CBD概念及其起源
最早提出CBD这一词的是美国芝加哥大学社会学家伯吉斯教授，他在1923年研究芝加哥等北美大城市结构形态时，提出城市的同心圆结构，即城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区就叫CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。
后来在本世纪30年代，德国地理学家克里斯泰勒在研究德国南部空间分布时创立了中心地理论，将中心地定义为一个地区商品和服务交换的中心市场。它是人类社会由自给自足的自然经济社会进入商品经济社会的必然产物。人们的产品除了满足自己生活之外有了剩余，需要和其它的产品进行交换，因此需要一个交换商品的场所，而这个场所往往在一个地区的中心，故名为“中心地”。由于竞争的缘故，中心地按服务范围被分成若干等级，主级中心地为其腹地提供高档商品和服务；低级中心地为其腹地提供低档日用品和服务。由此形成现有的城市和区域分布格局，城市中高级中心地往往发展成CBD或城市中心，低级中心地发展为商业网点或副中心。
二、CBD的特征
1、可达性
可达性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置，从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外，CBD还是城市的信息中枢，是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。如果说大城市是工业社会的产物，那么CBD就是信息社会大城市的产物。
由于CBD的这种高效率的特征，它对于商品零售业特别重要。特别是对于一些大型商场和购物中心，这些商店需要大量的顾客才能维持其经营，所以他们往往选择繁华的商业街来建造。相反，一些小型的专营店则因负担不起这么高的地租而纷纷迁往次要的街道，但其中也有一些如珠宝店、金店、名牌时装店、高档家具店仍然留在CBD，一方面因其销售利润高可以负担昂贵的地租，另一方面是因为它需要在重要地段吸引大量的客流，促其销售。
其次，CBD的可达性对于商务办公非常重要。就象商场要吸引大量顾客一样，商务办公也需要吸引尽可能多的客户。此外，CBD中还有许多可为商务办公服务的律师事务所、广告代理、会计师事务所、银行和保险公司等。与这些人员方便的交往和合作于商家非常重要，如果和他们联系不便则会给生意带来很多麻烦。金融业中的股票交易和期货交易更是需要信息的快速传递和频繁的会晤。另外，CBD之中还有充足的流动人才资源作后盾。所以，许多大公司都把总部设在CBD中并且往往和金融机构集中在一起形成金融中心与商业街毗邻。
最后，由于大量的商务机构的积聚，其它服务业象餐饮、美容、理发、宾馆等也纷纷跻身CBD并以那些进入CBD购物和洽谈业务的客户为服务对象。但是此类服务业在CBD中只漀潬???3???????占很少一部分，算不上一特色。
2、高密度
各商家竞相抢占对自己有利的地段，造成CBD的用地紧张，地价上涨，密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨，建筑的高度和密度也在增长，形成CBD的特有景观，特别是在美国大城市中最为明显，即摩天大楼林立。
追溯美国的发展历史，最早的建设是19世纪70年代的芝加哥。1871年的芝加哥大火造成大量楼房被毁，当地政府为了重建芝加哥，掀起了兴建楼宇的高潮，著名的芝加哥学派提出了结构与功能决定形式与空间的论断。金属框架结构技术的运用使房屋可以造得很高；1900年，钢取代了铁作为结构的抗弯材料，导致建筑业的一场革命，使建筑摆脱了承重墙的束缚，并爆发了20年代的现代建筑运动。建筑施工的速度和质量都有了突飞猛进的发展，房子越造越高，30年代在纽约建成的帝国大厦是当时世界上最高的建筑，高度为381米。与建筑技术发展的同时，电梯的技术也发展飞快，在1890年已经有了一种相当不错的供摩天大楼使用的电梯。直至今天，CBD发展成这种高密度的形态。
在CBD高楼中，不同的楼层其租金也不同，商场往往占据最佳位置而位于裙房部分，其它用户不需要临街招揽顾客，而位于高层部分往往是公寓或写字间。
CBD的高密度也带来了不少问题，其中人员拥挤和交通阻塞是首要矛盾。无论是水平交通还是垂直交通都非常拥挤。电梯的数量一再增加，在纽约大约有3万台电梯每天共行程20万公里。人行道显得明显不足。如果所有大楼中的人员同时走到街上，那么人行道只能容纳1/3的人员。除了交通问题，环境问题也日趋严重，由于高层建筑的互相遮挡，大量汽车尾气的排放，使CBD的阳光和新鲜空气成了不可多得的东西。不少写字楼不得不在白天使用人工照明。时至今日，CBD的密度还在增加，其引发的一系列问题已经引起注意。 3、行业分区
CBD并不是一个均质的地区，虽然粗看起来各个行业的混合似毫无秩序可言，特别是在一些发展中国家，新老建筑混杂，CBD中还有不少旧工业厂房和住宅没有迁出。但是从理论上讲，特别是在一些发达国家，相同行业功能的集中有利于效率的提高。
以伦敦CBD为例，它的主要金融机构都集中在伦敦的中世纪老城和码头区附近；而英国议会和行政管理部门都集中在伦敦河上游地区；在以上两者之间是伦敦的商业和娱乐中心。纽约CBD曼哈顿也明显分为两部分，下曼哈顿是金融中心，北曼哈顿是商业娱乐中心。在上海，老的CBD是解放前的外滩和南京路地区，外滩集中了中外一百多家银行，是上海的金融中心；南京路地区是有名的商业娱乐中心，包括如大世界、百乐门等娱乐场所。 行业分区是CBD特有的现象，城市中的其它地区不很明显。