深圳写字楼将放量“血拼”?
“过剩”、“供过于求”、“风险大”……日前，一则《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博引发了地产业内人士对深圳写字楼巨量供应的热议，甚至有投资客直指现在投资写字楼是“陷阱”。部分甲级写字楼市场的空置率上升，租金下跌，令业内对于未来写字楼新增巨量供应的担忧情绪更加浓厚。大量上马以及酝酿中的商业地产项目，到底将给深圳市场带来多少写字楼面积？按照深圳的经济发展速度，会否消化不良？高空置率甚至烂尾的隐患，会否成为投资者的噩梦？
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现状：写字楼项目放量开发
近日，有媒体报道了福田区城市更新的最新进展，15个城市重大项目集中开工，大金沙片区改造（沙嘴、沙尾、上沙、下沙4个典型的城中村和金地工业区）打响第一枪。未来5年，福田区通过推进重大项目建设，可提供产业空间875万平方米，相当于再造74座招商银行大厦。单是深圳CBD范围，就有25个重大项目包括楼宇项目同时在建。
虽然上述仅仅是福田一个区的供应，但此则消息一放上微博，立即引起业内人士的热议。
事实上，今年以来，由于经济增速放缓，写字楼租金下滑，在深圳的投资客圈子里，对于写字楼供给过剩的讨论已经甚嚣尘上，甚至直指是“陷阱”、“严重不看好”等。
“现在写字楼和住宅的价格倒挂现象已经消失了。未来市场的供应量太大，福田CBD的地段优势以及聚集了很多金融企业，我还比较看好。但南山区的写字楼，我实在不敢买。”对写字楼情有独钟的投资客Jacky对深圳商报记者说，尤其是科技园的土地上，将会冒出一大堆翻新或重建的办公楼以及廉租厂房，政府为了扶持高新科技企业，很多厂房或写字楼的租金便宜到只需要几十元/平方米，对周边商业办公楼的租金形成极大压力，而南山后海中心区明年的写字楼供应也将井喷。
巨量供应今年已经初见端倪。根据深圳中原地产的数据，2012 年上半年，全市共有7个写字楼项目取得预售许可证，总批售面积达27.6 万平方米，超过去年上半年写字楼批售面积的8倍，其中厂房式写字楼占据半壁江山。
“未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。”世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲分析。
高纬环球深圳董事董韶川也认为，未来三至五年，写字楼将集中放量上市。届时，南山后海、科技园、福田CBD以及罗湖旧改、甚至宝安、龙岗等写字楼项目将遍地开花。
当然，业内对于写字楼“过剩论”也有分歧。“深圳写字楼市场明年新增供应估计将近63万平方米，但新增供应有很大一部分是企业总部大厦。”荣超地产相关负责人接受深圳商报记者采访时表示，光中心区就有10多座总部大厦在建，但真正投放到市场进行租售的物业只是少量，不会影响现有项目的消化。
另外，一线城市高端写字楼产品“只租不售”已经形成趋势，未来开发商更多是持有物业经营，将令市场上可流通的高端写字楼产品稀缺。
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原因：城市更新和工厂改建
上述新增600万平方米的写字楼建筑面积，主要来源于两方面。
首先是城市更新。张栩哲表示，为了最大限度地提高土地利用综合效益，城市更新项目的容积率都会提高，而写字楼的高密度特性，成为“种高产田、出高效益”规划不可缺少的品种。
事实上，目前大多数城市更新项目，也都是走基本同一条路：建集高端商务、商业、居住、文化休闲为一体的新型都市综合体。譬如，正在改造的岗厦河园片区现已大规模上塔吊。据公开资料显示，改造后，住宅比例34%，商业比例30%，办公比例33%，公共配套设施3%。项目其中有一座375米高的办公/住宅大楼，预计2016年竣工。
写字楼不仅可以打造成一个城市的地标性工程，还能带动就业、税收、土地升值等。例如，在上述《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的报道中，2010年福田区50栋“亿元楼”一年产生的税收总额达311亿余元，占辖区总税收的六成以上。未来福田区在楼宇经济方面的新目标是，在五年内“亿元楼”从50栋增加到60栋。新增“亿元楼”既来自存量商务楼，也来自大批新建写字楼。
