南丰智库：北京写字楼内资机构继续主导整售市场

年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号..
房讯网讯 根据南丰智库（CORC）最新研究报告统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

外资机构主动外迁次级商圈

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空置率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

南丰智库（CORC）首席顾问、中国写字楼TOP100研究课题组副组长刘凯表示：“2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。我们认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。”

2012年，东部地区（朝阳区、东城区）写字楼年吸纳量为85万平方米，占年度全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域（西城区、海淀区）市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空置率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现"外溢现象"。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

内资机构主导写字楼整售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

刘凯表示：“2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。”

年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米；中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。