昆明部分写字楼出租率超90% 租金渐涨

昆明优势时代广告公司总经理李镇钊告诉记者：“经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。”

近两年来，俊发中心、顺城双塔、昆明广场、南亚未来城、国际银座、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

租金越高出租率也越高

昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内，三横：拓风路、金碧路一线、东风路、南屏街、人民路沿线；三纵：北京路沿线、北塔路沿线、青年路沿线。据相关机构调查数据显示，目前写字楼租金主要集中在30-50元/平米之间；其中云纺国际商厦的租金水平为40元/平米；文茂大厦的租金为45-47元/平米。其次60/平米以上租金仍占一定比例，环球金融的租金为75元/平米；凯旋一号的的租金为60元/平米；柏联广场租金为60-65/平米；南屏时代广场的租金为61-75/平米。而租金超过100元/平米的写字楼，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼、南亚风情第一城。

从近几年昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/平米/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/平米/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/平米/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/平米/月，上涨率为9.3%。从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%。而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%，像俊发中心、顺城、志远大厦已经无房可租。租金越高，出租率反而也高，由此不难看出可以看出，高端写字楼进入带来租金两极化趋势明显。

甲级写字楼月租每平米大约100元

写字楼分三类，第一类是5A级高端写字楼。第二类的中档些的甲级写字楼。第三类是针对中小企业的SOHO写字楼，滇池柏悦，有点商务公寓的概念。三类都有需求。售价在2万元/平米以上的高端写字楼，硬件、软件都很好，租金都在150元/平米/月左右。甲级像怡泰领域时代租金在70—100元/平米/月之间，中档偏上的。SOHO型的租金在40—50元/平米/月之间。据记者了解，市中心租金水平已经突破80—180元/平米/月，在一环内，多为50—100平米间的小户型写字楼；其次是环城周围70—85元/平米/月，而档次和配套稍差的二环之内的写字楼多定在60—80元/平米/月之间，在三大区域内，其中甲级写字楼租金大约100元/平米/月，一环边100-150元/平米/月，二环内80—95元/平米/月。

风之铃CEO石远说：“写字楼市场近期之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系。”同时他表示，在楼市调控背景下，昆明商务写字楼开发的集中放量，则给省内外企业和投资者提供了最好的机会。特别是一些优质写字楼，目前在租赁市场十分走俏，物业价格坚挺，投资潜力还是不错的。昆明优势时代广告公司总经理李镇钊说：“比如南亚未来城，传统的写字楼入口都在一层，南亚未来城一到四层是购物中心。在这个写字楼工作的白领，不用出这栋楼，就可以购物，更高效。”

新一轮商务投资热潮拉开帷幕

上月20日，润城·第一大道开盘之际，云南省温州商会独立占据第一大道第三栋写字楼，面积达3万多平米。这不是个别现象，早些时候，关上片区的融城金阶、呈贡的上海东盟商务大厦开盘，来自省外的一些大企业和投资者都是整层、整幢抢购。2012年下半年以来，昆明掀起了一轮前所未有的写字楼投资狂潮。

昆明风之铃市场咨询机构CEO石远认为，写字楼是投资的“新宠”，是个新兴的投资性产品。现在的整个写字楼市场，70%销售，30%自己持有。好的企业是全部持有，像俊发中心是不卖的，总体上是三七开到四六开，全部持有企业资金有压力，全部卖掉也不划算。未来几年持有率会越来越多，这是写字楼的特性，在国外写字楼基本上是只租不卖的，要卖也是整栋整栋的卖给大的投资者。像润城这种现象，在昆明也不在少数，据世纪中心工作人员处了解到，经常有客户整层或几层的购买他们的写字楼。

数据显示，目前昆明一环写字楼售价在2万左右，二环内达到1万5以上，其中世博板块写字楼售价最高，达到了3万元以上，西市区写字楼目前为昆明几个区域中最低，5000元每平米。而通过年限划分，石远认为，2010年平均租金为60元每平米，售价为8000—9000元每平米左右；2011年平均租金为70元每平米，售价为10000元每平米；而2012年的平均租金为80元每平米，售价为12000元每平米左右。石远说，虽然3年间价格平均涨幅似乎不大，但实际个案价格也会有暴涨现象。

今年写字楼售价，价格低些的有8000—9000元每平米，中等15000—16000元每平米，高点的有23000—24000元每平米，今年的售价跟往年相比差不多。未来的5—10年，写字楼的供应量都不会少，还不是集中放量的某个点，而是一个阶段，昆明现在进入了新一轮的开发高潮。