北京公积金贷款收紧 地产板块重挫

短期供求失衡导致新建住宅价格快速上涨。根据中指院公布的百城住宅价格数据来看，全国百城均价9998元/平米，环比增长1.06%，增幅较上月提高0.23个百分点，仍处于近两年来的高位。其中，一线城市涨幅1.79%居首，二三线城市涨幅相对较缓，分别为1.11%和0.6%。
周一开盘，地产板块集体跌逾3%，海德股份[-7.24% 资金 研报]、光华控股[-4.19% 资金 研报]跌逾8%，珠江实业[-3.80% 资金 研报]、京投银泰[-7.30% 资金 研报]跌逾7%。万科A[-2.14% 资金 研报]跌逾5%，保利地产[-2.36% 资金 研报]跌逾4%，招商地产[-0.44% 资金 研报]、金地集团[-1.07% 资金 研报]跌逾3%。

今日主力资金继续流出地产板块。消息面主要受北京公积金贷款收紧影响。购买二套房申请公积金贷款，首付款比例从最低六成提高至最低七成。这是“国五条”落地后，北京最新出台的公积金贷款政策。

近日，广证恒生俞冲和邹卫分析师在研报“楼市热度不减，政策如期而至”中表示在春节因素导致二月份的成交量同比增速大幅收窄后，我们统计的42个大中型城市成交增速再次上行。三月份新房成交面积同比增长31%，增幅较上月同期上升15个百分点；1-3月累计新房成交量同比增长63%，楼市成交依然火热。同时，在新国五条细则即将落实的刺激下，三月二手房成交面积同比增速也攀升至334%的高位。

供不应求，楼市供需短期失衡。重点跟踪城市数据显示，2012年10月份开始，楼市供销比一直低于1，今年2月该指标更是跌至0.56，商品住宅供应缺口大幅扩大。在此推动下，截止三月底，重点跟踪城市可售存货总量下滑至9734万平米，较2月环比减少10.2%，库销比跌至9.76(月)，处于近年来低点。

短期供求失衡导致新建住宅价格快速上涨。根据中指院公布的百城住宅价格数据来看，全国百城均价9998元/平米，环比增长1.06%，增幅较上月提高0.23个百分点，仍处于近两年来的高位。其中，一线城市涨幅1.79%居首，二三线城市涨幅相对较缓，分别为1.11%和0.6%。

全国土地市场大幅回暖。在统计的302个大中型城市中，今年1-3月住宅建设用地面积同比增长36%，三月成交溢价率升至17%。其中，一线城市住宅用地成交面积同比增长154%，最为火爆；二线城市住宅用地成交面积同比增长55%，增速平稳；三、四线城市住宅用地成交面积同比增长21%，回暖迹象显著。

投资建议：

——调低地产板块评级至“中性”。我们一直强调流动性对楼市销量增长的重要性。近期周小川在人大政府工作报告中将M2今年增速目标设定为13%，今年2月M2增速已高达15.2%，这意味着后续M2增速将持续下滑，推动本轮楼市销量持续增长的核心动力会大幅减弱。在销量增速下滑和政策易紧难松的双重压力下，就整个2013年来看，地产板块缺乏推动其估值上行的源动力，我们下调地产板块评级至“中性”。

——短期地产股或有较好表现，建议逢高减仓。在政策靴子不断落地，调控强度弱于预期的刺激下，短期地产股将有较好表现。但考虑到今年地产市场整体缺乏向上动力支持，建议投资者逢高减仓。个股方面，建议关注业绩确定性高且销量增长确定性强的公司，如保利地产、万科、招商等；今年来家居CBD业务快速发展的香江控股[-0.76% 资金 研报]也值得关注。