商铺价格会否陷入有价无市
近日，南宁青秀区一楼盘商铺开盘，最低价为7万元/平方米。
近年来，南宁商业地产得到较快的发展，一些楼盘的商铺价格上涨明显。不过，一些购房者发现，有的楼盘二手商铺转让不容易，有些一手商铺难找到买家。业内人士认为，商业地产经营要注意有价无市。
楼盘商铺售价节节高
今年3月中旬，位于南宁大沙田的一楼盘商铺开盘。商铺起步价是2万多元/平方米，最高价为6万多元/平方米。30多间商铺不到3个小时就销售完毕，均价为4万多元/平方米。而在2011年三四月，该地段的商铺均价大多不到4万元/平方米，同比涨幅达10%。
4月上旬，南宁城北一楼盘商铺开盘，均价为5万多元/平方米，个别商铺售价为7万多元/平方米。该楼盘的商铺售价比一期上涨了几千元/平方米，比去年年初上涨了近1万元/平方米。
5月上旬，东盟商务区一楼盘的临街商铺开盘，一层商铺售价最低7万元/平方米，最高12万元/平方米。商铺面积最小21平方米，不到两个小时，商铺就销售完毕。
据了解，今年以来南宁有10多个楼盘推出商铺。既有社区商铺，也有临街商铺；既有单间商铺，也有整体商铺。从价格看，商铺的售价都有所上涨，少则上涨5%左右，多的达10%以上。
广西中坚集团董事长梁光海认为，南宁楼市实施住宅限购，给不限购的商业地产带来了较好的机遇。所以，在最近一年来，南宁的商铺价格上涨明显。此外，前几年住宅价格上涨快，商铺价格上涨慢，商铺的补涨行情需要得到释放。在多重因素影响下，商铺的价格逐渐开始走高。
新区商铺面临招租难
南宁购房者关先生在凤岭北一楼盘以5万多元/平方米的价格，购买了一间60多平方米的商铺。他购买商铺只是出于投资目的，并不打算自己经营。为了缓解资金压力，他计划出租商铺，却遇到不少难题。
目前，该地段商铺每月租金在110元/平方米左右，为此，关先生以每月7500元的价格招租。去年11月，一位经营者租赁了商铺，主要经营日用百货。租赁了3个多月，租赁者退租了。他说，由于地段人流少，经营收入不高，每月都在亏损。
过后，又一名经营者租赁了商铺，经营五金、建材。经营了两个多月，租赁者宁愿支付违约金也要退租。他说，楼盘人气不旺，很难开展经营。与其在此勉强支撑，不如另觅其他地段的店铺经营。最后，关先生同意每月租金减少800元，经营者才表示暂不“挪窝”。
关先生说，他购买的商铺总价为340多万元，向银行贷款五成即170多万元，每月还贷1万多元。如今商铺难出租，他每月要倒贴4000多元。旁边有的商铺业主，则委托房产中介公司寻找银行、餐馆等长期租赁者，但效果也不明显。
记者了解到，南宁有一些新开发区域的楼盘商铺面临招租难的问题。因为地段人气不旺，难找到经营者租赁。一些店铺甚至开出每月几十元/平方米的优惠条件，仍难吸引商家。有的商铺业主经济实力强，不想劳神找人租赁，干脆把商铺丢空养着。
不仅小面积的商铺遇到难招租的问题，一些大面积的商铺也难招租。位于青山附近的一楼盘，二层商铺面积达700多平方米，虚位以待了近半年时间，仍找不到商家租赁。
凤岭一楼盘开发商坦言商铺招商“不容易”。因为难以吸引大品牌商家进驻，楼盘就把一些小面积商铺以租代售，等到楼盘人气旺了，再把商铺出售。
二手商铺成交不容易
一方面是一手商铺销售火热，另一方面是二手商铺成交不容易，南宁商业地产目前的景况引人深思。
南宁立诚房产置换公司市场部经理容世平介绍，近期有一些业主委托他们出让商铺，相比住宅来说，商铺的成交并不活跃。有的铺面，挂牌一个多月只有10多个客户前来咨询，到现场看铺的更少。
4月上旬，一名业主委托他们出让一间50多平方米的社区商铺。业主开价3.7万元/平方米，他们觉得，同地段的商铺价格为4万元/平方米左右，这间商铺不临街，开价高了，应当降低一些价格。业主却认为，降低价格收益达不到预期，不同意降价。结果，商铺挂牌以来，只有七八名客户前来咨询。
南宁天利房产营销策划公司副经理洪楚文认为，除了卖家过高判断收益，致使成交难以达成之外，买家的需求情况也影响着商铺的交易。购买二手商铺的人士，有的是出于自身经营需求而购买。他们与那些有明显投资目的而购买一手商铺的人士不同，他们不打算炒铺只想踏实经营赚钱。所以，一些“买了马上能用”的商铺就获得他们青睐，而有的商铺前景虽好，但市场培育期长，就不能打动他们。目前市场上，地段好、收益好的商铺转让不多，出让的二手商铺大多位于非成熟地段，这形成二手商铺交易不活跃。
商铺价格有几多水分
现在，南宁不少楼盘的一层商铺售价已经达4万元/平方米以上，售价“3字头”的商铺难觅。短短一两年时间，商铺售价就从“3字头”迈向“4字头”，引起不少人士的关注。
一些购房者认为，表面上看商铺的价格涨幅不大，但由于价格基数高，商铺单价涨幅10%就达几千元，远远高于住宅。国家对房地产市场进行调控，商铺价格逆市走高，当中可能有水分。
不过，一些业内人士认为，虽然商铺的价格上涨明显，但与前几年的相对值比较，上涨并不快。2010年以前，南宁不少商铺是三四万元/平方米，商铺只有3米层高，且大多数有公摊面积。目前，南宁不少楼盘商铺公摊率不到10%，有的则是6米层高，相当于“买一层送一层”，折算下来，价格水分少。
据了解，青秀区一楼盘推出的商铺，最高层高达7.2米，公摊率只有3%，这给购买者较大实惠。另外，楼盘的商铺设计独具匠心，开放式的格局让更多商铺有临街效果，提高了实用性。
容世平认为，判断商铺的合理价格，应当以租售比来衡量。一般情况下，租售比应当在1∶160~1∶200之间为宜，即商铺每平方米租金是1元，售价最好是160~200元/平方米。售价越高风险越大，售价越低升值潜力越大。目前，南宁一些楼盘的商铺租售比不太合理。
有的业内人士认为，住宅有刚性需求，商铺也有刚性需求。不过，如果购买商铺的人士，大多是非自营的目的，而是出于投资而买铺，就会堆积市场风险。
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