调控加码 商业地产顺势发力？

 

　　“新国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。“对于商业地产而言，这或许是一个难得的发展机遇。”中国房地产业协会一位专家解读道。对此，很多业内人士也纷纷表示，住宅地产将面临更严格的调控，这反过来却刺激了商业地产的投资，尤其是写字楼和商铺。

 

　　在这种情况下，“国五条”会对商业地产市场产生什么样的影响，商业地产是否存在供应过剩的问题，住宅的调控能否给商业地产带来阶段性机会，这些问题都成为了人们关注的焦点。

 

　　调控影响的是住宅市场的全局

 

　　“个人售房将按转让所得征收20%个人所得税。”实施细则中这条对投资性购房最具杀伤力的新政策，让百姓议论纷纷。“新政策对房地产的影响有多大”几乎成了开发商见面的第一句话。而那些准备卖掉老房子换新房的改善性需求客户这两天也急了。“卖房要拿走20%的差价，是缓一缓再说，还是抢在新政落地实施前抓紧找下家脱手？”有人对此发表的观点是，此政策实为楼市调控10年以来最犀利的狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。

 

　　所以也有人认为受新政影响的仅仅是二手房交易，其实调控影响的是住宅市场的全局，不可能只影响二手房交易。中国节能的徐宁先生告诉记者：从近一年来南昌市住宅成交量放大行情看，先期是刚需启动，然后是改善性需求加入，共同催暖了市场。姑且不论南昌二套房房贷门槛是否会继续提高，如果改善性需求受抑制，那么新建住宅市场购买力也会缺少支撑，后续乏力。

 

　　由此看来，调控的进一步加码升级，对房屋买卖双方心理及预期必将产生一系列影响。在经历了大半年的“回暖”行情后，住宅市场是继续保持平稳，还是再度进入蛰伏，有待时间来检验。“国五条”虽然出台一周不到，但对楼市格局的影响初现端倪，商业地产投资走俏势头或将逐渐显现。

 

　　住宅市场受抑 商业地产迎来暖春

 

　　“国五条”细则中有多条杀手锏，其中”出售自有住房按转让所得差额的20%计征个税“这条杀手锏对于原本计税和贷款政策要严于住宅的商业地产项目反而似乎生机勃发，化劣势为优势，那么，这意味着商业地产真的要迎来暖春了吗？

 

　　有业内人士认为：市场明朗，投资客更多转向商业。“新国五条”虽然表明调控不会放松，但却直接说明了在目前通胀压力日益增加的经济环境下，不动产的价值不断提升，是各方面资金的首选。而调控对商业地产而言，则意味着将会把更多不同层面的买家吸引过来，这对商业地产来说，绝对是一条利好消息。而住宅市场的投资阻塞也将合理疏导一些投资资金流向商用公寓、写字楼、商铺这类经营性的商用物业，促进商业市场的发展。

 

　　记者在多方了解后得知，40年产权的商业项目，包括商铺、写字楼和酒店式公寓，在二手交易市场上的个人名下的商业类房源税费计算目前基本为：交易时须缴纳总价1%的个税，买进卖出差价5.6%的营业税，总价0.5%的土地增值税，还有就是均在住宅税率基础上双倍征收的契税和印花税等，契税额度是总价的3%。

 

　　按上述计算方法明显可以看出相对“国五条”后的住宅二手交易高税费而言，商业类房源如商铺和写字楼的交易税费却要低不少。但从另一方面来讲，由于南昌整个商业地产市场的容量较为稳定，每年的供应量和成交量绝对数量不大，而二手商业地产市场又是其中的一小部分，因此有人说商业地产春天来了也未免言之过早。就这些产品而言，商铺和写字楼目前准入门槛较高，总价基本要250—300万元以上，所以并不是一般人想买就有能力买的。

 

　　新一轮调控打消商业投资客观望

 

　　根据以往的经验来看，住宅市场受到抑制的时候，商地产业发展便会迎来机遇。地产开发商会加重商业在其项目中的开发比例，或直接从住宅开发转型为商业开发；尽管购买商业物业需要首付五成，贷款利率在基准利率基础上浮15%以上，但在通胀压力下，寻求保值增值的投资资金将从住宅市场流入商业物业市场，商铺、写字楼等对投资者来说有着较强吸引力。

 

　　住宅市场调控的持续以及城镇化的推进，使得近几年间商业地产发展迅速。江西恒茂地产营销总监黄熹在接受记者采访时说，随着未来南昌新商圈的打造建设，南昌商业地产将进入快速发展期。在住宅限购刺激下，近年来虽然商业地产投资大旺，但仍有不少投资客对该市场持观望态度，新一轮的地产调控，将进一步打消这些投资客持续观望的心理，推动更多投资客转向商用物业市场。毕竟，对于手中有闲钱的资产一族来说，通胀压力的持续上升加上股市等投资途径不理想，商用物业无疑将成为其更好的选择。

 

　　此次“国五条”的出台，对住宅调控相对是从严的，但对商业地产而言应该是一个利好。将很多的住宅投资者及社会闲散资金吸引到商业地产领域，更多的投资继续转向商业地产，这样便提升了商业地产的发展，使得未来商业地产变的更旺。

 

　　南昌商业地产或将顺势发力

 

　　不少业内人士表示，住宅限购、限贷等调控的持续从紧，将进一步的刺激商业地产投资需求，南昌商业地产或借“国五条”顺势发力。

 

　　据了解，南昌目前正处于各大传统商圈升级和新区商圈建造时期。九龙湖板块、老城区滨江商圈、城东商圈、国际展览中心商圈、还有依托华南城和生态科技城，打造的西客站广场商圈等多个区域的商圈都在加速规划推进之中，亮点也很多。九龙湖的万达城项目如今也正进入紧锣密鼓的筹备阶段；恒茂梦时代广场、世茂广场等城市综合体项目也将陆续进入人们的视野中。此外，南昌市西湖区委书记周智安也曾表示：将大力建设以中山路为辐射的西湖区北部商业圈、以恒茂华城为辐射的西湖区东部商业圈、以站前西路为辐射的西湖区中部商业圈、以洪城商圈为辐射的西湖区西部商业圈、以朝阳新城为辐射的西湖区南部商业圈。

 

　　随着南昌城市商圈的集中打造和政策的持续刺激以及整体环境的持续向好，南昌商业地产或将迎来新一轮的投资热潮。