未来20年仍是地产调整期

适度限制供应消化存量

　　清远楼市主要问题是楼盘放量过大，目前存量可以消化两三年，这还不包括待建的，待建项目开发量更是惊人，都在观望。这两三年内，维港半岛卖得好，大家也可以做，两三年以后，这批刚需枯竭掉了，我们该怎么办？

　　对此，赵千河建议，一是政府对闲置土地不要收闲置费。政府的报建要根据市场放量需求来。二是清远做房地产开发必须两条线走，刚需和走出清远做休闲度假。

　　就清远市场而言，限制市场供应量，尽量消化现有的，除了各个镇外，还要开拓广州等外地渠道。

　　未来如何发展，赵千河认为，房地产过度投机是需要打压的，要把资金投入到实体经济中来。开发商错误以为中国有那么多人，那么多投资需求，土地稀缺。他告诫，不要过度乐观看待这个问题，当时日本房地产泡沫，虚高到可以买下美国。目前的情况有点相似大家也这么认为。开始只是还没抛售，是大家都能撑得住，暗亏就算了，20年中房价一直逐渐下跌。

　　另外，中国未来城市化远远不够，目前才40%，国际是80%。所以，地产还是有一定空间的。地产投资是中国经济的重要部分，中央只希望它健康发展，中国政府习惯用双轨制，即刚需有贷款优惠，如85折等，投资的那就用限贷限购或房产税来制约。

　　产业发展给地产注入新血液

　　“粗犷性的黄金10年已经过去了，在过去的十年里，建房子都可以卖，不用考虑需求。原因是投资渠道少，房地产投资被过度解读了。”

　　赵千河认为，未来的20年还是地产的调整发展时代，只是开发模式不一样。其原因在于人的需求在娱乐、休闲等更多方面，所以地产和产业结合的会更多，例如商业地产、旅游地产、工业地产等。这也意味着地产与产业之间要有更多的嫁接，只有嫁接才体现更多附加值。以后市场更关注这些房子能给人带来什么？而不仅仅是房子。

　　最初，房地产最基本的功能是住。事实上，房子真正有价值在于用这个空间来做什么，譬如旅游、度假、养生。其实，在国外旅游度假和养老地产需求很大。只是，在中国发展很滞后，但赵千河相信这是趋势，现在很多乡镇已经空心化了，像阳山、英德等都有地产发展，很多乡里的人都搬到县城居住。

　　清远商业地产有泡沫成功与否要看经营水平

　　商业地产在美国归属金融业，地产归属建造业。既然是金融，就具备金融的特征，依托它可发行各种金融产品。住宅开发完就完了，商业不一样，需要培育经营达到固定资产增值及租赁产生更多现金流。但是中国商业地产开发金融环境不成熟，大多数地产公司不得不卖掉令资金回笼，卖掉后业主分散以后经营管理就十分困难。

　　为何许多开发商转入商业地产，是因为房地产限购使企业寻找利润增长点。万达、宝龙一直在做购物中心MALL。连万科号称只做住宅的企业也在涉足商业地产。

　　赵千河认为，清远的商业地产有泡沫而且这个泡沫很大。卧龙广场，翔隆广场，樵顺广场，城市花园的新城广场，时代广场，胜利置业广场。一个MALL需要至少20万人口以上消费来支撑，目前清远的人口远远无法支撑这么多MALL。这些MALL在竞争中有一部分会被淘汰出局，这就要看各自的运营水平了。

　　商业地产泡沫自2004年已经开始显现并产生社会稳定问题，为了节约社会资源，国家商务部规定建造4万平方米的商业地产就要公开听证，但实际是没有执行。

　　以成都与长沙为例，目前同时建设的有30个MALL，未来内需不会发展那么快，确实会造成很大的风险。