万科开发PIE模型发力城镇化：慎对商业地产风险
面对新型城镇化，中国最大的商品住宅开发商万科[简介 最新动态]集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发的部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。
“我们仍对商业（地产）持保留态度。”1月21日，万科总裁郁亮对本报记者说，万科做商业是为了更好地做住宅，仅在社区商业上着力。而对待新兴项目的决策，万科不以传统的“一二三四线”去划分城市，而是采纳这种“PIE”模型。
万科董秘谭华杰透露，在这个投资模型中，P（population）是人口，I（investment）是基础设施投资，E（employment）是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。
而在产品结构上，万科认为住宅刚需仍然强烈。但郁亮认为，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，“如果住宅发展势头过快，有可能通过降价来解决，但商业地产降价卖不出去就只能闲置，这是一个危险的事情。”他说。
但是近年以来，楼市调控和财政增长需求，影响着地方政府的供地结构和节奏。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海绿地集团[简介 最新动态]一商业部门高管无奈地称。各地的商业综合体因此蜂拥而起。
业界普遍关注，地方政府引进大型商业地产项目，迅速带动周边土地价值。这种策略是否会在新城镇化战略中延续？万科高管在内的一些业内人士认为，城镇化并不意味着大量的商业地产开发，尤其是在二、三线城市，电商对于购物中心和零售商业的替代效应可能非常明显。
住宅短缺论
根据联合国相关数据，未来10年至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%。“即使是到2030年，要达到70%的城镇化率，每年需要增加1%以上，也并不是一个保守的预测，2035年左右达到这个水平，可能性更大一些。”万科董秘谭华杰对本报记者说。
万科援引的相关数据显示，中国城镇人口的基本住宅供应确实可能存在短缺。根据第六次全国人口普查数据，2010年，我国城镇人均住房建筑面积31.3平米，较2000年增加了8.9平米。但由于城镇住房成套率仅为75.8%，套户比仅为0.83 ，每间房平均居住人数为1.1人。
绝大多数发达国家在城市化过程完成、住房短缺阶段结束后，套户比一般都在1.1左右。而每间房平均居住人数，则降低到0.6人也属常见情况。如果按照“一户一套，一人一间”的基本供应水平，我国目前住房供需缺口至少为3566万套。
因此万科测算的数据显示，2011-2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户，要达到“一户一套”目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套，约合100.1亿平方米。如果考虑套户比达到发达国家的普遍水平、人均居住面积达到日本1988年水平，则建设需求量更大。
这类乐观预测也不乏同道。比如中国指数研究院就预计，未来十年我国住宅新增需求（包括保障房）约160亿平方米。其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平米，旧房更新换代需求近60亿平方米。谭华杰认为，从积极的方面说，上述需求规模意味着房地产开发行业仍然有极大的增长空间。但从另一个角度来看，这也说明住房供应紧张，价格继续上扬的局面可能仍会继续。
谭华杰指出，目前存在的另一个需要关注的问题是，在住宅供应短缺的情况下，仍然还有部分投资性房源空置和闲置。
谭华杰告诉本报记者，开发商并不能明确掌握购房人的行为到底是自住还是投资，只能从产品设计上去尽量提供可以自住的房子。万科为“普通人盖房”、做精装房，都是为了避免房子沦为投资品。
万科通过一线销售访问统计的数据显示，目前出于投资需求的购房行为大约为10%。这与保利地产[简介 最新动态]提供给本报的数据一致。
谭华杰认为，未来住房应是商品房和保障房共同构成的多元化供应体系，互相之间形成有效补充。“住房保障体系正在逐步完善的过程中。有效的住房保障体系，有利于房屋市场的稳定。”他说。
预测库存风险
郁亮介绍，万科[简介 最新动态]目前已经进入60个城市，随着城市化进程，还有很大发展空间。但是，万科内部已开始更谨慎地判断项目投向，以避免库存风险。因此内部针对新一轮城镇化提出将严格执行“PIE”模型。
谭华杰指出，所谓三四线城市库存风险，主要指的是中西部一些省会以下城市，对人口流入的吸引力较弱，甚至处于人口净流出状态，真实需求不足，但近年来开工规模过大，导致可售存货迅速增长，未来需要一个较长的去存货过程。
其中之前房价出现过快速、大幅上涨的城市，还存在跌价风险，个别城市的房价已经出现大幅下跌，比如鄂尔多斯。
“如果这个地方有产业发展、首先有基础设施投资，就有就业人口增加，人口增加之后这个地方房地产市场就有机会，就有稳定的支撑作用。”郁亮说，万科的判断标准是看这个市场有没有泡沫，有没有人口、基础设施、就业、产业支撑。人口净流入是最为关键的因素。
万科内部也对这类三、四线城市的大型商业地产项目提示风险。但这一领域目前有不同看法。媒体报道显示，万科至2012年也在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。
世联地产[简介 最新动态]数据监测显示，从2009年开始的商业地产开发热潮，将在2013年达到一个开业的高峰。中国7大城市的购物中心每年增量数据表明，未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。
世联地产商业部总经理宋春生指出，一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、广州的空置率都在8%以上；而沈阳、天津已经超过15%；其中，恒隆、中粮[简介 最新动态]等知名发展商在沈阳开发的大型购物中心，都出现不同程度的开业难或空置率较高。
过去两三年出现的多个综合体，亦是商业地产泡沫的另一表现。中房信集团统计数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。
住建部亦在关注这一问题。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城镇化不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，住宅、商业布局是否合理。她对各地方政府是否具备此协调能力持怀疑态度。
秦虹表示，在调研温州等地的基础上，住建部门得出结论，对于楼市尤其是住宅的投资投机需求，要长期限制。这也是目前房地产调控仍然限购、限贷的依据。
郁亮说，万科的商业（地产项目）是在拿地的过程中带来的，万科必须将之管理起来，主要还是在社区商业（地产项目）上着力。
虽然万科并未公开宣称将转型主攻三四线城市。但郁亮建议，中国要解决城镇化过程中的住房问题，建议要有一个部门来统筹协调。制定一个住房目标，然后提供相应的土地计划去完成它，以及落实建设计划和建立合理的保障房分配制度。