深圳71个写字楼5年内将新增供应585万平米

近日，世联地产发布写字楼报告显示，未来5年深圳写字楼新增供应约585万平方米。世联工商写字楼事业部总经理张栩哲分析，由于不少区域对开发和销售设置了各种门槛，加之写字楼将逐渐进入持有为主的阶段，那些没有门槛可以随意流通的物业将受到三级市场青睐。同时，他还认为商业物业评估价过户政策对市场的影响只有3-6个月。

写字楼新增量多但大部分不能卖

报告指出，至今已规划待建的写字楼有71个，其中仅前、后海片区就估算有30个，科技园片区15个，福田中心区20个等。而由于宝安中心区规划的40余座写字楼中有将近40宗地目前尚未出让，罗湖有大量城市更新难以统计，这两个区域均未纳入统计范畴。

由此估算未来5年间，深圳将新增写字楼供应量585万平方米，其中只租不售型物业逾400万平方米，销售型物业仅为185万平方米。

“2010年以来，七成以上地块要求至少60%以上为自用，且10年之内不准出手，加上写字楼集中供应的前海和科技园片区对于进驻行业又都有明确要求”，张栩哲认为，写字楼将逐渐进入持有为主的阶段，那些没有门槛可以随意流通的物业将受到三级市场青睐。

关外大量“工改工”项目上马

如此巨量的写字楼，一个重要的新增渠道是老工业区改造。“我一周有十几次会议都是围绕工改工项目的。”张栩哲说工改工将成为深圳写字楼产品多元化发展的一个重要方向，并且由于项目动辄便在20万平方米以上，未来数年间，深圳将涌现出大量从工业用地或工业厂房基础上演化而来的产业园区或者产业综合体。

世联报告中列举了车公庙的泰然金谷和龙岗的天安数码新城，总建筑面积分别为35万、50万平方米。尽管这两个项目均有购买行业限制，但是新晋入市的泰然金谷6号仅7、8两个月便有3万平方米的成交，天安数码创新园三期销售情况也较为乐观，市场接受程度很高。

即便如此，张栩哲依然提醒，包括星河雅宝、水贝等项目在内，深圳工改工项目大量上马，但是这一类型物业对于企业的现金流要求较高，一些完全没有经验的开发商还是要谨慎入场。