武汉写字楼投资迎“黄金时代” 前7月商铺成交过万套

武汉商业地产

　　回报率保持上升

　　武汉商业地产已形成商铺、写字楼、产业地产等蓬勃发展的细分产品，让各自的开发商完成了从“本科生”到“研究生”的转变，普遍比较丰厚的回报率也让投资者们实现了“钱生钱”的飞跃。

　　商铺：投资者最喜爱的金铺

　　在去年国家公布的国内城市社会消费品总额排名中，武汉以2959亿元在全国城市中位居第7，其中各类商业地产项目贡献巨大。

　　武汉商圈从最初的武广、中南、钟家村三足鼎立，到眼下8大商圈竞争(江汉路、王家湾、徐东、街道口、光谷等)，外迁趋势明显。

　　据某研究报告，2011年武汉全市几大商圈的商业营业面积达到334万平米，繁华商圈日均人流量可达上百万。

　　最先看准武汉及周边城市强劲消费能力带来商机的，是本地的商用开发商，其开发的商业物业比例占到一半以上。而新世界、瑞安、万达、和记黄埔等开发商也纷纷进入武汉。

　　在成熟或新兴商圈的出售型商铺产品，因其培育期短、租金回报高等优势，商铺成为金铺，为投资者的最爱。武广、江汉路等核心商圈的平均租金达到每平米每月500~1500元，新兴商圈如菱角湖商圈的租金为每平米每月180~500元，租金水平继续保持上升的趋势。

　　产业地产：从汉口北走向全国

　　武汉在发展专业市场等产业地产和承接沿海产业转移方面，优势得到极大发挥。

　　已经初具规模的汉口北十大商贸物流市场群，其业态涉及装饰材料、家具家居、小商品、副食品等等，目前除投入运营的中国家俱CBD(拓展选址信息)、汉口北批发第一城外，还有汉口北国际商品中心、四季美农贸城、五洲国际建材城、汉口北汽车大世界等处运营或销售招商阶段。

　　去年，汉口北的国际商品交易中心、中国家俱CBD等五个汉口项目，占据产业类项目成交榜单的前五位，累计销售就接近50亿元。

　　卓尔发展去年赴港上市成功，随后完成对阳逻港大股东中基港口的收购，同时旗下的京津、沈阳、西安、成都、长沙的商品物流中心等开发计划已经展开。

　　在光谷、吴家山等区域，以光谷软件园、银湖科技园等为代表的产业园项目，也受到了入驻企业或投资者的青睐。

　　写字楼：投资黄金时期到来

　　随着经济快速发展，企业数量和质量的激增，武汉每年高端写字楼市场的需求量增长在20%以上，现有甲级写字楼一直供不应求。

　　同时，随着楼市调控政策对住宅市场投资需求的抑制，不限购、不限贷的写字楼的投资机会越来越引起资本市场的关注。而写字楼开发商也顺应市场需求，开始由只租不卖转向租售结合，并注重物业管理与服务的质量，以保证客户入驻后的高品质形象与服务。

　　据统计，2010年武汉整体写字楼市场空置率已由此前10%左右骤降至3%，写字楼平均租金涨幅在10%以上，2011年武汉写字楼成交均价达8600元/平米，较去年上涨30%，万达的三个项目写字楼累计成交近5000套。

　　2012年第一季度，由于新推高价写字楼物业的刺激以及市场强劲需求的推动，多家甲级写字楼大幅提高租金。截至今年第一季度末，武汉甲级写字楼租金上涨至每月每平米86元，环比上涨11.8%。

　　前7月商铺成交过万套 武汉商业地产盛宴仍在

　　远离调控，与城市GDP共发展，仅从数据来看，今年1—7月，武汉商业地产销量，仍保持平稳上扬。今年前7个月，全市成交商铺数量超过1万套。然而，“量价齐升”的表象，无法掩盖内里的暗潮涌动。商业地产的空前繁荣，带来的同质化现象，蔓延数年，已成症结。尽管不少地产开发企业开始正视这一问题，为自家的项目冠以“地铁综合体”等主题概念，但不少商业项目地产的规划、品牌招商仍是依葫芦画瓢。任何一个野蛮生长的产业，都会经历不断复制，产业调整，而后走上健康发展的路子。现在的本土商业地产，仍处于复制阶段，但在业内人士的眼里，距离调整，已经不远。所以，如果说2012年前的武汉商业地产，对于投资客而言，是一场回报丰盛的饕餮盛宴，那么，今年的商业地产市场，盛宴仍在，饕餮难继。 　

密集的都市综合体

　　从没有哪一年，像今年一般，都市综合体的概念，被彻底透支。

　　“3年前，都市综合体还是件新鲜事。而今，城市哪个版块内还没有都市综合体，简直成了稀奇事。”李国政说。

　　2012年，市内主要片区，都市综合体的数量，直线上升。大武汉1911在菱角湖片区，直面万达广场的竞争，距离两个项目不远处，还有武汉CBD;规划中的滨江商务区，有绿地国际金融城、积玉桥万达中心及武汉中央文化区;首义片区，南国首义汇和汉飞逛逛街，正在酣战;就连商业高度饱和的江汉路片区，宝丽金中央荣御商业街，也来凑热闹。

　　这些风生水起的都市综合体，运营模式大体类似。引进主力店，品牌招商和住宅销售同步跟进，部分项目规划有写字楼、酒店等等。

　　“城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。武汉两江三镇的格局，也为都市综合体的生长，提供了绝佳土壤。”李国政说，“但都市综合体的高集成度，大辐射力，是以片区内人群的消费力和成熟的运营管理团队密不可分的。大批量都市综合体的涌现，必将引发片区内的恶性商业竞争。”

　　高度类似的品牌招商

　　今年6月，某商业地产项目的品牌招商会现场。主持人尚未宣布主力商家，坐在下面的人已经开始踊跃预测。“星巴克和costa之间必出现一家;大润发和家乐福之间肯定会有一间;米乐星和公馆中会有一家进驻。”投资人张女士说。

　　品牌进驻商家名单宣布完毕，张女士的预测，全中。

　　目前，武汉商业地产的品牌招商，均为依托开发商或商业管理团队的资源，先期签约百货、院线、餐饮、KTV等主力商家，凭借他们的实力，促进商铺的租售。又因外地的商业品牌较难引进，本土品牌数量又很有限，以至于品牌招商的同质化。

　　5年35%的忧虑

　　同片区内都市综合体扎堆，品牌招商严重雷同，由此而来的，竞争加剧，商铺售价降低。据统计，今年1—7月，武汉商铺的成交均价为11700元/平方米，同比降幅达23%。

　　显然，不少本土地产企业开始正视这一点，在商铺销售上，融入了更多概念炒作。如，今年面世的多数城市综合体，都以地铁2环线即将开通为由头，打出地铁商业的旗号;其中的一部分，挖掘打下空间，打造地上地下商业组合拳;而几乎所有商铺，都安插上最少5年35%的投资回报率。

　　然而，在李国政看来，无论地铁商业或是高额投资回报率，都只是宣传手段，若项目运营不成功，5年35%投资回报率的承诺，也只是泡影。在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。“国外成功的商业项目，一定是经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。经过竞争调整，武汉的商业地产，或也将走上这条路子。”他说，“可以预测，往后5个月的本土商业地产市场，繁荣的景象还将持续，但销量增幅一定会减缓。”