上海存量别墅大“起底” 到底有多少投资价值
“当时，在松江新城西城区，沿着辰塔路，各个别墅项目纷纷拉出横幅，推出特价房，可仍然鲜有人问津。”回忆起2005年下半年受宏观调控打击下的松江新城别墅市场，海立华亭销售总监李华依然十分感慨。
2004～2005年，主打“大学城”概念的松江新城汇聚了大批房产开发商和投资客，别墅项目蜂拥上市，楼盘销售形势一片大好。没想到的是，在随之而来的宏观调控的严厉打压下，投资客迅速离场，该板块销售随即萎缩，一批尾盘在售以及之后开盘的别墅楼盘销售长期萎靡不振，有的甚至陷入了封冻状态。
在上海，存有大量这样的存量别墅，它们于2004～2006年期间被推出，由于受别墅市场大环境、板块及项目等多种因素影响而未能迅速销售完毕，直到目前仍然在售。如宝山罗店板块于2005年下半年起陆续推出的三个别墅项目，由于区位偏远、定价过高而长期处于滞销状态，截至2007年7月，仍有200余套存量别墅在售。此外，佘山板块也受集中推盘、高端产品销售周期长的影响而销售缓慢，存量别墅数量众多。
然而，时过境迁，今年以来随着别墅市场的整体走强，上海存量别墅开始被盘活。以松江新城为例，从今年年初起，该板块存量别墅销售逐渐复苏。据统计显示，今年8月份，位列上海别墅成交排行榜第三位的润峰苑，正是于2005年开盘的松江新城别墅项目之一。而宝山罗店板块由于受近期交通利好、配套改善的推动，今年7月以来销售量异军突起，近两三个月所卖出的房源数量几乎等于前两年的销售总数。原积压了大量存量别墅的佘山板块也于今年取得了不俗的销售成绩，一些开发商还希望从中捞一桶金。据悉，位于松江泗泾的“半拉子”工程——宝石别墅即将转手，自2004年6月17日开盘以来，该案销售一直不佳。现在，日本一家地产公司接盘重新开发，荒岛置业也参股并参与合作开发。
对于上海存量别墅的投资价值，分析人士指出，必须综合板块、项目及售价等多种因素进行考虑分析。松江新城与罗店板块存量别墅凭借较低的价格对购房者具有较强的吸引力，前者地理条件优越，加上今年年底9号线开通的利好影响，该板块存量别墅正孕育着一波升势。而高端规划是罗店板块的一大优势，为该板块存量别墅升值提供内在动力。然而，上述两大板块缺乏产业支撑，且成熟尚需时日，尤其后者地处非传统别墅区，这些都将制约板块内存量别墅的大幅升值。而对于具备资源奇缺性的佘山板块来说，其存量别墅具有收藏的价值，升值空间不言而喻。
存量成因各不同
2004年8月，位于松江新城西城区的混合型社区赛杰苑推出96套联体别墅，销售异常火爆，当月即售出52套，价格在6500元/平方米。没想到，2005年一场宏观调控使得该盘销售成绩一落千丈，2006年竟有6个月份销售业绩为零。
事实上，在松江新城，与赛杰苑拥有相同命运的别墅楼盘比比皆是。在调控高峰期，位于文诚路的浪琴水岸一套双拼别墅总价仅为78万元，创下了当时松江别墅价格的最低纪录。不仅如此，距离该案不远的爱丁堡、原野花园、复地香堤苑等楼盘也纷纷推出特价别墅，但效果也同样不尽如人意。
“松江新城自启动以来，开发商便频频炒作‘大学城’与‘轨道交通’概念，使得该区域聚集了大量投资客。与此同时，开发商也加大了推盘的力度，导致别墅市场出现泡沫。2005年的宏观调控对该板块的打击是深刻的，投资客一夜之间消失，而现有配套的不足又难以吸引自住客，结果调控前未消化完的房源与2005年调控之后上市的别墅，其销售基本陷入停滞的状态。”浪琴水岸代理商上海百马集团总裁曹卫东对记者表示。
“产品同质化过高也是导致松江新城存量别墅数量庞大的原因之一。”顺驰不动产沪南区域总监王磊向记者指出，从别墅供应的主要类型来说，松江新城基本以双拼、联排、叠加等经济型别墅为主；从产品特征来说，这些经济型别墅面积大多控制在180～250平方米，总价也多在140万～250万元/套，且大多数项目都采用赠送小花园、大露台、地下室及车库的手法，缺乏新意。
