广州深圳商业地产发高烧 内企疯狂外企谨慎

日前综合业内消息及仲量联行报告获悉，2013年广深区域将迎来商业地产供应洪峰。其中预计广州2013年全年将有近60万新增供应竣工，直至年底总存量将达400万平方米，深圳2013年优质商铺市场也将有新增供应40万平方米。另一方面由于企业开始持谨慎态度，空置率进一步走高，广深写字楼租赁市场面临调整，租金升幅受压。

“全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场”，仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示国内企业仍然是市场需求主要驱动力，而大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。南都记者采访雅居乐、力迅等华南开发商均表示，商业地产存泡沫风险，未来几年或将大面积出现供大于求现象。

新供应洪峰将至

专业机构仲量联行日前发布报告称，2013年广深区域将迎来商业地产供应洪峰，其中预计广州2013年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城，直至年底总存量将达400万平方米。

据珠江新城地区密集开发的富力地产有关负责人向南都记者介绍，珠江新城地区的商业地产步入密集开发期，2013年将迎来新竣工甲级写字楼包括富力盈通大厦和富力盈凯广场（项目招商信息）、珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场。

同为华南一线的深圳也不落后。仲量联行数据显示，2013年深圳优质商铺市场将有新增供应40万平方米，主要集中在福田、宝安和南山区。

投资回报率的快速增长是商业地产火热的原因之一。2012年的统计数据显示，写字楼的租金每年都以10%以上的速度上涨。而优势明显的地段如靠近地铁口的写字楼、商铺，每年租金的上涨幅度更是高达20%以上。

“大量新增供应将使空置率上升，制约整体租金上升空间。”仲量联行广州及深圳零售地产部副董事程怡分析，但优质商场的租赁会有较佳表现，将带动整体租金升幅，支撑整体市场租金平稳发展。但程怡亦表示，需求下滑使整体平均租金的升幅放缓。

招租压力大

大量供应下，市场能否消化得了？业内人士对此提出担忧和质疑。

“新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。”仲量联行最新行业报告预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力。其中尤其受到零售消费放缓因素的影响。该报告称2012年广州的空置率较2011年的12.3%微升至12.6%。

深圳零售业内人士透露，受经济增速放缓、零售总额增速下滑影响，2013年部分新竣工商场可能会延迟开业时间。

而去年的租金已经出现下行。2012年广州甲级写字楼租金全年平均每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力。有知情人士称为吸引新租户，项目方在租金谈判上将采取更加灵活的策略。

两三年内或遭调控？

由于不受限购政策干预，商业地产近年来被不少开发商视为“避风塘”而竞相进入。保利地产提出商业要做到三成，万科也在王石时代的“万科不做住宅了，我在棺材里也会跳出来举手反对”发展到郁亮时代的积极有步骤地进入商业地产。合生创展也表示希望商业地产能对整体现金流有10%-20%的贡献。

“与住宅相比，除了前期的地段选择、产品建设，商业更需考虑后续的经营管理，其间需要长期的、大量的资本沉淀。”负责花都区府新城城市综合体项目的雅居乐商业运营中心总监罗红葆告诉南都记者，由于目前鱼龙混杂，未来两三年商业地产一定会遇到调控。

对此南都记者采访的其他业内人士表示政府出手调整规范“可能性很大”，如提高准入门槛，防止个体投资者由于对商业价值评估不准确导致的盲目投资，规范行业竞争。

扎根广州本地的开发商力迅地产也表示看好写字楼和城市综合体，但一定会“谨慎进入商业地产”。力迅副总裁张学民表示，众多房企涌入商业地产会导致道路拥挤，“广州这几年一些商铺都被人为地炒作”，泡沫风险不小。