商业地产：2013年的又一个“泡沫”？

受房地产市场调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅开发商纷纷转型做商业地产。地方政府在城镇化的概念下，也乐于推动具有城市标志性建筑的商业地产。过去两年，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。

关于商业地产的一组数据
世联地产数据监测显示，购物中心在近几年受到追捧，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。2013年，上述商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，这必然导致空置率上升。

据业内人士介绍，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19％，而商业地产则达到了43.3％。2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。

中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。

一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等知名发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%。

成都办公楼空置率高达34.6%

据《第一财经日报》报道，1月15日，世邦魏理仕（CBRE）发布的2012年全年成都房地产市场回顾显示，2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，较2011年同比增长8个百分点，而成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，比2011年增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。

四川中原地产于同一天发布的报告也称，写字楼供应放量已经成为市场常态，新增供应不断突破历史新高。与供应的巨幅放量相比，市场有效需求不足，成交量没有出现相应的增长而是保持在相对稳定的水平。2012年写字楼的供需比为1.80，供需比依旧居高不下，写字楼供过于求的情形依然较为突出。

与此同时，四川商业地产联盟、四川连锁商业协会联合发布的数据显示，截至2012年11月底，成都开工兴建、开业运营的商业综合体达到118家，体量超过1000万平方米。

世邦魏理仕预计，未来两年成都写字楼市场都将会有大量新增供应，2013年新增供应预期将超过100万平方米，其中大部分位于天府新城区域，因此，世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。

不仅如此，四川中原地产报告也显示，供应井喷的成都写字楼市场在2012年已经表现出整体销售疲软，2012年写字楼销售价格为10510元/平方米，环比微涨0.13%，与2011年基本持平。由于库存量较高，市场竞争较为激烈，写字楼价格上涨压力较大。部分项目为了快速回笼资金，通过内部认购或直接加大优惠力度等降价促销方式快速回笼资金，单价跌破万元。

常州商业地产最低三折售

有媒体近日报道称，继鄂尔多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房积压，常州被称为又一“鬼城”。

据《第一财经日报》报道，当地人普遍认为“鬼城”之说言过其实，近年来常州楼市销售情况还不错。多位业内人士表示，由于供应量较大，整体去库存的周期较长，常州市商业地产面临的压力比住宅更大。

据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

2012年下半年，万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。

2012年9月，万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块，这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体，规划建筑面积达60万平方米。2012年10月，雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块，出让面积达17万平方米。据悉，雨润预计将投资55亿元，打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。

《第一财经日报》记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。

马鞍山商业地产野蛮生长

2012年年底，在马鞍山市中心5公里以外城南，安徽省规模最大的万达广场完成了奠基仪式，正在紧锣密鼓地施工。据初略统计，目前马鞍山拥有包括万达、金鹰、大华、亿丰等十多个商业地产项目，并且还在不断增加中，进入了野蛮式的生长期。

统计数据显示，2012年1~9月份马鞍山全市累计实现社会消费品零售总额90.27亿元，与邻居芜湖市的351.18亿元有较大的差距。

马鞍山的商业急需快速升级。政府的引导也助推了商业地产项目的涌入。2011年底，在“宁马一体化——马鞍山土地推介会”上，马鞍山市政府一次性推出了15副商业用地。

于是，2011年底，金鹰商贸在马鞍山奠基；2012年9月，亿丰环球商业中心盛大开盘；2012年10月，万达广场项目开工；居然之家?老报馆项目将于年底开工……此外，红星美凯龙也完成了在马鞍山的投资注册。