写字楼海量供应的另一个重要来源，则是工厂改写字楼。张栩哲表示，为了盘活存量土地，解决老企业规模扩张和新企业发展用地问题，原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼。
以罗湖笋岗-清水河片区的改造为例，今年4月公示的规划显示，该片区占地约5.34平方公里，定位为“面向区域的国际时尚消费中心”，开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本，有超过半数的开发面积专供这些核心用途使用。
根据《深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007～2020）》，到2020年，全市工业区升级改造的总规模将达到101平方公里，其中拆除重建约12平方公里，综合整治约89平方公里；在空间分布上，特区内升级改造的工业用地规模为5平方公里，特区外为96平方公里。
“这将会极大丰富写字楼的供应格局。”张栩哲表示。
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影响：开发商短期将吃苦头
未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量小于80万平方米
2012 年上半年，全市共有7个写字楼项目取得预售许可证，总批售面积达27.6 万平方米，超过去年上半年写字楼批售面积的8倍
去年以来，由于受到经济大环境的影响，深圳写字楼市场并不景气，高档写字楼市场竞争激烈。就连深圳新地标京基100大厦，招商时也感到“前所未有的压力”。在京基地产日前出版的一期企业内刊中，有一篇文章讲述京基100在招商时遭遇各种挑战与曲折，最终赢得了可观的出租率的过程：他们一改等客户上门的态度，选择主动出击……采用点对点的行销手法，逐一拜访目标客户，又称‘扫楼’。
众所周知，写字楼投入大、回报周期长，对于企业资金实力是个挑战。今年上半年，为了筹集资金用于包括岗厦、后海、梅林等5个综合体项目的开发，有“写字楼专家”之称的卓越地产，将位于CBD的卓越世纪中心1号楼出售，令业内大跌眼镜。
对于未来写字楼市场，卓越置业集团执行总裁张远在今年8月博鳌房地产论坛接受采访时表示，目前，各地方政府在招商引资、城市经营过程中，过分强调写字楼和商业综合体的比例要求，只要是在CBD拿地，开发商都被政府要求建标志性摩天大楼。“这样下来，就会供应过剩。这不是市场选择的结果，而是政府官员要求的结果。可能会有开发商短期内在这方面吃苦头，也会影响企业发展。”张远感慨。
高纬环球深圳董事董韶川介绍说，不少城市的规划，开发商拿地时，往往被要求在住宅区旁加建一栋写字楼，显得很尴尬：一来增加开发商的建设成本；二来也为以后的高空置率埋下隐患。
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应对：长期持有经营是上策
“太多开发商在开发写字楼和商业地产时，往往是‘短平快’的住宅开发思维，将写字楼分割成小单位拿到三级市场上销售。”张栩哲说，开发商一般只是销售整栋写字楼的一部分，但这将给后期持续良性的经营带来负面影响，在市场巨量供应的背景下，物业的市场竞争力将大大削弱。
在CBD有多栋写字楼的荣超地产，早年项目深圳国际商会中心、荣超经贸中心也是销售模式，但近几年开发的写字楼都是单一产权纯租赁模式，其最新推出的荣超大厦，也是纯租赁的精品写字楼。对于这样的转变，荣超地产相关负责人表示，越是激烈的市场环境，越要坚持持有经营，摒弃过去“一卖了之”的短视行为，才更有利于塑造品牌和企业盈利。
据荣超地产介绍，发展商对写字楼拥有单一产权自主经营，现在已成为深圳市场的趋势，尤其是福田CBD，99%都是单一产权物业。随着写字楼市场的发展，高端客户对写字楼的整体品质、硬件水平和服务需求不断提高，分散业权的写字楼无法满足客户的要求；而单一产权物业，客户可以有较大的自主性。同时，开发商能够控制进驻企业的业态，保持物业的高端品质，帮助企业稳定经营。
“长期持有，才是商业写字楼的良性发展之路。 ”据了解，转变模式后，荣超商务中心的经营情况十分稳定，汇聚了中国中投证券、友利银行等大批国内外知名企业租户。