七大城市购物中心开业量将创十年新高

　　“中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，其中深圳也将从2012年的438万平方米到2017年增长至922万平方米，增幅111%。”世联商业事业部总经理宋春生对于商用物业仍以“高烧”来形容。

　　对于2013年的商业，他表示从目前监控数据来看，计划开业的体量是去年的2.9倍，空置率上升几成必然。

　　2013预计新增购物中心2034万㎡

　　2013年，购物中心将放量开业。此前10年，包括“北上广深”、重庆、武汉、成都在内的中国七大城市，世联地产监控数据显示，尽管近三年来每年新增购物中心面积呈直线上升态势，但是2013年新增购物中心面积将达到2034万平方米，是2012年705万平方米的2.9倍。哪怕其中只有一半如期开业，今年也将创下十年来购物中心开业的新高记录。

　　为什么2013年购物中心集中开业?“因为2009年商业地产开发商逆势崛起，2-4年的开发周期导致大量项目于2013年竣工开业，加上部分计划于2012年开业的项目由于宏观形势不好，被迫推迟至2013年开业。”宋春生说。

　　如此趋势，万科总裁郁亮曾表达对商业地产“高烧”的担忧，他称“目前个别城市已经出现商业地产过快发展的势头”，并强调万科至今对商业地产发展仍持保留态度。

　　目前深圳购物中心空置率仅4.4%

　　全国一片开业潮中，综合考虑商业面积增长速度与零售额的匹配程度，深圳与北京、上海共同名列“稳定型”选手行列。

　　世联统计数据，未来五年间(2012年-2017年)，上述七市购物中心面积至少翻一番，其中增幅前三位分别为武汉、成都和重庆，均高过150%。到2017年，深圳的购物中心面积将从2012年的438万平方米增至922万平方米，增幅111%，购物中心个数届时也将增至112个，增幅65%左右。

　　“这一速度远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额的增长速度，必然导致空置率上升。一般空置率6%左右为国内核心城市优质购物中心的警戒值，深圳目前空置率在4.4%左右，且租金仍处于上涨通道中。”宋春生介绍，“尽管深圳去年也曾经有购物中心因为招商情况不理想而推迟开业，但是整体来看，风险不算太大。”

　　专业建议

　　在商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧四大因素的共同作用下，未来招商周期将延长，与租户的租金议价能力下降。世联报告显示，尤为值得注意的是，商业地产的投资回收周期也将从当前乐观认为的5-6年，普遍延长至8-10年。

　　针对未来回收周期将延长的问题，宋春生建议开发商根据自己的资金情况和融资成本来规划各种业态的配比。“比如做综合体的开发商，建议控制销售和持有的体量配置，用短期的资金回笼来贴补长期的运营成本。”

　　而对于纯商业的项目，他提出两种方式或可作为参考，其一是扩大主力店在购物中心的面积比重，尽快达到银行要求的融资门槛，用降低租金收益来换取银行融资的前置，另一种方式则是控制主力店的面积占比，通过对购物中心的持续投入和频繁推广，树立购物中心品牌，不仅可以提高未来商家门槛和租金，未来通过银行融资时估值也会提高。