商业地产年末翘尾 供应销售齐创新高

根据监控的数据显示，2012年11月，全市商业地产成交面积为41.1万平方米，环比上涨46.5%，同比上涨92.0%；成交均价为24195元/平方米，环比上涨39.4%，同比上涨19.9%。其中，办公类物业成交面积为20.7万平方米，环比上涨52.8%；商业类物业成交面积为20.4万平方米，环比上涨40.5%。

今年以来，全市商业地产成交处于相对低迷的状态，今年1-10月的成交量为264.6万平方米，相比去年同期下跌21.1%。不过11月41.1万平方米的成交量却一扫此前阴霾，达到去年6月以来的最高点。并且不管是商业类物业还是办公类物业，均达到年内成交的最高点。
综合体项目在11月的表现十分抢眼，也成为了拉动成交的主要力量。在11月成交前十名的项目中，综合体项目占据了六席，排名前两位的悦合国际广场和松江万达广场均为综合体项目。嘉定的悦合国际广场在11月售295套房源，总成交面积高达5.55万平方米，其中包括地下商业、写字楼、公寓式办公等多种房源，该项目地处较为成熟的曹安商圈，商家云集，是其热销的重要原因。排名次席的松江万达广场延续了开盘后的强势表现，今年累计成交量已高达7.8万平方米。部分热销的综合体项目则在区域具有"拓荒"意义。排名第五的绿地创汇商务广场，在11月下旬开盘后短短一周时间内，成交面积已接近1.3万平方米。该项目是徐汇滨江地区首个可售的综合体项目，这一区域的规划一直为人们所看好，并且是今年沪上高端住宅成交最为集中的区域，未来的人气和消费能力都有所保障。

目前沪上的在售的综合体项目往往以公寓式办公房源作为主打，以快速回笼资金。这些房源具备居住功能，而相比住宅则往往具有不限购、低总价的优势，对于一些受到限购影响而无法投资，或者经济条件有限的外地人士具有不小的吸引力，在今年年底住宅市场出现翘尾行情的情况下，这类房源的销售亦随之上升。并且这类公寓式办公房源由于处于综合体之中，未来将直接受益于综合体的发展，居住环境和投资价值都有较大的上升空间。

除了综合体项目，市中心滨江商业地产的整购也颇为引人注目。11月20日，位于黄浦南外滩的谷泰滨江大厦的部分楼层以3.3亿元的总价被收购，不过单价不足3万元。11月21日，位于古城公园旁的绿恒 大厦则以11.8亿元的价格被整购，单价高达7.5万元，据传，买家为一保险公司。

新增供应方面，11月，全市商业地产新增供应面积为57.5万平方米，相当于10月的2.3倍，并且达到今年的最高点。绿地创汇商务广场、绿地东海岸时尚广场、东苑佳和园、谷泰滨江大厦等11月开盘的项目均在成交榜上位居前列。继10月下旬汇京国际广场和中华企业大厦入市后，11月市中心继续有商业地产项目推盘，除了黄浦滨江的谷泰滨江大厦，还有四川北路板块的虹口世纪大酒店、塘桥的中锦滨江大厦，备受关注的苏河湾华侨城也在11月加推部分商铺。

商业地产市场年末翘尾的主要动力还是在于年末商业地产推盘量的大幅上升，据此判断商业地产市场就此进入上行轨道尚为时过早。目前，全市商业地产存量面积达到1205万平方米，甚至明显高于住宅1016万平方米的存量。尤其是一些外围的商业地产项目，供过于求的现象依然严重。仅依靠部分优质商业地产项目集中入市来拉动成交量的上涨显然是难以长久的。