2013年珠江新城写字楼进入巅峰时刻

珠江新城，聚集了广州最集中的写字楼群。2006年至2012年，仅珠江新城写字楼的供应量便占了广州全市写字楼总体供应量的62%。2013年，珠江新城写字楼市场将进入巅峰时刻2013年，广州将有70余万平方米的新增甲级写字楼竣工，其中九成位于珠江新城。

而从辩证的角度来看，事情一旦达到顶端，也将意味着不可避免的回落。随着珠江新城可开发土地的减少，珠江新城在未来几年将进入开发尾声，据戴德联行的研究报告，珠江新城约在2017年开发完毕。也就是说，在未来的几年内，有意进入珠江新城的企业或者投资者，都不得不思考一个问题：要么立刻投票给珠江新城，争取最后的入门机会；要么转而投注新的“接班者”，不过要对“接班者”持有足够的耐心和信心。

下一个“接班者”是谁？不少专家认为，金融城与琶洲，最有机会。

2013年

预测

广州甲级写字楼租售价上涨5%-10%

供应量：珠江新城约占九成

由于部分原定于2012年交付的写字楼项目推迟交楼，令广州甲级写字楼市场将在2013年迎来供应的集中放量。来自不同研究机构的报告综合显示，2013年，广州甲级写字楼市场的新增供应量仍然可观，新竣工供应市场的数量将达70余万平方米。珠江新城是其中最集中的供应区域，约占整体供应量的九成。因此，2013年，对于广州写字楼市场来说，是一个不折不扣的“珠江新城年”。

来自第一太平戴维斯的研究报告称，2013年，珠江新城将有保利V座、广晟国际大厦、珠江城、富力盈凯大厦、恒大中心等七大写字楼项目约70万平方米的竣工面积进入市场。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，预期内资公司及国有企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。

2013年，高达70余万平方米的供应量将进一步压抑广州甲级写字楼租金的增长。其中，“鸭梨”最大的是旧商圈的旧写字楼。

由于珠江新城写字楼供应量的增大，对市场话语权全然垄断，2013年，旧商圈的旧写字楼将会不可避免地面临租户流失的情况。仲量联行的报告显示，2013年，由于珠江新城的供应量较大，新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上将会更灵活，可能推出更多的优惠措施，因此，租户将会更青睐珠江新城新写字楼，其他旧商圈的旧写字楼将面临空置率上升、租户流失的情况。

租售价：预计涨幅为5%-10%

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪预测，由于供应量较大，竞争激烈，2013年，广州写字楼租金将面临短期下调压力。但随着资本市场气氛的改善，投资者将越来越乐观，自用需求将持续支撑市场。与此同时，因为利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升，市场整体仍将向上。

对2013年广州写字楼市场的走势，戴德梁行方面表示，虽然大量集中在珠江新城的新增供应量可能导致空置率出现短期上升，但由于不少新项目前期预租情况良好，预测2013年广州全市甲级写字楼租金仍将保持平稳，吸纳量仍将维持高位水平。

林木雄指出，受整体经济环境影响，加上一些新项目比原计划推迟交付使用，在刚过去的2012年，不少外资企业延迟了在广州新租写字楼计划，令市场需求大为减少。随着2013年整体经济环境的改善，这些在去年被推延的需求有望在新一年爆发。且随着国内经济整体升温，将刺激更多国内企业扩张需求。因此，虽然2013年广州写字楼供应量巨大，但市场吸纳量仍将会被看好，加上新交付使用的项目大多数是位于珠江新城的超甲级写字楼项目，预计整体租金水平仍将有5%-10%的涨幅。售价方面，因为投资需求仍上涨，预计2013年广州甲级写字楼售价仍将有10%以上的上涨空间。

“接班者”

预测

金融城&琶洲商圈可期

珠江新城四年后开发完毕

2013年，珠江新城写字楼市场达到巅峰时刻，不仅供应量形成垄断地位，在市场话语权方面也达到了顶点。作为广州最顶级写字楼的代表区域，在珠江新城拥有写字楼，在一定程度上说，不是办公环境的好坏，而是代表了企业的江湖地位，是面子工程。目前，入驻珠江新城的企业总部已经达到50家。

根据戴德联行的研究报告，预计到2017年，珠江新城已经没有地块可开发，现可开发的写字楼面积仅剩余168.8万平方米，未开发地块只剩下14块（详见图1）。因此，珠江新城的稀缺价值在越往后的几年，会表现得更加明显。

以最能窥探到开发企业预期的土地市场为辅证，珠江新城土地价格的涨幅远远高于物业价格，“面粉价”接近“面包价”，显示出发展商对后市的乐观（详见图2）。而从另一个角度来说，也表示了投资者越往后，进入的门槛会越高。加上珠江新城写字楼可售的供应量并不大，一般为企业持有，去年，珠江新城写字楼的均价约为3.5万元/平方米，预计2013年，售价将有明显提升。不仅如此，珠江新城不少甲级写字楼，皆要求半层起售或者整层起售，因此不是十足“有米”的财团，想投资珠江新城写字楼，还要掂量掂量自己的钱包。

谁将会是下一个珠江新城？

对普通投资者来说，2013年要进驻珠江新城写字楼市场，首先注定已经没有太多便宜可占，因为珠江新城就好比一个功成名就的“金龟男”，身价已然不菲。假如你的资金实力不够强，投资珠江新城无门，其实也不用太沮丧。因为，随着珠江新城在4年后开发完毕，商务区的扩容及部分转移成为必然，寻找下一个掘金洼地，或许也是一个不错的选择。

寻找下一个珠江新城，可行吗？

戴德梁行策略发展顾问高级助理董事林力强认为，珠江新城的开发接近尾声，势必催生新商务区的需求，广州商务区的转移和扩容有两个方向：东南向到琶洲，东向金融城。

其中，琶洲国际会展商务圈总用地面积为13平方公里，目前已有11家总部落户，优质写字楼的空置率逐年走低，未来的供应量仍然充裕，投资门槛比其他商务区明显较低。据介绍，目前琶洲国际会展商务区的甲级写字楼，月租金大约为90-130元/平方米，处于明显的优惠招租阶段；售价为2.3万-2.8万元/平方米，存在一定的上升空间。

最近的大热板块国际金融城，无论从规模还是规划起点来说，也是投资者可期的。金融城总面积达7.5平方公里，核心区总面积2.3平方公里，地铁四号线、五号线、十一号线、十三号线途经，目前，首批地块已正式挂牌出让。对于金融城的发展潜力，林力强认为，虽然金融城短期内很难替代珠江新城的地位，但是，这个板块如今的进驻门槛偏低，未来前景值得看好。