如果说松江新城别墅的滞销是由于房产泡沫破灭所导致，那对于宝山罗店板块而言，存有大量存量别墅的原因更大程度上来自于板块自身条件的不足。
“宝山为上海传统重工业区，上海本地消费者对该区域印象欠佳，仅靠宝山本地客户很难消化。罗店出行所依赖的沪太路上，集装箱卡车来来往往，更是成为制约板块别墅销售的瓶颈。加上商业、教育等生活配套匮乏，整体居住环境吸引力薄弱。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞表示。
“定位过高也是该板块销售踟蹰不前的重要原因。”何凌飞补充道。以板块内第一个纯别墅项目美兰金邸为例，在2005年9月开盘时，其独栋单价就定在16000元/平方米，在当时，以这个价位到青浦徐泾、新闵等近郊成熟板块挑选独栋别墅也绰绰有余。
目前，罗店在售别墅项目主要有三个，分别是金兰雅墅、美兰金邸及美兰湖别墅，自2005年下半年面世后，这些项目的销售一直乏力，到今年7月，三个项目的销售均未过半。
与前两者不同，佘山存量别墅的成因更多的在于该板块的高端定位。
“佘山别墅定位高端，单套价格均在千万元以上。对于此种价位的别墅而言，客源较为单一，销售周期本来就比较长。加上前几年特别是2005年的集中供应，更给板块的销售带来了压力。在整体市场不佳的环境下，佘山别墅销售一度止步不前。”世茂佘山庄园开发商世茂集团企划总监叶岑对记者表示。
据叶岑介绍，2005年是佘山别墅集中放量的一年，共有8个楼盘开盘，包括世茂佘山庄园、佘山月湖山庄、上海紫园、紫都•上海晶园、佘山高尔夫别墅及佘山银湖别墅二期等，总供应量在300套左右，多为面积在400~700平方米/套、单价在30000元/平方米以上的高端产品。其中，世茂佘山庄园于2005年10月至2006年10月陆续推出共42套别墅，除当月售出2套外，到2006年底，共有6个月销售为零。再如上海紫园于2005年12月起共推出6套别墅，截至2007年3月的16个月时间里，仅开盘当月售出1套。
存量别墅整体热销
“自2006年下半年起，松江新城别墅销售开始解冻，特别是今年3月以来，受到9号线即将通车的利好影响，我们以及周边一些楼盘销售都不错。之前购买我们的别墅可以打折，但现在最多只能去掉零头。”海立华亭销售总监李华对记者表示，购房者多来自松江本地、徐汇、闵行等区，此外也不乏以投资为目的的江浙客户。
据曹卫东估算，截至目前，松江新城的存量别墅已经消化了80%左右。就拿前面提到的赛杰苑来说，今年以来，宏观调控后几乎停滞的销售开始复苏，平均每月卖出3套，截至目前，该案尚余19套在售，价格也从开盘之初的6500元/平方米上涨至目前的8500元/平方米。
再如该板块为数不多的独栋别墅项目之一华亭别墅，该案于2005年9月、11月，先后推出44套别墅，价格在14000元/平方米，截至2006年年底，一年仅售出10套。而从今年4月起，该案销售速度趋于稳定，平均每月售出4套，截至目前还剩14套在售，价格也上涨至20000元/平方米。
比之松江新城，罗店板块存量别墅销售解冻时间较晚，但来势汹汹。“在经历了两年的缓慢销售后，原本定价过高的罗店别墅，由于两年几乎为零的涨幅而成为价格洼地，等待市场发现后，销售终于集中放量。”何凌飞表示。
今年7月份，罗店在售三个项目销售陡然激增，如板块内大盘美兰雅墅，从7月份至今三个月内，共售出约64套，截至目前，该案存量叠加、联排均已消化完毕。而从2005年11月开盘到今年6月的一年半时间内，这个楼盘总共才卖出约80套。再如罗店第一个纯别墅楼盘美兰金邸，今年8、9两月，该楼盘共计售出别墅63套，几乎等于自2005年9月开盘后到今年7月的总销售量。
