众说商业地产：泡沫不可怕

一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示，沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首，此外，重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

而武汉人均商业面积已突破国际警戒线1.2平方米，超过被誉为“购物天堂”的香港。

多种数据显示，中国商业面积供应充足甚至过剩，开发商们不得不在租金涨跌、分拆销售与否、如何获取长期资金以及电子商务冲击等问题中苦苦探寻出路，商业地产早已是一片红海，但论及商业地产是否存在泡沫？商业地产该如何发展？开发商们似乎永远是自信满满。

在近日举办的第十届中国商业地产行业发展论坛上，首创集团董事长刘晓光[微博]、香港崇邦集团总裁郑秉泽、凯德商用中国总裁骆伟汉、恒隆集团董事长陈启宗、广百集团董事长荀振英、中坤集团总裁焦青、九洲远景商业管理机构董事长王敬以及麦肯锡公司全球董事合伙人戴骏超展开了激烈讨论。

泡沫之争

刘晓光：局部地区可能有泡沫，但是大部分地区需求还是大于供应的。

郑秉泽：十年前，我就认为没的做了，作为外资公司，我们对生存空间的认识和内地人不同。根据我们做商业地产的传统，如果人均商业面积是1.2到1.8，不包括写字楼、住宅和酒店等，一个10万平方米的商业面积，就需要100万居民的支持。所以我的推论是泡沫是存在的。

骆伟汉：我的观点是泡沫还没有形成。人均1.8平方米的零售面积，可能是所有的购物中心、街边店等加起来的数据。如果你只看购物中心的人均面积，3年前中国大概人均只有0.2平方米，但当时购物中心比较发达的国家，比如美国，人均面积是2.3，这个差距大概有10倍以上，3年后的今天，可能国内的购物中心的面积翻了1倍，人均0.4平方米，但还是很少。

比如成都，我们今年在成都会有3个商场开业。今天成都的供应量，就像5年前的上海，2年前的沈阳，2年后的武汉，都是有一定的周期，在一定的时间段，可能会供大于求，但是这个时间迟早会过去。

陈启宗：我记得我两年多前在沈阳开了一个商场，我数了一下，当时有规模的商场在沈阳有27个在建，一个城市有27个体量那么大的商场，能够容纳得了吗？好多人说，恒隆你死定了，因为这里有那么多的竞争，你怎么办？我说凡是说这个话的人，都是没脑子的。

中国内地的商业房地产，特别是高档的商业房地产，所谓的四星级、五星级的，有多少是分单位出售的？总之那个数字不小。凡是已经切开出售的商场，都不再是我的竞争对手。全国我看来看去，只有不到10个比较大的集团，是所有的商场都不切开出售的，比如华润、中粮、万达、凯德等，香港也不过4个，恒隆、九龙仓、太古、新鸿基。

刚开始的时候，或多或少可能会影响我一点，如果你不存在的话，我租金可能会再高一点。如果商场切开出售，你就不能再控制你的租户组合，你的邻居卖什么东西，你根本说不得。另外安保、清洁等很多方面也会有不少的难处。

所以有人说，商业房地产在中国竞争激烈，我绝对不同意，我们国家是个13亿人口的国家，超过500万人口的城市有57个，超过300万的接近90个，超过100万的180个多，那么大的国家，那么大的市场，只有不超过10个企业是能够做这个事的。你说那个市场竞争激烈吗？

焦青：整体的商业地产没有太大问题，不过存在泡沫，一个是区域化的泡沫，第二个是结构化的泡沫。所谓的区域化的泡沫，因为中国的调控政策一般是全国性的。区域化可能是一线城市还没有到泡沫的程度，但是二、三线城市，就存在比较多的泡沫。

因为商业地产基本上有三个模式。第一种是房子全部卖掉，这个容易造成泡沫，首先卖得很高，造成最后资金倒挂。第二个就是同质化泡沫，很多城市都是一模一样的东西，暂时可能不错，但是一旦地域不同，消费人群就不同，比如说我们大钟寺商场的消费人群和国贸的消费人群完全不一样。同质化肯定会存在泡沫，一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。第三就是，销售一部分，自留一部分，还有大部分自持。这个是各有优劣。

戴骏超：确实在2012年一些公开的数据表示，投资是比较热的。一个是投资的增速。2012年，其实住宅房地产的增速不怎么高，局部地区甚至有负增长。但是一、二线城市商业地产的发展都是大幅度提升。全球现在排名前十的零售面积最大的城市，前三位都是中国，第四位才是中东。这或许不能说投资过热，至少说明比较热。我们需要谨慎行事，避免同质化。

差异经营

荀振英：现在还没有到一捅就会破的地步，但很多商业地产项目布局不合理，经营模式同质化，这个问题如果不注意，可能在今后几年，商业地产形成规模以后，风险会很大。

从购物中心来看，现在是如何防止同质化的问题，除了地产商自己注意之外，更重要的是里面的商家要注意。所有的购物中心结构都差不多，餐饮、娱乐、购物，商业的创新性面临很大的挑战，联营的模式现在已经遇到了很大的阻力，某种程度上，百货业自有的业务，由于直营的程度降低了，导致商业地产的利润空间越来越小。所以我建议零售业和地产业两个产业组成联盟，我不赞成地产商去搞商业，而零售商去搞房地产。在投资的时候，零售业投一部分，比如投20%，这样最后回笼的资金可以分摊，这样才是双赢。

陈启宗：为了避免同质化，就要进行差异化。现在很多商场，为了追求差异化，请了很多设计师，设计新颖得不得了，这不是疯子就是傻子。很多设计师我是不请的，因为他们设计的东西很差异化，但是不赚钱。

骆伟汉：同质化不一定是问题，如果周边的消费者需要的就是跟另一个城市一模一样的品牌和产品，我完全可以在这里同质化。我们在国内有9000多个租户的合约，8000多个租户平台，我们可以帮租户扩展生意，这是最重要的。

王敬：我觉得现在的商业地产不是泡沫，而是失衡。现在商业地产设施和商业发展不平衡。零售行业的增长速度这两年大概是13%到15%，而商业地产的增速是26%到27%。这两个速度是不匹配的。现在购物中心很多，量很大，提供的场所泡沫很大，但是零售商在选址过程中，还找不到自己想要的地方，这种矛盾也很多。

第二个就是回报率，包括整个商业的零售率和商业地产的回报率，国际上商业地产回报率是8%，而国内的商业地产大概4%。所以投资人在投资的时候，同样是有压力的。零售行业同店增长的速度，和租金增长的速度不匹配。

还有一个就是区域问题，这和时间空间不匹配也有关系。和时间比较而言，有些地方土地的使用期是60年、70年，有些地方就没有这么长。老百姓在周边1.5公里以内满足不了自己的基本诉求，还是要跑到8公里以外。所以总体来讲，是失衡，应该不能叫泡沫。