从试水到深耕 商业地产路漫漫其修远兮
1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行了低调的成立仪式，这也是万科在试水商业地产三年后，万科企业股份有限公司将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度的表现。
虽然万科总裁郁亮曾表示，万科做商业是为了更好地做住宅，但目前万科在商业地产方面已从“试水”走向了“深耕”。其实，对于一直专注于住宅的房企来说，商业之路可称为“荆棘满布”，而这些房企也卯足了劲，可谓使出了“36计”。
项目傍大树
能否“一荣俱荣”?
由此可见，“挖墙角”需要“财大气粗”才行。而对于一些中型房企或是刚涉足商业地产的企业来说，“傍大树”则是一条更迅速的“捷径”。此前，在桂城投资性项目招商推介会上，金融高新区的地块就格外受到关注。一家来自深圳的商用公司相关负责人就曾直言，这是由于万达已在此圈地，“万达一向比较旺，而且对于商业来说，不会只旺一个商场，而是整片都会旺起来。所以在万达周边建购物中心，比在别的区域建会更加有保障。”
傍着成熟的“大树”真的可以“一荣俱荣”吗?记者在广州多个商业中心发现，即便是最旺的天河城区域，也并不能全面旺盛，商场之间的差异比较大;而在白云区某商业广场，记者也发现，场内很旺，但商业步行街却较为冷清——即使同一个广场都有冷清与热闹的分别，傍着大树真的还好乘凉吗?
对此，领先丰地产总经理助理李华宇认为，在比较成熟的商业广场附近确实会更容易聚集人气，但对于开发商来说，需要解决的问题是如何让消费者在逛完“大树”后，还能想着到附近的“草坪”进行消费，“这就更为考验开发商的差异化竞争能力和运营能力，就譬如万达广场，吃喝玩乐已经一应俱全了，但还是必定有一些没有的东西。在万达周边，就可以做一些有特色的商业项目，譬如体验式、休闲式的商业街区等。”
组建商用团队成房企“必修课”
在多家上市房企试水商业地产时，业内就曾经充斥着这样的声音——商业地产需要专业的团队，而现在大部分房企都缺乏操作过商业地产的团队。于是，组建商用团队就成为了房企走上商业之路的“必修课”。
据了解，万科在2010年年底试水商业地产时，就成立了深圳万科商业管理公司，不过该公司一直非常低调，万科总裁郁亮也一直强调万科的商用物业仅仅是为了更好地做住宅服务。不过，就佛山而言，万科目前已经打造了南海万科广场和佛山万科广场两个项目，并于去年成立了佛山万科商用物业管理有限公司。对于公司的成立，其总经理陶向青曾表示，将为商用物业的前期策划与定位、日后持续运营提供全方位的支持，也将对万科在佛山的商用项目进行统一经营管理。
无独有偶，保利集团在佛山的商用项目也有其专门的管理团队进行管理和运营。据相关公开资料显示，保利商业地产投资管理有限公司成立后，佛山保利水城购物中心就成为其第一个管理和运营的项目，目前在全国共运营6个项目，而这一数据也将随着保利在商业地产方面的拓展而不断加强。据介绍，商业地产投资管理有限公司主要定位为资产管理者，把物业资产的持续稳定增值作为首要任务，成立了专门的商用管理公司和酒店管理公司。
此外，招商地产早已成立深圳招商商置投资有限公司，中海物业管理公司也早已经过一轮资源整合后，打造成中海物业(商业物业)管理公司，负责中海物业旗下所有的商业物业的管理。而对佛山本土企业来说，不管是星星还是东建，都已组建了一支商业运作的团队，来应对商业地产市场的激烈竞争。
商业地产行业频频出现挖墙角
当然，对于传统房企来说，要做商业地产并不是组建一支商业团队就能了事，更重要的是聚集到商业地产的人才，因此，“挖墙角”便成为业内最为常见的策略。
业内人士大多调侃称，万达集团就像商业地产的“黄埔军校”，只要在万达广场等项目操过盘的人才，都早已成为猎头的目标、开发商“挖角”的对象。甚至有一位不愿具名的开发商表示，很多年轻人都想到万达“镀金”，只要在万达有过相关经验，都会变得非常“抢手”。且该开发商透露，万达的薪酬水平本身已经很高，而这些“挖角”的房企给予他们的薪酬则是市场水平的3～5倍。如此一来，万达“黄埔军校”的名声也开始不胫而走。
要说房企的“挖角”大战，最引起轰动的莫过于创鸿集团挖走了万达的大批高管。去年年底，创鸿高薪挖走了万达集团副总裁、商务常务副总王寿庆，而此前，创鸿早已挖走万达原广州项目总经理陈鹏、原万达规划院副所长刘建华等。
不过，对于万达来说，似乎早已习惯了这样的人才流动。而在其发展历程中，“挖角”也早已司空见惯。如今，万达正准备成立电商团队，“挖角”也是其一大法宝。据相关媒体报道，万达一直都在聘请猎头公司四处高薪挖人，涉及万达的所有领域。一般职位副总裁以上的年薪在300万～600万元之间。
观点
房企要交的学费还远远不够
事实上，除了组建团队、挖墙角、傍大树以外，传统房企在走上商业地产的发展道路时还有很多招数，包括到各地考察学习经验、总结甚至复制成功案例等，几乎使尽了“36计”。然而，业内人士却认为，房企在布局商业地产时，交的学费还远远不够。
绿地集团相关负责人对记者表示，所谓的组建团队、挖墙角，其实都没有实际的作用。“组建团队，谁都会组，关键是这个团队是否真的懂商业地产。”他认为，目前真正操盘过商业地产的团队本身就不多，特别在佛山来说更是少之又少，即便是组建了商业团队，也未必能够操盘商业地产。而对于挖人才，该负责人更认为此举无用，“在商业地产的运营中有很多环节，挖角可能只挖到了其中的一环。这一环就算完全复制，别的环节不会做，照样是空谈。”该负责人认为，开发商与其想破头去组建团队、挖墙角，不如好好做商业、从头学起，“这笔学费是一定要交的，而且现在看来，还远远没交够。”
此外，城南某开发商也表示，对于房企来说，商业地产真正的战斗已经开始了，再也不是只要占着好地段就能成功的时期。该开发商表示，之前东建在做东方广场、同济广场、东建世纪广场时，都很难说这是成功的案例，但由于佛山本地缺少这样的商业项目，使得这些商业项目看起来非常成功，“随着外来开发商、有经验的商业项目运营者的进驻，这些项目都会受到很大的冲击。”而怡翠地产总经理助理招俊昆也直言，与外来有经验的开发商相比，本地开发商在商业地产方面的运营显得“嫩”了点，因此宁愿将已经“救活”的南海广场转给新鸿基、将怡翠的商业项目让鹏瑞利运营，“要让懂行的人去做，才能真正做好。”