调控或刺激贵阳楼市投资需求转向商业地产

贵阳中铁置业等房地产开发企业负责人认为，在今年年底之前，贵阳楼市房价不具备明显上涨的条件，但是也不会大幅降价，总的态势是窄幅浮动，价格趋于平稳。随着大贵阳的建设和贵州城市化建设的逐步推进，房地产开发也急需转型，应尝试开辟新的领域，比如旅游地产和养老地产等，注重产品的差异化，满足各类消费群体的需求..
新华08网4月8日讯(齐健)随着2013年“国五条”、“国五条细则”和地方细则的出台，贵阳楼市呈现二手房住宅和商铺交易明显活跃、新建商品住宅持续热销的局面。一方面刚性需求和改善性需求强烈，另一方面开发商配合，顺应政策和市场需求主推刚需产品，同时保持理性价格，“以价换量”，使得贵阳楼市的购买力得以释放，销量同比上升。同时，近期不少投资客抛售住宅转战商铺，引发了市场对新政策刺激商业地产发展的思考。

一、“国五条细则”出台：投资客抛售住宅转战商铺

自2012年以来，贵阳商品住房市场呈现出明显的“以价换量、量升价跌”走势，全年商品住宅共成交10万余套，面积近1000万平方米，比2011年分别上涨了112%和93%；而同期的销售均价则比2011年下降11.2%，与2010年基本持平。

在新建商品房市场供给充足的情况下，二手房成交已持续低迷。据贵阳筑房网成交数据统计，2012年二手房住宅共成交4205套、面积39.6万平方米。与2011年相比分别下跌了32%。

今年“国五条”细则出台前，贵阳楼市基本延续了去年的走势。新建住宅销量同比继续攀升，二手房市场低迷，一些大型中介的成交量都微不足道，小中介基本靠房屋租赁维持生计。

3月1日晚间中央“国五条细则”出台后，贵阳楼市二手房交易量明显增加，挂牌量环比上涨了30%，新增近3000套房源进入市场。其中，外地投资型业主出售的房源占到了挂牌量的30%。

“以前一个月平均接到10套左右外地投资客户的挂牌房源，而仅3月份以来就一下新增近百套，”贵阳福泰房产经理黎宣说，这些业主既有贵州其他地州市的，也有省外的。对于住宅地产，投资客的态度日趋谨慎，并开始转战商业地产。

此外，细则出台后贵阳二手商铺成交明显升温。统计数据显示，3月贵阳二手房商铺成交量超过120套，是2月成交量的3倍以上。据多家大型房地产中介提供数据反馈显示，3月以来贵阳二手商铺的售价涨幅平均为8%左右，租金涨幅为15%左右。

二、贵阳地方调控细则出台：新建住宅热销状况不变

3月31日，贵阳市公布了今年新建商品住房价格控制目标，要求当年新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

伴随着贵阳“国五条”细则的出台，今年第一季度贵阳楼市在高位成交中收官。据贵阳筑房网商品房住宅预售登记显示，一季度贵阳商品房住宅共成交21577套，成交面积215.2万平米，与去年同期成交成交18660套、成交面积184万平方米相比，分别上涨了16%和17%；与2011年同期成交相比则分别上涨了66%和52%。而均价方面，一季度贵阳商品房销售均价为每平方米4522元，较去年同期下降了3%。

具体到项目方面，超级大盘依然主导着贵阳楼市。“2011-2012中国房地产单盘销售冠军”花果园2013年一季度成交14000套左右，占贵阳楼市住宅销量的65%。“中天未来方舟”等大盘和保利贵州、恒大地产、中铁置业等在贵阳项目较多的央企参与瓜分市场，留给中小开发商的市场空间不多。

贵州中大房开公司总经理周红林说，“国五条”对贵阳楼市影响不大。由于前几轮调控贵阳已经做得比较到位，地方细则方面并没有实质性的内容出台。国五条提出“增加普通商品住房及用地供应”，而贵阳属欠发达城市，人们买房目的以刚需为主，从今年一季度成交情况看，市场的刚性需求依然很旺盛。

在“国五条细则”和地方细则出台后，各家房开商的推盘计划并没有改变。在3月和4月，贵阳有10多个项目计划推盘，包括中铁置业、保利贵州、万科地产、宏立城、中天城投(5.73,0.04,0.70%)等在内的多家房企，预计共推出近6000套新房源。

在商品房成交量上涨的同时，土地市场也趋活跃。据贵阳市土地矿产资源网的统计数据显示，今年一季度贵阳土地市场共成交39宗地、成交总面积146.3万平方米，比去年同期分别上涨了105%和62%。

贵阳弘宇房地产开发公司董事长黄建军说，贵阳的超级大盘造成市场供应量过大，短期内打破了供求平衡。贵阳楼市以刚性需求为主，但改善性需求也在平稳增长，在这样的情况下，中小开发商主要依靠走差异化路线谋求发展。

三、未来市场：平稳向上趋势不变

记者与贵阳市多家房地产开发企业座谈中了解到，大多数企业认为“国五条”对贵阳楼市影响不大，企业最根本的还是要顺应政策，打造更适合市场需求的产品。短期来看，新政策引发二手房市场交易火爆，中长期来看，贵阳楼市稳定健康，刚性需求和改善性需求均十分旺盛，市场不会大起大落。

贵州大学房地产研究中心主任郭峰认为，国家的房地产调控主要针对部分房价过快增长的一二线城市，贵阳作为一个以刚需为主导的三线城市，处在城市化加快发展的过程中，住宅每平方米4500元左右的均价是相对稳定的，基本不存在泡沫。中小开发商面对后期调控有可能继续收紧、成交量短期难以改观的现状，资金压力持续增大，将迫使其定价更加理性，在成本控制和产品开发方面再上台阶。

贵阳中铁置业等房地产开发企业负责人认为，在今年年底之前，贵阳楼市房价不具备明显上涨的条件，但是也不会大幅降价，总的态势是窄幅浮动，价格趋于平稳。随着大贵阳的建设和贵州城市化建设的逐步推进，房地产开发也急需转型，应尝试开辟新的领域，比如旅游地产和养老地产等，注重产品的差异化，满足各类消费群体的需求。

据“花果园”的开发企业贵州宏立城集团等提供的数据分析，目前贵阳楼市大约35%的客户是贵阳本地的，50%的是贵州省内其他市、州，另外15%左右是贵州省外的客户，贵州全省的刚需对贵阳楼市形成了较强的支撑。中国指数研究院[微博]的研究也指出，未来10年贵州省将新增城镇人口约300万人，其中贵阳市约80万人，城镇化将带动潜在住房需求2400万平米。贵州现有居民人均住房面积仅25.9平米，32%的家庭租房，因此改善性需求强烈。

二手房市场方面，业内人士普遍认为眼下的火爆现象只是“昙花一现”，若新政具体细则到位实施，将给以二手房住宅业务为主的中介带来极大“杀伤力”。而对于商业地产来说，新政策或许会吸引地产投资客的一部分资金，从而刺激商业地产的发展。因此，不少中介机构已开始拓展业务，成立商业地产部等。