2012深圳地产旧改促城市综合体供应井喷

2012年将近尾声，环顾商业地产市场，大事不断。商业地产无论在政策，市场，投资等方面，每件事都赚足了众人的眼球。存量商业地产征税、电子商务崛起、购物中心供应井喷、摩天楼不断拔高等热点爆出，均让商业地产在2012年房地产市场的大舞台上继续“闪耀”。

存量商业地产按评估价征税 市场"深陷寒冬"

2011年深圳商业地产成绩骄人，却在2012年开春之初爆出冷门，1月份连续12天"零成交"。据统计，１月中旬，深圳商业物业成交量月环比跌幅已达七成，到春节期间，成交量更跌至谷底。从１月１９日至１月３０日，深圳商业物业连续１２天保持“零成交”状态。

时值春节假期，按照惯例本是楼市成交的淡季。再加上商业地产供应的稀缺和经济持续的低迷，让深圳商业地产市场“深陷寒冬”。

住宅遭受政策严调时，商业地产似乎在庆幸“躲过一劫”，俨然成了投资客们的避风港。直到2012年10月1日，一纸“存量商业地产按评估价征税”政策下达楼市：深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

“按评估价征税” 使深圳存量商业地产交易成本大增，让近几年一直火热的商业地产瞬间遁入冰点。深圳二手商铺和写字楼成交低迷，却间接刺激了一手商业地产市场成交量。

旧改促商业地产放量 电子商务成强势对手

城市发展到一个阶段，土地市场的紧缺就成为一个不可避免的问题。随着深圳城市化的进行，寻求土地瓶颈的突破口“迫在眉睫”，城市更新和土地旧改成为开发商的首选。

据悉，在业界拥有“旧改专家”美誉的佳兆业地产已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超1000万平米。无独有偶，大型开发商华润集团，向外界高调地展示了在深圳区域战略的布局。未来十年，华润置地将投资近1000亿元开发1000万平方米的商业综合体项目。

不少房企纷纷借道旧改打造城市综合体，城市综合体相比单纯的住宅产品，不仅最大化的利用土地价值，而且能快速带动区域格局升级。据统计，未来5年深圳仅体量在1万平方米以上的集中商业就将新增504万平方米。

商业规模的爆发式增长必然将导致供应的短期过剩，不仅如此，城市综合体还遭受到了电子商务的强势挤压。如果盘点2012年中国大事件，电子商务无疑是其中的一个关键词。11月11日，阿里巴巴电子商务市场赚的"钵满盆满"，支付宝总销售额191亿元。这个惊人的数据不得不让很多业内人士思考：在中国传统的百货市场在强压下，生存空间还有多大？虽然基本的购物需求可以在网上得到满足，而餐饮，娱乐等体验式消费是电子商务无法取代的。这个时候，笔者认为商业地产需要寻求转型，与电商谋求差异化竞争与合作才是正途。