价值洼地仍存 北京商铺价格或快速上涨

2012年初，国内首支商业地产基金高和资本在北京连续推出的高和萃、高和睿两大商铺项目曾引起市场关注，至今，高和睿基本售罄，高和萃仅剩部分底商。

　　高和资本曾于2010年底收购金澳国际项目，是当年北京最大的写字楼并购案。此后一年，北京写字楼市场延续快速上涨，租金涨幅超过40%，售价亦上涨30%以上。作为一家地产基金公司，高和资本在对金澳国际实现快速销售后，高溢价退出。

　　2011年下半年，高和资本先后收购位于北京东三环的博瑞大厦底商项目，更名为高和萃，以及望京悠乐汇部分写字楼底商，更名为高和睿，由此开始打造其独特的商铺系列投资不动产。

　　相比写字楼，商铺投资的关键因素在于招租和运营。投资人对商铺投资的心理障碍，主要是因为市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，因此，商业地产急需完整的运营模式。

　　对此，高和资本在收购高和萃和高和睿后，便投入资金，对项目进行了较大规模的工程改造，并对项目进行整体招租，严格限制租户资格，然后，带租约销售，从而保证投资客户的回报。这一过程被高和资本董事长苏鑫比喻为“资产精装修”。

　　尽管先租后售的模式，可能限制到客户的投资选择，但却能够保证稳定的资金回报率。

　　“首先，高和资本收购的均是现房资产，继而将其统一装修、定位、销售；其次，高和资本有广阔的销售渠道，同时有3－4家代理公司代理销售，代理公司为竞争而加快了销售步伐。”高和资本董事长苏鑫如是表示，“此外，快速销售还源于高和深谙资本投资之道。”

　　自收购高和睿以来，高和资本已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目，从收购到销售，均在9个月之内完成，被业内称为闪电基金。目前累计收购和管理的商业类资产已超过50亿元，发展迅速。

　　就北京商铺市场而言，高和资本董事长苏鑫认为其价格目前明显偏低，存在价值洼地，仍有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。

　　而重庆、西安等二线城市一些核心地段商铺价格，甚至要高于北京的核心地段。如西安万达广场商铺价格2011年便达到15万元／平米，甚至高于高和萃大部分在售商业面积。高和睿一些商铺价格，甚至低于望京区域住宅价格，仍存在商住倒挂的现象。

　　对于北京商铺价格为何相较写字楼涨势较慢，苏鑫认为原因有两点，一方面，2011年北京商铺项目入市较多；另一方面，商铺一般围绕购物中心租金价格确立标准，但购物中心换租期一般为两至三年，因此，即使上涨，也不像写字楼市场一般立竿见影。

　　数据显示，截至2012年第二季度末，北京中高端购物中心市场整体空置率为8.81%，为2006年以来历史最低点。但与此同时，北京商业地产的供应量却在逐年减少。2006年北京商业增量供应套数曾高达15234套，之后商铺供给呈阶梯状减少，2012年前7个月仅供应了1258套，创下6年以来的历史同期供应量的新低。

　　对此，苏鑫表示，未来两三年内，北京入市商铺量将明显减少，市场可能供不应求，而购物中心随后也将迎来新的租金定价，商铺价格将迎来快速上涨。