2013地产投资向左还是右？南昌商业地产将出现井喷现象
“国五条”出台第二天，上海搜房网调查显示，受新政影响，有40.63%的受调者表示或将延迟置业计划，等待地方出台细则后再做打算；细则公布的首个工作日，地产股更是全线暴跌，沪市地产指数跌幅高达9.25%，深市地产指数暴跌9.11%，招保万金等50只地产股个股以跌停面目示人……市场人士认为，大盘受挫后，市场风格将有变化，短期振荡在所难免。
楼市调控，股市变幻，如此鲜明的因果关系也反映出投资者对于政策的不确定性，对于楼市投资的迷惘。一方面，经历多次调控，楼市始终徘徊在“调控——观望——升温——再调控”的怪圈，令购房者对调控举措的信心大打折扣；另一方面，新的货币政策和征税政策又从根源上增加了楼市投资的风险。那么，新政对于楼市投资的影响有多大？2013年的南昌楼市，还适合投资吗？
政策背景
国务院三提抑制投机投资性购房
“国五条”通过强责任、抑投资、增供应、促保障和严监管五个方面重申楼市调控决心，与此前不同的是，强调遏制房价过快上涨势头的同时，新一届领导更加明确了“抑制投机、投资性需求”的调控重点。值得一提的是，这一观点在近3年的政府工作报告中也被反复提及，言辞逐渐加重，说明未来调控方向将以打击投机、投资性需求为主，同时影响改善型需求入市和二手房市场成交。
按照新国五条与细则的要求，房地产调控方向将分为两个阶段，第一是短期目标——遏制房价上涨过快势头。以“限”的政策作为短期行政手段，通过限购、限贷、限价、限售等，控制稳定房价。第二是长期目标——抑制投机、投资性需求，促进房价合理回归。以建立调控长效机制作为长期市场手段，房地产税收调整、土地制度改革、金融制度完善、住房保障体系建立等政策，保障楼市供需平衡，保持房价合理水平。
对此，业内人士分析认为，我国房地产市场从2003年首次调控到2012年十年中，历经五轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。并且，除2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控，围绕“过快上涨的房价和快速蔓延的楼市投机行为”，全面展开对土地、金融、财税、行政等方面的调节。
对楼市投资而言，“低买高卖”是投资者节约成本、控制风险的不二法则，国五条细则从“提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；出售自有住房按规定应征收20%的个人所得税”等多个方面制约市场，无形之中增加了投资成本和投资风险。以一套价值100万的住宅产品为例，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万（假设购入时税率为1%），相关税费（主要为营业税）是11.2万元，手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为（200-100-1-11.2-0.5）×20%=17.46万。这对投资、投机性购房是一个重大利空，也必然会遏制拥有多套房的需求。
市场现状
开发商普遍看好2013年楼市
目前，南昌关于“国五条”的执行细则还未明确，市场又受“翘尾行情”影响和“返乡置业潮”刺激，处于回暖状态，导致多数开发商仍对2013年的市场充满信心。这种信心，一方面表现在近期不断攀升的成交量上；另一方面，则清晰地反映在骤热的土地市场。
据南昌房地产信息网数据显示，上周南昌市区新建商品房总套数为1393套，其中新建住宅成交1001套，环比上涨7.5%；非住宅成交392套，环比上涨178%。住宅成交水平攀升的同时，非住宅产品成交量也出现大幅上涨。此前，南昌楼市成交量一直保持稳健增长趋势；甚至在销售淡季的春节期间，南昌楼市仍交出周成交210套的漂亮成绩，说明在调控背景下，市场上仍有大量购房需求，包括相当的投资需求。而延续成交量“翘尾行情”，节后土地市场也迅速升温。2月22日，位于南昌市中心的“新地王”刚刚诞生一周，便被红角洲地块“打破”，新地王成交单价为2608万元/亩，两者之间相差696万元/亩，令业界大为震撼。
此外，“国五条”出台伊始，本报第一时间采访了数十位工作在一线的地产界从业人员，多数开发商普遍看好2013年楼市。“调控已经成为常态，国五条只是强调了之前政策，并没有新的政策出台，对于2013年的市场来说，影响有限”；“国五条对投资投机性需求有一定的心理影响，但对刚性需求影响不大”；“春节市场放量减少势必导致3月推盘量增加，从而助推今年楼市‘小阳春’的形成。”充分表达了开发商们对2013年楼市的美好预期。
投资前景
2013年南昌商业地产将出现井喷现象
事实上，2013年南昌楼市正处于快速发展阶段，特别是商业地产，无论从“质”抑或“量”上都将呈现井喷状态。这也是为何众多开发商加大对南昌投资力度的重要原因，也是众多开发商纷纷加速扩张、加大推盘量的信心来源。
据统计，2013年南昌可预见的大型商业地产共有四处：万达文化旅游城、绿地国际博览城、联泰智慧城以及洪大城东城，其中，万达文化旅游城、绿地国际博览城、联泰智慧城均为投资超百亿项目；洪大城东城自一期纺织辅料交易中心投入建设和招商后就备受投资者关注。据悉，洪大城东城二期将分两个项目，小商品市场面积约6万平方米；物流区域建筑面积约3万平方米。建成后将带动城东片区的商贸全速发展，为南昌商贸业在中部地区重新塑造市场竞争力提供了全新的市场平台，带动江西省商贸业由销地型市场向产地性市场升级；城东城的运营还将促成以省会城市南昌为圆心的5小时经济圈的形成，这个经济圈包含杭州、广州、深圳、上海、苏州，促使南昌成为这些发达地区的产业转移的最佳承载地。
记者同时了解到，在调控背景下，因成交单价刷新纪录而一直处于风口浪尖的两大“地王”项目，商业地产也占据了较大比重。其中，位于丁公路以西、广场东路以南的DABJ2013006地块（原江西新华印刷厂用地）商业设施、商务设施建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于60%控制；东至赣江南大道，南至空地的DAEJ2013010地块面积为5464.43平方米\(合8.197亩\)，土地用途为商业、商务用地。
南昌商业地产增多，楼市的均价将会形成二级分化，住宅市场在平稳中上升；而市中心和周边热门板块的综合体项目所带来的“价格飙升效应”，有可能令非住宅物业的均价有较大幅度的飙升。这对2013年的楼市调控将带来不小压力，对开发商而言还将带来更为激烈的市场竞争，但对于投资者来说，这或许是个机遇与挑战并存的局面。