在宏观调控和住宅限购之下 商业地产火热

2012年，在宏观调控和住宅限购之下，商业地产火热，写字楼作为商业地产的一部分，更是借势强力崛起、爆炸式发展，尤其是郑东新区板块，作为新兴商务办公中心区域，已然成为高端商务写字楼的聚集之地。然而，随之而来的就是竞争的白热化。同时，目前郑东新区写字楼在建项目同质化严重，也导致了整体去化缓慢、价格趋稳的现象。随着城市发展规划的强力推进，郑东新区的热度也会慢慢退去。

那么，未来一段时间，郑州写字楼的潜在需求还有多大？其下一站的发展方向会在哪里？我们发现，不少消费者已经把目光悄悄投向了正在进行快速化施工的三环沿线。

东区写字楼竞争激烈

写字楼一直是衡量一个城市商业化水平高低的标杆，而郑东新区作为郑州市经济发展的新引擎，写字楼市场一直极为活跃。数据显示，2012年郑州市绝大多数写字楼供应都集中在郑东新区。

“2012年写字楼供应主要集中于郑东新区，写字楼新增体量超过200万平方米。”正道地产顾问机构总经理李跃林说，尤其是去年9月28日，郑州东站正式投入运营，这被不少人看作郑州迈入高铁时代的开始。

在另一些人的口中，一个高铁商业圈早已开始谋划，高端写字楼、大型商场、星级酒店和餐饮场所，已经先于郑州东站投入市场。可以这样说，高铁的到来加温了郑东写字楼市场。

“目前在建的写字楼，主要集中于金水东路两侧及高铁站附近。其中高铁站区域占据了郑东新区在建写字楼的主要体量，粗略估算约150万平方米。”一业内人士指出，这些区域的高端写字楼相继入市，会给郑州市的高端写字楼市场带来更多的新增供应，而未来消费者和投资者会越来越理性，在竞争加剧的条件下，一些写字楼项目将遭遇前所未有的市场压力，2012年，郑东新区写字楼市场已经进入“火拼”时代。

事实上，该区域内的一些开发企业也正在积极采取措施应对这样的市场状况。“一些开发商推迟了入市的时间。一些在售的写字楼项目价格已经下降，而且是暗降，后市更不乐观。第一个降价，且卖得不错的开发商，目前的去化率也只有1/4~1/3，别的更不乐观。”李跃林表示，其造成的后果就是开发商和投资者的风险都在增加。“随着供应量的持续增加，未来郑州写字楼市场将会进入一个机遇与竞争并存的时期。”

环线商务投资引关注

尽管郑州写字楼市场的供应量在一步步加大，竞争会非常激烈，但依然阻挡不了投资者的脚步。

一项调查显示：近四成网友青睐写字楼。他们认为，写字楼没有住宅限购调控的捆绑，没有股票投资的飘忽不定。写字楼作为新兴的投资趋势，以其保值、增值、稳定的核心价值，成为网友的投资首选。

那么，这些投资者会把目光转向哪里呢？“供应量较小的区域，比如郑州正在施工的三环沿线。”李跃林说，在供应量一直较小的城区内，近期涌现了一批优质的写字楼项目，例如瀚海·北金和瀚海·爱特中心等，这些项目对于解决区域的办公需求来说，出现得十分及时，而且已经引起了投资者的注意，客户积累和销售情况都非常不错。

“我们之所以选择在这些区域，主要是因为这里的交通、配套以及市场需求都不错，而且大多是市场空白点，将来的回报率应该也不错。”在瀚海·北金销售中心，投资者刘先生如是分析。

他说，以瀚海·北金为例，在郑州市“东移北扩”的发展战略下，这里早已成为郑州市交通、金融、商业、服务业的中心。在商务配套方面，购物中心、商业广场、商业街、家居广场等主要大型商场业态完备，国际国内品牌名店鳞次栉比，大型超市抢滩设点，高档宾馆星罗棋布，各大银行网点林立。这对中小型企业的日常接待、商业洽谈等工作，形成了很好的外延配套。

我们调查发现，与刘先生持有同样想法的投资者不在少数。他们认为，环线经济是一个城市发展过程中必然会出现的，尤其是环线的商务楼投资，对拉动环线经济的发展具有重要作用，“但是，目前郑州三环沿线的写字楼项目非常少，也是投资者进入的好时机”。

环线价值正在显现

随着城市化进程的不断深入，城市经济的快速发展，人们的居住趋势也逐渐由核心区域向外偏移，形成环线以内、中心区边缘以外呈环状区域的第一居所聚集区，这就是环线理论。

随着环线与地产关系的愈加紧密，这一理论也逐渐演变为房地产价值划分的依据，事实表明，环线对界定房地产区位价值以及价格定位体系的重要性正日益凸显，房产跟随环线发展的轨迹已十分明显。但在商务投资领域，环线的价值似乎还没有引起足够的重视。而在北京等发达城市，环线经济已经成为经济发展的新动力。

大量跨国企业、知名公司、国际性驻京机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼云集，已成为环线各个交通枢纽的重要特征和发展趋势。由于各个中心区域将城市环线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时又比较准确地表达出其核心地位和城市价值，我们形象地称其为“环线经济”。

以北京为例。假如将整个城市看作生命体，北京经济的大脑和心脏是金融街、中关村和CBD，而贯穿全城的环线无疑成为整个城市的经济大动脉。到目前为止，二环、三环、四环沿线已经形成了一个个以高级商务为核心，大公司总部云集、高档消费作为其配套的城市经济的动力核心，它的经济辐射能力不仅仅局限在环线的多个中心区域，大多入驻环线经济带的世界知名企业和大公司总部在自身当量和经济影响力上已经覆盖了整个北京。

环路沿线能够成为北京市的环线经济带不是偶然的，诸多因素共同作用才使其成为北京的商务中心经济带。交通便捷、配套成熟使其具有其他区域不可比拟的优势。环线经济带还有着极强的辐射作用，从而带动了沿途小型商务办公区、商业中心、一条街等区域内各个具有鲜明特色的“小经济圈”的发展。

随着三环快速化工程的推进，郑州环线的价值也会逐渐凸显出来，届时，将会吸引更多的企业、商户和投资者进驻。