成都甲级写字楼租金上涨　品质提升

    根据仲量联行最新发布的报告显示，2007年上半年，成都市办公物业和投资市场持续增温。强劲的经济增长和需求增大使业主对办公物业租金的预期增高；在投资市场，外来投资机构纷纷进驻二线城市，高端住宅市场成为主要目标。

　　房产企业写字楼需求增大

　　据统计，截至到07年上半年，成都市甲级写字楼总体量约28万平方米。市场空置率约30％。高力国际第二季度发布的成都写字楼报告称，第二季度，成都的甲级写字楼的空置率继续下降至8、2％，二季度的市场吸纳量为13400平方米、市场需求呈稳定上升的趋势。

　　成都市甲级写字楼需求主要由国内外公司进驻西部市场开发业务并设立办事机构。今年来，林肯工业、酩悦轩尼诗、新加坡置地、拉法基、东方海(方海博客,方海新闻,方海说吧)外、仙灵葆雅等众多外资公司进入成都，都选择将办公地点设在时代广场（查看地图）、中环广场（查看地图）等甲级写字楼内，而像东亚银行、西门子、三星这些早先进入成都的外资企业，由于业务需要纷纷扩建写字楼，从而进一步加大了对写字楼的需求。这些国内外公司新租的成交面积占总成交面积的57％。

　　除新进企业对办公楼带来的需求外，许多企业办公场所的升级也占相当大比重，由过去的乙级写字楼升级到甲级写字楼，为总成交面积的27％，而楼内扩租和搬迁分别为10％和7％。

　　据了解，近年来，四川及成都本地开发企业为寻求在中心城区的开发机会，也纷纷开始在高端写字楼中办公，以期提升公司形象。像中铁二局、天合房产等都从原来的办公地点搬进了汇日央扩大厦。今年上半年，内资房地产开发商成为吸纳甲级写字楼的主要力量，所占比例高达31%。

　　租金上涨 甲级写字楼品质进一步提升

　　上半年，成都甲级办公楼月租金报价为每平方米80—140元，约为上海的1/3。由于市场高品质办公楼可租用面积的缺乏，净租金在过去几个季度中呈现持续增长的态势。至半年末，有效租金较去年同期上涨7.1％，平均有效租金较上年同期上涨7.7％。

　　甲级写字楼的供应在未来三年内将保持持续增长的态势。2010年，预计市场总体量达80万平方米左右，为现有体量的2.8倍。

　　仲量联行研究发现，未来甲级写字楼多坐落于中央商务区和人民南路沿线，并且单一业权物业将成为市场主导。同时，未来甲级办公楼将在建筑质量、楼间距、电梯配置和物业管理等多方面得到品质的提升，并为成都市甲级办公楼带来新的标准。

　　新实验区 让外来投资者加大合作意向

　　成都被国务院批准成立全国统筹城乡综合配套改革试验区，对房地产市场的发展有着积极的作用，政府将对户籍制度，土地管理，社会保险和政府行政管理等方面进行一系列的改革，并提高对城市社会和经济的发展速度。

　　仲量联行成都董事总经理吴允燊指出：“尽管新供应将对相对较小的成都写字楼市场带来一定的冲击，在未来12个月内租金和资本值仍会保持现有的上升势头。新建办公楼所提供的优质设施、设备和物业管理服务也将成为租金上涨的原因之一。”

　　高力国际日前发布报告指出，预计在2009年内，成都南部新区将有超过50万平方米的写字楼供给，随着市政府的南迁以及该区域的交通网络的日趋完善，成都新的商务区域将会在这里诞生，这会对市中心的甲级写字楼产生一定的压力。

　　收购大战正式上演

　　成都市房地产投资市场主要由项目开发占主导，整体收购比重较小。项目开发中，住宅投资为外来开发商最为青睐的领域（查看地图），外商涉足的住宅开发面积达2,030万平方米，占总投资面积的89％。

　　据了解，2007年以来，许多机构投资者开始关注包括成都在内的二线城市，寻求整体物业收购的机会。投资者多倾向找寻那些产权清晰、满租和低风险的大楼，但目前在成都市场仍缺乏类似项目。

　　近日，澳大利亚投行麦格理旗下美亚佳盛信托以1.5亿元人民币的价格收购仁和春天棕北店50％的股权。同一时间段，深圳茂业集团接手成商；中铁二局收购全兴大厦……

　　除整体收购外，投资基金同时采取与本土开发商合作开发的形式投资高端住宅项目。已经进入成都市场的包括与龙湖合作的荷兰国际房地产（ING）以及与首创和万科合作的新加坡政府产业投资有限公司（GIC）等。

　　高力国际蔡孟颐总经理透露说，现在他手头就有17只国际投资基金委托高力寻找适合的成都商业不动产标的，而其中大型的商业和五星级酒店，是客户最看好的商业物业。

　　成都，一场由资本导演的“收购大战”正式上演。