转型商业地产 莫非是开发商寻求利益的最佳方向?
自从限购等调控政策空降房地产后,全国各大房企在市场的监控下生存,从开发商主导市场到买卖双方博弈,房地产市场正悄然变化。对于大房企来说,有品牌有口碑,有经验丰富的运作团队,资金链相对的要舒缓些;对于投机小房企来说,面临这样的严控所承受的压力要大很多。
房地产本是只要能入市,基本都可分一杯羹,而经调控下,对房企的考验多了些,这将加速众房企重新洗牌的速度。尤其经过2012年上半年,开发商普遍采用“以价换量”的营销策略,让聚积良久的刚性需求得以释放,刚需主导了上半场楼市,同时对于开发商来说,由于库存的消化,高额的销量得以迅速回笼了资金,使得原本紧绷的资金链得以松缓。一般进入下半年楼市,有较宽裕流动资金的房企都是品牌房企,如万科、保利等等。
相对而言,与品牌房企采取一样策略的小房企,则没有被幸运女神所眷顾,资金链的危机仍然存在。另外在土地方面,由于前期降价使得销量持续高涨,资金实力增加了便加速了拿地的动作,尤其是龙头房企最为活跃。以万科为例,本月万科6天内拿下了四宗土地,共斥资68.9亿元,超过了上半年拿地金额的总和。而作为房地产风向标的万科掌门人郁亮更是坦言,“不拿地会饿死。”
大房企频繁拿地,小房企只有干瞪眼,这一轮没有“亡期”的调控,加速了行业的洗牌,让经营不善的小房企逐步淡出市场,进而规范整个房地产市场。
住宅被限 众房企纷纷转投商业地产
限购令对于住宅投资来说,简直就是一个“噩耗”,它框定了住宅的升值,不管是投资客还是投机者,都无法运用资金等来炒作房价,因为他们已被限购。因此限购外的商业地产,就受到了投资客的青睐,开发商们也纷纷转投到了商业地产,甚至是海外房地产投资,以谋取新的出路。
不过,这也带来了新的问题,对于目前商业地产同质化严重、非专业企业扎堆等现象,有业内专家甚至断言,称目前90%从事商业地产开发的企业根本不懂商业,并且大胆预判2014年-2015年商业地产行业将爆发危机。
尽管目前商业地产尚未进入全面的高潮时期,但就目前表现出来的众多问题让业内人士担忧,“心态不对,经验不足,甚至很多企业从来没坐过商业地产,”首创置业董事长刘晓光表示千军万马做同一件事,容易造成非例行决策的产生。
笔者认为,现在的商业地产模式都同出一辙,转投商业地产的房企都在进行模仿,今天有印象城,明天就会出一个金象城,后天说不定又会出一个新象城。能模仿的只是表象,内在的精华很难吸取到,而对于买者来说,同类化的商业地产没有多大特质,也就是说升值的闪光点不够,同时行业间的竞争也加大了。很容易想象,印象城开盘去化八成,金象城开盘去化五成,而新象城开盘或只能去化三成。一个行业要得以生存,必须要有其不可取代的特点,相信商业地产也是一样。
商业地产做的不错的,国内要数万达了,可是能模仿万达(快速开发+快速开业)的开发商不多,一般的开发企业都需要花费4年左右的时间来完成一个项目,这样一来在2014年-2015年之间地产项目便会集中上市,届时问题也就全面爆发了。
上海三益建筑设计院院长高栋表示,对于开发商转投商业地产,一定要做到“短期看淡,中期看差,长期看好”。笔者认为,商业项目不同于住宅项目,属于一次性消费品,后期不需要过多的维护。商业项目就繁琐了很多,开发、招商开业等等,哪一个环节薄弱了都会在投资客的心里打折扣。“现在对商业项目的投资,我看中的不仅是地段,更看中项目背后开发商的品牌实力和运营实力。以后商业竞争会越来越大,好的运营会给我们这些投资客排除很多危机,从来保障我们的利益。”一位投资客如是说。