广州购物中心爆棚商业地产发展快考验市场

今年是广州商业地产特别是购物中心的井喷年，在广州佳兆业广场、五号停机坪保利中环等新晋商业地产项目升级改造的同时，番禺万达广场、奥园广场等新的综合购物中心也先后开业。随着购物中心的不断增多，新的商圈也如雨后春笋般浮现出轮廓。专家指出，不难发现广州的购物中心已经开始寻找差异化发展的道路，避免同质化竞争，广州的商业地产已经逐渐步入多极化的转型时期，与社区相契合的购物中心成为了未来的一大发展方向。

新建购物中心爆棚寻找差异化定位

最近几年是广州购物中心发展的集体爆发的阶段，几年之后，如今城市繁华商圈的购物中心已近饱和。万达广场、太古汇、万菱汇等大型综合性购物中心的兴起曾辉煌一时，但类似项目的不断增多，让大部分商圈业态单一、消费分散的弊端日趋明显。

业内人士指出，购物中心从一味追求大体量、超广辐射面和高端时尚路线，转而向区域型和社区型购物中心演变已经是市场选择下的势在必行之举。与一般“大而全”大型购物中心不同的是，社区型购物中心有自己属地化的消费人群和特殊的营销策略，也成为了新增购物中心避免“同质化”的发展方向。

在寻找差异化定位的发展道路中，社区型购物中心无疑是一个发展的重点，而如何将商业地产项目和社区发展和实际需要做紧密结合，也成为了新增购物中心需要考虑的课题。事实上在区域型、都市型的购物中心都已经在接近市场饱和的状态下，经济发展速度决定了每年仍有230万平方米的新增商业面积需求，按照3万到5万平方米的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的购物中心仍有40至50家的发展空间。

正是看到这一发展潜力，不少商业地产开发商纷纷将“战场”从市中心转移到郊区，保利地产敏锐地捕捉到消费市场空白，推出主打“社区购物中心”概念的保利中环广场，抢先完成其布局广州商业地产领域的第一步。而今年年初高德汇四家家MALL集体亮相，也志在进军定位明确的和社区相契合的新型购物中心。

新造商业街兴起商圈多极化发展

据统计，自亚运会举办至2012年，广州有20个左右的大型购物中心陆续开业，新增面积超过100万平方米；至2013年，广州还将有至少80万平方米的全新项目上市。在新一轮商业地产发展浪潮中，购物中心已经成为了时代的宠儿。

业内人士介绍，在新的购物中心的开发建设中，已经从以前单个项目的推进，进入到整体发展的阶段，购物中心的发展已过了萌芽期而进入了成长期，从城市的核心商圈和市中心，向新商圈、新板块和郊区扩散，从大都市向二三级城市发展，吸引各路资本更多涌入。在广州，购物中心建设已从天河商圈向外扩散到白云新城，如白云万达广场、五号停机坪购物广场、白云绿地中心，甚至扩散到更远的番禺、增城，比如广州番禺万达广场、广州增城万达广场、番禺奥园广场、番禺荔园新天地等等。未来在金沙洲、花都、增城、番禺，甚至从化等郊区地区，都将涌现出越来越多的中大型购物中心。

广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，“城市化进程必然会引发商业中心的转移，新商圈的出现，引爆新一轮投资热潮。”在广州城市化进程中，白云新城、番禺新城，以及万博商圈、市桥商圈、琶洲商圈、广佛商圈、增城商圈、花都商圈等大批全新商圈的崛起。

商业巨头的扎堆进驻，也给新商圈带来巨大的发展潜力。诱人的前景直接推动新商圈商用物业价格快速进入“洼地突围”期，由于起点低，新商圈商铺的价格往往每有利好出现就会突飞猛进，更多发展快速的新商圈，其商铺价格在两三年左右就会翻一番。

商业地产发展快考验市场消化能力

因为市中心区域可开发的土地有限，加上地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区的兴起，商业发展也正显现出向郊区化发展的趋势。但不断形成的新商圈，也考验着市场的消化能力。亦庄国融国际商业的烂尾就给正在热头上的广州商业地产泼了一盆不小的冷水。

事实上地产商开发商业地产也是压力不小，商业地产开发资金要大于一般住宅地产，没有足够实力和财力，开发之后很难持有，更别说健康的运营。业内人士认为，如今商业地产商可以通过出售产权，来实现资金回笼以便更好的运营房产。但这种模式下，房地产开发商需要做到开发前有相应规划，后期要有有效有力的管理，不然亦庄国融国际商业的烂尾悲剧就有可能重现。

除了开发管理，业内专家也对目前市场消化能力有所怀疑。新华南摩尔成中国“鬼城”就是最好例子。这个被遗弃的购物中心是中国快速城镇化和房地产项目投资失控的一个象征。大量的发展项目没有经过适当的市场调研和商业研究，被投入建设。业内人士表示这些项目很多是太容易进入资本市场的结果，是一厢情愿和投机行为多于理性商业衡量的产物。

业内人士表示，市场发展迅猛的时候，永远看不出购物中心是否饱和，一旦需求下滑，一些卖场的空置率就会提高。尤其是去年市场需求萎缩的情况下，很多卖场的容量已经有所过剩，同时，随着各大连锁卖场的不断开展新的策略，相似的定位、品牌连锁策略，原本品牌卖场的辐射效能也开始有所弱化，销售额也自然遭到分流，在这种情况下，找准自身定位，避免同质化竞争就成了重中之重。