上海非住宅供应源源不断 “泛商业地产”逆势崛起

 
 
　　办公楼市场这轮行情的变化，不是数量上的简单变化。它背后深层次的原因是：办公楼有了新的功能定位，全面承担起“提供都市产业发展空间”的使命———

2006年以来，上海办公项目及融办公、商业、工业于一体的综合项目显现快速增长动向。

方方地产咨询机构最新推出的《泛商业地产调研报告》披露，2005年，办公商业综合等非住宅项目的土地总面积约579万平方米，可建面积约956万平方米，比2003年、2004年两年累加的总和还多45%。2006年上半年，办公类物业交易量达78万平方米，略超往年；2005年通过协议转让的工业类用地总量为2930万平方米，其中包含了可替代市区传统办公楼的工业园区“研发楼宇式”的办公项目。

非住宅供应源源不断

2006年以来，上海商业、办公、工业等非住宅项目如雨后春笋般地出现，其数量和品种之多，产品形态之丰富，设计之新，在上海房地产十余年发展历史上从未有过。2006年，住宅独霸天下局面行将结束。上海楼市，恰好在宏观“再调控”的时机，进入了一个商业、办公、工业等“泛商业”崛起的年代，进入了一个“住宅与非住宅共荣”的年代。

所谓“泛商业地产”，业内人士指出，与其说这是一个新提法，不如说是一个值得研究的全新的现象。比如办公楼，原先一般都是指产权50年的办公用地项目，但最近一两年，上海楼市出现了为数不少的用地性质是工业、而功能设计为办公的“办公楼宇”，它打破了传统办公楼的概念框定。比如商业，原先一般是产权40年的纯商业项目，规模有限，但近来出现许多大型商业项目，不仅商、办、住融为一体，而且40年产权的商业本身，也大量地“设计”成办公楼、住宅，甚至是别墅形态的亦商亦住型物业。

2006年，上海楼市的“泛商业”项目琳琅满目。有融生产、商业、办公、住宅于一体的集合型项目，如五角场的创智天地。有嘉定江桥上海鞋城、南汇上海车市、闸北七浦路服装批发市场等分类极细的专业批发市场。纯商业的，有南汇弘基休闲广场、乐源城、杨浦金储休闲广场、徐汇星游城等主题街区型商业。有青浦桥梓湾商业广场、闸北大宁国际商业广场、闵行梅陇镇新都会、浦东埃蒙顿假日广场、松江泰晤士小镇商业等社区型综合商业中心，更有杨浦万达商业广场等城市副中心旗舰商业。

方方地产咨询机构的《泛商业地产调研报告》披露，2005年，商业办公综合等非住宅项目的土地总面积约579万平方米，可建面积约956万平方米。这一数字，比2003年、2004年两年累加的总和还多45%。根据获得土地到动工的一般时间推算，它们已部分或全部纳入2006年的新增商品房供应。由此可见，在2006年及未来的几年里，非住宅供应将源源不断。而更令人警惕的，还有协议转让的工业类用地供应。2003年、2004年，通过协议转让的工业类用地总量为6272万平方米，可建建筑面积6139万平方米；2005年，用地为2930万平方米，可建建筑面积2734万平方米。

发人深省的是，在“泛商业地产”的案例中，其中包含了为数可观的、可替代市区传统办公楼的工业园区研发楼宇式的办公项目。“泛商业地产”的影响通过交易数据可以获得佐证。从2005年下半年到2006年上半年，非住宅类的“泛商业”房屋的交易份额，由2005年上半年占市场总量的7%上下，一跃稳定在15%左右的水平。2006年泛商业房产崛起上海楼市，已不容置疑。

“物业融合”态势强劲

办公楼行情供求两旺，来势迅猛。方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘表示，办公楼市场这轮行情的变化，不是数量上的简单变化，它背后深层次的原因是：办公楼有了新的功能定位，全面承担起“提供都市产业发展空间”的使命，成了今天或明天上海办公楼市场发展充盈的动力所在。

“今天的办公楼，除了提供传统‘第三产业’用于经商的办公室外，还要提供‘都市产业’的生产车间，以满足更大规模的就业。这就是此轮行情背后的真正原因。”胡宗亘说，如果注意到这个新的变化因素，我们就可以发现在未来几年办公楼市场的几个大的趋势。

首先，第一个趋势是，在一个相当长的时期，办公楼的需求将极其强劲。其次，非住宅的物业布局将全域化。受惠于网络，受制于市中心土地资源和高企的房价，未来办公项目，不会仅仅是陆家嘴、虹桥、淮海路、新客站等市中心几个办公集聚点，其布局必然是包括远郊在内的上海整个地域。更多的企业可以选择中外环线一带、甚至近郊办公。

第三个趋势是，物业走向融合。办公楼与工业用房的一体化，办公楼与住宅的一体化，办公楼与商业用房的结合，这一“物业融合”的新态势将成为上海楼市一个全新的、极为亮丽的风景线。