作为上海顶级别墅区，佘山板块存量别墅的销售情况最为乐观。“得益于佘山不可复制的自然资源和人文内涵。在这一波市场行情中，佘山存量别墅几乎消化殆尽，且涨幅惊人。截至目前，该板块存量别墅仅余10%左右。”叶岑表示。
2006年销售一度陷入僵持的世茂佘山庄园，自2007年1月起，销售逐渐好转，到7月份进入销售高峰，截至目前三个月内售出13套，价格也从开盘价32000元/平方米急涨至目前的55000元/平方米，年均涨幅高达35.9%。佘山银湖一期于2004年12月~2005年4月共推出103套独栋别墅，大多数房源于2005年6月之前消化，在众多同期开盘楼盘的挤压下，余下小部分存量，最后7套于今年9月最终售罄。
在存量别墅市场转暖的情况下，佘山开发商纷纷趁热打铁，推出新盘，消化也极其迅速。以紫都•上海晶园为例，该楼盘于2007年4~5月推出22套面积在356~824平方米之间的独栋别墅，截至目前仅余3套在售。而世茂佘山庄园也于2007年8月推出6套面积在602~702平方米的独栋别墅，目前也已售出一套。
存量别墅值不值得投资？
“对于上海存量别墅的升值潜力，必须结合板块成熟度、楼盘品质及售价等因素综合考虑。作为上海西南的重要门户，��江新城地理位置优越。不仅具有由沪杭高速、沪青平高速等快速干道组成的交通网络，还能吸引购买力较强的江浙客户。”曹卫东表示。
“不仅如此，经过近几年的发展，松江新城的配套已有所改善，第一人民医院松江分院、地中海商场等均已入驻。9号线年底开通更是一大利好，预计该板块存量别墅的销售情况将持续向好，该板块别墅市场也正在孕育一波新的上涨。”王磊补充。
“高端的整体规划和优美的环境是罗店板块的最大优势，待交通、配套等问题得以解决之后，罗店的居住氛围有望逐渐成熟。”何凌飞表示，今年年底沪太路扩宽及与沿江高速对接工程即将完毕，7号线也将于2009年通车，届时困扰罗店板块的出行瓶颈将被彻底打破。同时，北欧风情街即将营业，奥特莱斯、易初莲花等都将在今年年底建成，以满足居民的日常所需。
值得注意的是，在交通、商业等配套利好的推动下，尽管上述两个板块存量别墅销售解冻乃至放量，但价格涨幅并不明显。“在上海别墅市场普遍涨幅较大的情况下，松江新城、罗店板块存量别墅凭借相对较低的涨幅，逐渐显现出一定的价格优势，一方面有利于存量别墅的消化，另一方面也给价格上涨留有空间。”汉宇地产研展部主任邵明浩指出。
以松江新城的浪琴水岸为例，该案于2004年11月开盘，开盘均价为6000元/平方米，目前价格仅为7000元/平方米，其周边原野花园、名仕豪庭、剑桥风范等联排价格也基本停留在7200~8500元/平方米之间，较两年前的开盘价上涨不过1000元/平方米左右，远远低于上海其他板块联排的涨幅。再如罗店的纯独栋项目美兰湖别墅，于2006年10月开盘，价格为17000元/平方米，而现价也不过18000元/平方米。此外，金兰雅墅的独栋产品现售价16000元/平方米，较2005年11月的开盘价仅上涨500元/平方米，涨幅甚微。
不过，尽管就目前而言，松江新城与罗店板块存量别墅的价格具有一定的吸引力，但对于其未来升值潜力，邵明浩表示，由于这两个区域的产业支撑较为薄弱，板块的整体大幅升值将受到制约。再者，一个别墅生活平台通常需要经过几年的时间来完善，上述两个板块的成熟尚需时间。
作为上海唯一有山、水资源的别墅板块，佘山别墅的稀缺性不言而喻。“近两年，随着别墅用地的禁批，沪上各顶级别墅成了富豪争相收藏的珍品，价格也以每年30%~40%的幅度大幅飙升。今后佘山可开发项目日渐稀少，如今年仅有合生创展一个项目将开盘，在这种情况下，目前仅余的少量存量别墅也必将成为香饽饽，升值潜力不可估量。”何凌飞指出。
上海主要存量别墅
松江新城：赛杰苑、剑桥风范、名仕豪庭
罗店：美兰金邸、金兰雅墅、美兰湖别墅
佘山：佘山银湖别墅二期、世茂佘山花园、上海紫园