商铺投资一手二手难抉择 售后包租回报率高达10%
此外，对于区域内的规划前景，也应该进行综合比较。相对而言，人口数量趋于稳定的区域，其上升空间显然不及不断完善过程中的区域，即使新兴板块内，当时人气较为冷清，配套不太成熟。
一手商铺可售后包租，回报率高达8%～10%；二手商铺最高不过6%，难道是一手商铺更值得投资？非也。两种形态的商铺都具有投资价值，只是投资者应该从商铺所在区域人口构成、交通状况、管理团队以及未来规划情况来综合比较，来决定选择哪一种。
文/本刊记者 甄爱军
一手铺、二手铺难以选择
新铺能够得到较高的投资回报承诺，而二手商铺却能拿到实实在在的回报。
近日，小陈打来电话向记者咨询道，他准备投资一套商铺，但到底该投资哪种类型的物业，他有些拿不定主意。就在最近一段时间，小陈接连考察了好几个项目，一手、二手的都有。考察过程中他发现，新铺都会得到相应的投资回报承诺，大都集中在8%～10%之间，有开发商甚至还会提前支付三年的租金回报，将其折算在房价中；但二手商铺的投资回报则只有6%，有些甚至还低于该水平。对于这种情况，他不知道自己是该选择投资回报更高的新铺，还是选择年回报率在6%左右的二手商铺？
不只是陈先生，相信会有很多投资者跟他一样，也面临着一个同样的难题，即面对同样的商铺投资机会，到底是选择投资回报较高的新铺，还是选择比较靠谱一些的二手商铺？
当然，就目前情况来看，商铺投资已经迎来了不错的时机。就在刚刚过去的3月底，新“国五条”地方版细则纷纷出台，其指向非常明确，不管是限购政策，还是限贷政策，无一不都是针对住宅，而商铺则“幸免于难”。由此可见，在调控力度加码的今天，随着住宅投资的空间被再次压缩，未来社会资金会更加关注商业地产，因此未来商铺投资将会热潮迭起。
而从长远发展趋势来看，随着城镇化的推进，将有越来越多的人进入城市，这将促使商用物业的需求量大幅增加。近期在上海举办的中国城镇化高层国际论坛上相关人士透露数据表明，截至去年底，我国城镇化率为52.57%。而根据中国社科院在前一年发布的报告指出，预计到2020年，中国城市化率将达55%，其间1.5亿中国人将完成从农民到市民的空间、身份转换。大量人口涌入城市，不仅会导致住房需求的增加，而且对商业地产的需求同样也会增加，因此包括商铺等在内的商用物业，随着市场容量的增加，会持续保持上升态势。
仅靠承诺很不靠谱
如果单纯靠表面上投资回报率来决定投资哪种类型的物业，应该是新铺胜出，但实际情况是不是真的如此呢？其实不然。
有不少商业项目不惜开出非常诱人的条件，比如承诺给予固定回报等，来吸引投资者购买。但专业人士分析指出，仅仅依据开发商的投资回报承诺来做决定，显然是有失偏颇的做法。
高额回报承诺虽然诱人，但能否兑现却又是另外一回事。业内人士指出，能否最终兑现所有承诺，其关键在于开发商是否具备这样的实力。而大多数情况下，售后包租只是一种噱头，现实中“包租”承诺无法兑现的案例比比皆是，如近期广州一个鑫耀大厦的商业项目，就爆出“包租”无法兑现的丑闻，并导致部分小投资者血本无归。
据了解，地方政府其实早在四五年前就已经开始叫停“售后包租”，如上海在2008年底就曾专门发文禁止“售后包租”行为。而国家住建部更是早在2005年，就已经关注到售后包租的风险，并发出了警示。
由此看来，二手商铺即使投资回报没有新铺所承诺的那么高，但是由于租金收益相对稳定，而且市场也逐渐趋于成熟，虽然不是很高，但仍然具有投资价值。
学会比较才是“王道”
应该说，不管是新铺，还是二手商铺，都具有投资价值。俗话说，“一铺养三代”，当然，其前提必须是选对物业，否则就变成了“三代养一铺”。商铺投资的特点是高回报，因此往往也伴随着高风险。当然，针对两种不同类型的商铺，投资者应该如何去比较呢？
比人口构成：不管是新铺还是二手商铺，决定其成败的主要因素是当地的消费者。因此在选择商铺的时候，一定要对当地的消费者购成进行对比。一般说来，如果当地人口导入数量大，而且多为消费能力较强的白领构成，经济学常识告诉我们，人们的消费水平会随着与收入正相关，因此区域内将会容纳更多的中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平的上升。
如何比人口构成呢？其实有个很简单的方法，即比较周边楼盘密度，以及楼盘的品质。一般情况下，楼盘密度大，而且多为知名开发商者，意味着人口数量大，而且购买人群也多为收入较高的群体。
比交通状况：交通便捷程度，在很大程度上决定人流到达的数量。一般而言，不管是繁华的城市中心地段，抑或是新晋社区商业“新贵”，无不具备交通便捷特点。因此不管是新铺，还是二手商铺，如果交通状况不甚理想，也表明未来的成长空间不会很大。
当然，需要注意的是，不能选择靠近快速交通干道的商铺，此类商铺虽然具备交通便捷程度高的特点，但人流却无从汇集，无法带来人气。
比经营团队：商铺之于经营团队，犹如石料之于能工巧匠。一个有丰富管理经验的商业运营团队操盘，能够在极短时间内盘活一个商业项目，并使其具有很高的人气。比如长宁区天山缤谷休闲广场的成功，就是营运团队在充分了解周边消费人群需求之后，引入相应的生活配套、休闲娱乐业态，从而形成了今天的规模。
比较经营团队，我们也可以采用人力资源部门在面试求职者所惯常采用的办法——行为面试法，即通过管理团队过往的行为来预测他们未来的行为。在行为面试法中，最常用的几个问题是“过去做过什么”、“怎么做”和“取得什么结果”，那么投资者也可以借鉴这种方式来考察经营团队过去管理过哪些项目，是怎样管理的，取得效果如何。通过这样的对比，一般会对管理团队的经营能力有个大概的认识。
比规划前景：
此外，对于区域内的规划前景，也应该进行综合比较。相对而言，人口数量趋于稳定的区域，其上升空间显然不及不断完善过程中的区域，即使新兴板块内，当时人气较为冷清，配套不太成熟。
还需关注的是规划的变动情况。由于当前城市建设方兴未艾，因此经常会出现规划调整的情形，这会导致原本为闹市区的地方，因为市政建设而突然改变了原来的面貌。虽然这种情形不多见，但一旦发生便属于“黑天鹅”事件，对投资者影响巨大，所以必须小心谨慎为是。