昆明西山万达广场一铺难求 昆明商业地产开始拼内功
昆明西山万达广场一铺难求，润城大亨MEN受追捧，南亚风情第壹城被很多开发商当作学习的范本，面对住宅可能长期限购的后市，昆明的商业地产已呈蓄势待发之势。与此同时，经典双城、人民路壹号、西南海等兼具住宅、商业、公寓与写字楼等多种产品类型的城市综合体，也通过重视餐饮业、通过影院等各具特色的方式吸引人流聚集。
人气是吃出来的 餐饮和影院最受青睐
数据显示，昆明目前在建的综合体有近20多个。“在地产界，如果你不是做综合体的，你出去都不好意思跟别人打招呼。”这是业界的一句玩笑话，当然，从侧面也可以看出：昆明综合体项目似乎已经成为业界公认的规划方向。
如何从众多的城市综合体中脱颖而出？人气成为决定成败的关键。为了抓住这一关键，昆明的商业地产正把目光聚焦在餐饮业与影院的拉动作用上。
3月30日，经典双城“二十四食区”品牌进驻签约仪式盛大举行。经典地产集团商业发展中心副总经理郭志明介绍，经典双城A地块商业区餐饮区约2万平米，目前招商入驻率已达80%。 这一数字显然意味着未来西市区乃至整个昆明的人气聚集地。
关注餐饮业对项目的拉动作用，已成为昆明城市综合体一种普遍的现象，马街摩尔城、文化空间、益龙万象城，这些大规模的城市综合体都在美食业态上做足了功夫。文化空间一佐拉巴西烤肉总经理李先生说：“目前餐饮在商业综合体中的占比已经达到30%-40%，相比之前的20%-25%已经有了很大提高。我认为人气是吃出来的。现在已经进入电子商务时代了，但是像餐饮这样的体验式消费是不可替代的。”
具有这种不可替代性的，还有影院。
作为一种体验式消费，影院的作用不言而喻，它对人群的吸引力更是经过万达模式的考证。因此，从昆明西山万达广场、银海尚御、七彩云南·第壹城、奥宸中央广场等昆明城市综合体中不难看出，影院加地产的模式已经被越来越多的启用。
然而不论是炒热餐饮业还是拿影院来拉动人气，昆明开发商的所做的努力都不再仅仅是为了卖商铺，其更深层次的意义在于：昆明商业地产运作迈入了资源整合阶段，从卖房子蜕变到卖商业资源、商业品牌，从房地产企业蜕变到专业商业运营商。
对于这种运营商的未来，至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷举例：“最新一代的万达广场一旦运营起来，就可以成为这一开发企业的资产配置。而这种持有型物业既可以保证企业资金的安全性，也可以有效地防范未来房地产经营周期的风险。”
对此，绿地集团云贵房地产事业部营销总监宁悠笛也持同样观点：“就商业地产的终极发展方向，依然是：开发商自持。这对中小房企开发商的资金链是一种巨大的考验，这就需要商业地产项目最大程度做到在市场中成为不可替代的角色。”
避免同质化 品牌引进上要“较真”
成为不可替代的角色除了依靠自身的品质外，更需要能够避免同质化的特色与方法。
自去年年末开始，南亚未来城、同德昆明广场、西山万达广场、大都、润城、经典双城……在城市综合体林立的昆明，各个开发商为形成差异化竞争，纷纷打出“狠招”。文化空间和同德昆明广场都提出了文化综合体的概念；润城、经典双城则将招商瞄准了“全球”。开发商的动作背后是对综合体同质化危害的清醒认识。
“事实上，商业地产并不存在体量大小，只存在竞争业态的残酷淘汰，过于同质化的商业地产将对片区商圈造成致命性的伤害，缺乏规划的片区直接导致商圈聚集人气放缓。”对于商业地产同质化，克而瑞市场分析师牟嘉骏做了这样的解读。
如何能够避免这一危害？昆明以往成功的商业地产案例不失为一个借鉴的源泉。
昆明春水堂房地产营销咨询有限公司市场总监王丽蓉针对个案做了分析：“顺城和南亚风情第壹城在前期的规划中都找准了自己的定位。为避免同质化，顺城更偏向购物中心的概念，在定位上与其他项目形成错位。在品牌引进方面，ZARA、星巴克等一些当时昆明没有的品牌给顺城带来很大的客流量。南亚风情第壹城所在的南市区是一个住宅偏多的区域，但是南边的整个商业在它出现之前是非常稀缺的，所以南亚风情第壹城只要有一些昆明市场上比较常规的品牌就能足够吸引到消费者。而事实情况是，南亚风情第壹城现在不仅拥有被昆明人常规认知的众多品牌，也有很多一线品牌还是第一次入驻昆明。”
透过王丽蓉的分析，我们不难看出：稀缺型及高端品牌的引进是形成项目差异化的一条捷径。
与此同时，商业地产的主题特色是否成功，也被业内公认为未来项目间拉开差距的决定性因素。中豪广场策划总监任宁说：“商业地产需要打通产业链上下游市场，从娱乐城、物业城、专业型方面，打造主题式商业综合体。从云南富集的旅游资源来看，商业地产的运作应该结合不同层次的消费群体进行定位，这需要区域化意识，更要有全球化观念。”
人民路壹号招商总经理吴亚霏在肯定这种全球化观念的同时，把这种商业地插的主题特色概括为一种精神：“在云南并不缺乏商业综合体，而是缺乏商业综合体的精神。从城市发展角度来看，商业地产不仅要本土化，更要全球化；从开发商角度来看，开发商应在短期、长线地产开发模式中做出抉择，不能摇摆不定。”