商业地产“春秋”：摩天大楼扎堆引发思考

日前，《2012中国摩天城市报告》出炉，既有排行榜又有潜力榜，排行榜上，广州、深圳、上海、天津和南京等城市位列前五位，一线城市摩天大楼的数量姑且不论，仅南昌在建或者规划中的摩天大楼的数量就有30多座。摩天大楼扎堆引发人们对城市经济发展与商业地产进步的思考。

　　摩天大楼的出现是城市经济发展和商业地产发展的春天吗?商业地产发展是否与城市经济发展同步?摩天大楼“劳伦斯魔咒”认为，摩天大楼的落成引发经济危机，而“摩天周期”研究则认为，摩天大楼的建设是反周期性，主要意思是经济增长，摩天大楼停滞，经济滞涨，摩天大楼大兴土木，这样摩天大楼兴起时，经济也走出低谷，摩天大楼的使用与经济发展同步。

　　就摩天大楼看商业地产的发展，商业地产健康发展能刺激城市繁荣和经济发展，而商业地产过度透支未来，则会引发经济的混乱和地产行业的紊乱。

　　一个城市房地产发展有三个阶段，第一阶段是普通住宅产业化的阶段，先要解决城市大多数人的最基本的居住和部分投资问题，城市有人，才能有消费、投资，形成城市财富。而在当前来看，解决源源不断城市化的人的住宅问题，依然是房地产行业的重头戏，普通住宅消费和交易依然在现在的房地产市场的唱主角，而商业地产则是普通住宅市场的补充和辅助，满足城市人的生活、消费、工作和休闲的需要。第二阶段是商业地产繁荣阶段，即摩天大楼横行，商业中心满地阶段。此阶段普通住宅新房基本退市，主要是二手房交易，而商业地产则是主角，写字楼、商铺和大型商业物业都是市场的热点。第三阶段是商业繁荣，普通住宅市场稳定，商业地产交易呈下滑态势，而物业运营和商业运营唱主角，实现商业价值的最大化是最大的课题。

　　就目前全国市场来看，摩天大楼、商业中心和商业大楼的大量出现，一线城市商业地产步子迈的太快，刚感觉进入“春天”，就让市场感觉“秋意寒冷”。市场都在盲目地忙着建，而没有想着未来的运营。这样的商业地产发展态势和格局让市场寒意阵阵。在南昌，满足居住需求的普通住宅依然主导市场，但30余摩天大楼扎堆城市热点板块。区域中心的崛起，用商业地产带动住宅市场的销售，拉动普通住宅的价格。商业地产的规划和建设在透支。就房地产市场发展态势来看，商业地产刚刚进入春天，但过度的规划和建设，城市经济无法承受之重，让人感觉未来秋意渐浓、寒意阵阵。