海飞
作为一家资产规模逾50亿元，年销售额逾20亿元的中小型房企，永泰房地产（集团）有限公司（以下简称“永泰地产”）开始发力商业地产，其在哈尔滨、呼和浩特和银川将耗资近300亿元打造城市综合体，永泰地产总裁戴迪称，“不转型，一定死！”
4月9日，永泰地产高调宣布将立足北京，向二、三线城市进军商业地产，经营模式从销售为主向租售并举发展。戴迪称：“未来5年内，永泰地产将建设5家单体面积在5万平方米以上的五星级酒店，建立3个8~15万平方米的购物广场，取得5个100万平方米的开发项目，年均销售面积达100万平方米，年均销售额人民币50亿元。”
永泰地产如何在短短五年内实现上述宏伟目标？又将如何撬动总投资近300亿元的商业地产项目？
依靠大股东输血
永泰地产成立于1999年，开发面积350万平方米。
早在八年前，永泰地产便筹划进军商业地产，2005年1月，其控股的北京永泰酒店管理有限公司成立，陆续开业运营五星级酒店北京永泰喜来登福朋大酒店、雅乐轩酒店和八大处会议中心。
去年3月23日，永泰地产与黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局签署战略合作及股权转让协议，耗资20亿余元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目，预计总投资近78亿元。
永泰地产副总经理杨俊透露，“其中五星级酒店和购物中心总体量近30万平方米，总投资20多亿元，将于明年底开业运营。”
今年3月7日，永泰地产又耗资13亿元拿下银川占地54万平方米、总建筑面积220万平方米的银川永泰城项目，总投资达100亿元。
五天后的3月12日，其又耗资14亿余元拿下呼和浩特占地30万平方米、总体量150万平方米的呼和浩特永泰城项目，总投资达90亿元。
仅此三大城市综合体，总投资便近300亿元，杨俊介绍，“呼和浩特和银川永泰城购物中心，都将于2015年年底开业。未来，永泰地产还将进入佳木斯、西宁、兰州、济南、郑州、太原、南宁等城市。”目前，佳木斯永泰城项目已经处于项目规划和土地整理阶段。
而去年，永泰地产仅实现不到25亿元的销售额，2013年的销售目标也仅是25亿元，其在银川和呼和浩特永泰城27亿元的土地款，已经超过其全年销售额，并且商业综合体60%的面积都由永泰地产自主运营，永泰地产将凭借什么向投资大、回报周期长的商业地产大举进军？
戴迪解释：“永泰地产过去15年在住宅领域有一定的资金积累，背后又拥有中发集团、合众人寿强大的资金支持作为后盾，同时也有很多国有银行、股份制银行的战略支持。”
资料显示，永泰地产母公司中发集团旗下产业涵盖地产、金融、医药三大板块，总资产突破300亿元。中发集团发起参股成立的全国性人寿保险股份有限公司合众人寿，去年保费规模高达80亿元。
同时，永泰地产控股的永泰创富(北京)股权投资管理有限公司目前正在进行永泰创富III期股权投资基金的发售，过去5年其累计投融资金额已超过100亿元。“做一个项目，资金不是问题，但是多个项目同时做，对我们是一个挑战，未来我们可能也会采用一些信托、基金等其他融资方式。”杨俊称。
复制万达模式
永泰地产主管商业地产开发运营的副总经理杨俊出身万达，其也将万达模式带到了永泰地产，即“以住宅养商业”的“快速”模式。
“万达拿地后22个月便能开业运营，我们公司没敢那么快，是拿地后三年内开业运营。”杨俊称。而商业地产开发巨头恒隆和凯德，从拿地到开业运营至少在5年以上，部分项目甚至长达10年以上。
哈尔滨永泰城2012年3月拿地，三个月后便已经启动内部团购计划。
银川和呼和浩特永泰城今年3月拿地，目前已经开工建设，戴迪介绍，“今年七八月份便将开盘销售。”同时，永泰地产加强与地方政府的沟通，强化融资四证的办理，进而达到项目在取得土地后3到6个月，首批项目贷款到位。
在快速拿地、快速施工、快速销售之际，永泰地产也启动了招商工作，“哈尔滨项目我们是在准备拿地时，就已经开始了招商工作，呼和浩特和银川也开始了招商。”目前，永泰地产已经与ZARA、H&M、LEVIS等零售品牌商达成意向合作协议。
但永泰地产面临的挑战也不小，去年李宁关闭了1800多家门店，ZARA等世界知名零售品牌也开通了网上销售平台，知名品牌商进驻商场的条件也越来越苛刻，很多品牌入驻时都会要求开发商给予装修补贴。据了解，LV的装修补贴高达4.5万元/平方米，这意味着LV开出800多平方米的商铺，开发商需要支付3000多万元的装修费。
哈尔滨、呼和浩特、银川三大永泰城，都将配套永泰地产自主运营的五星级酒店，以及室内主题乐园、百货、KTV、影城、电玩城，60%的商业面积都将自营，“这将有助于统一管理、提高运营效率。”永泰地产负责商管的副总经理李礼称。
但哈尔滨、银川和呼和浩特等二、三线城市的商业地产市场，也并不是一片空白，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事王琼对《经济观察报》记者表示，“目前大部分处于前期规划设计建设阶段，但未来两三年会有一个集中放量的阶段，竞争会非常激烈。”永泰地产能否拔得头筹也将有待时间的检验。