郑东新区写字楼投放暴增六倍 唱衰商业地产

国家执行住宅限购政策以来，写字楼、商铺等一度成了不少开发商的“救命稻草”，不过，太多人抢这根草的时候，商业地产有压力了。

　　据郑州市房管局统计，截至今年9月份，非住宅库存创下历史最高值，首次超过住宅库存，预计可售三年半还多。

　　现状

　　非住宅库存高企，开发企业推迟开发周期

　　梁先生是郑州一家房地产开发企业的总经理助理，最近他发现自己的工作节奏慢了下来，原因就在于公司计划今年推出的写字楼计划暂时搁浅，预计到明年才会启动。

　　2004年，梁先生所在的公司在郑州市金水路金水立交附近拿了一块地，规划建设住宅和写字楼，很快住宅地块开始启动，并在近两年销售一空，本来预计今年启动的写字楼项目，却暂时搁浅了。

　　“之前我们找人做了个市场调查，光郑东新区高铁站西广场就有一二十个写字楼项目要动工或已经动工，而东广场还有很大的体量等着释放。公司决定不凑这个热闹，计划明年再动，错过这个销售高峰期。”他说。

　　数据显示，三季度，非住宅投放量达到136.47万平方米，同比翻了一倍。仅郑东新区，9月份非住宅投放量便有85.69万平方米，创单月投放最高值。

　　尤其是写字楼投放面积，整个三季度，郑东新区投放量同比翻了接近三倍，环比更是增长近6倍。

　　调查

　　高铁商圈的黄金地带，市场并不黄金

　　9月28日，郑州东站正式投入运营，这被不少人看做郑州迈入高铁时代的开始。

　　在另一些人的口中，一个高铁商业圈早已开始谋划，高端写字楼、大型商场、星级酒店和餐饮场所，已经先于郑州东站投入市场。

　　尽管郑州东站附近也被看做郑州的黄金地段，但附近写字楼的价格并不高。位于东风南路西侧，与郑州东站西广场隔路相望的一楼盘，未来将成双塔建筑，记者在这里走访时，得知精装的写字楼每平方米均价为1.39万元。

　　而与其相隔不远的另一楼盘，售楼部称，售价跟今年1月开盘的两栋楼均价差不多，“每平方米一万五六吧”。

　　“东区写字楼价格已经下降了15%，而且是暗降，后市更不乐观。第一个降价，且卖得不错的开发商，目前的去化率也只有1/4~1/3，别的更不乐观。”易居中国郑州公司执行总经理金琪昌表示。

　　分析

　　住宅限购把开发商赶上了商业地产的独木桥

　　“高铁站商业地产的扎堆供应，得从当初的CBD说起。”梁先生说。

　　2005~2008年，第一波CBD的商业地产开始供应时，当时的均价不过四五千元，而且前期因为环境、交通等配套不完善，卖得并不好。“最开始是强制一些政府部门搬过来，吃个饭要开车走好远。”

　　随着CBD环境的逐渐改善，加上配套设施的完备，CBD的写字楼价格开始涨起来并变得紧俏，不少开发商看到郑州东区的潜力，而这个时候，CBD已经没有空间。

　　紧跟着就是高铁站规划的实施，让不少开发商重新看到希望，而政府在这时也推出了大量紧邻高铁站的土地，开发商一窝蜂开始拍地、上项目。

　　“这其中还有一个催化剂，就是政府政策的导向，也就是住宅限购，把开发商赶上了商业地产的独木桥。”河南地产商会联合有限公司总经理、河南房地产业商会秘书长赵进京表示。

　　建议

　　取消一些沿街商业

　　发展大型购物中心

　　今年8月7日，国务院出台了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》。意见提及，要制定完善社区商业网点配置，其中，新建社区（含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区）商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。

　　这条政策的出台，加上近期非住宅地产的高库存，让人不禁担忧，社区商业的大量普及，会不会雪上加霜？

　　“政策的出发点是好的，从功能性上来考虑，方便了社区居民的生活。但从长期来看，这必然会加重商业地产高库存的压力，也不利于商业地产的有序发展，对交通也会造成不小的压力。”赵进京表示。

　　他建议，应该学习国外，取消一些沿街商业，发展大型购物中心，既能解决大量商业综合体的发展，又可解决郑州市交通拥堵的老难题。

　　除了政策的影响，商业地产额发展和当地经济水平、市场容量也有很大关系。

　　“经济大环境的不景气，对拉动投资性需求不给力，而商业地产，尤其是写字楼，多是金融类、法律、服务等行业聚集地，这些行业的兴盛也和经济发展关系密切。而在河南这些产业发展并不理想。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示。

　　她说，这也是很多人唱衰商业地产的原因。

　　河南商业协会会长宋向清则认为，整体的经济环境不好，企业下行压力太大，导致商业地产的需求不足，大量商业地产处于闲置状态。