南昌写字楼市场需求强劲

无论是近期成交量出现井喷的住宅市场，还是楼市中考中表现不俗的写字楼物业，需求都成为带动市场发展的唯一驱动力。写字楼投资热得以兴起、延续，与强劲的市场需求密切相关，一方面，城市扩容打破了老城区既有的中心格局，众多新兴板块和城市副中心拔地而起，刺激服务业、制造业、网络业、零售业持续增长，带动租赁；另一方面，伴随着十二五规划中产业升级带来的商业契机，大批世界知名企业、外地龙头企业涌进南昌，使得南昌写字楼市场得以迅猛发展。　

开发商转战写字楼市场

日前，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平爆料，知名餐饮企业海底捞也在做商业地产。尽管后续报道中，海底捞对涉足商业地产之事显得尤其谨慎，但此番跨界依然成为业内乐此不疲的话题。值得一提的是，海底捞不是转战商业地产的第一人，此前只专注于普通住宅市场的万科也投入到商业地产的洪流，在发挥传统住宅开发能力优势的同时强化商业地产的经营能力。

住宅市场持续调控的两年中，南昌投入商业地产的开发商不在少数，恒大、绿地、保利、联发、力高等一批深耕南昌住宅市场多年的品牌开发商都先后运营起商业项目。其中，写字楼成为涉足房企最多、项目配套最常见的业态。

南昌有14家房企先后涉足写字楼开发，或含有写字楼产品；甚至在新兴板块的住宅项目中，写字楼也成为不可或缺的部分。比如位于高新区的恒大名都、绿地新都会，位于朝阳新城的力高滨江国际，位于经开区的洪客隆英伦联邦等，以住宅为主的基础上都配有一定比例的写字楼产品；尤其是以零售业跨界房地产的洪客隆，在连续开发了地中海阳光、滨江一号和国际金融中心两座写字楼，并尝试用零售业带动住宅楼项目后，又将写字楼物业配套在新的住宅项目中。

对此，业内人士认为，新兴板块住宅市场处于起步阶段，项目定位接近、密集程度较高，亟待提升人气，以促进住宅成交。朝阳新城与红谷滩新区隔江相望，区位相似度可圈可点；经开区紧邻红谷滩新区，未来发展趋势明显，两大板块配套写字楼易于带动泛CBD概念，达到迅速聚集人气的效用。

多中心格局初露端倪

写字楼的大量兴起，使写字楼市场的竞争压力加剧。据统计数据显示，近两年南昌写字楼数量激增，包括市中心成熟运营的写字楼，共有26个项目同时面市。为规避产品同质化带来的投资风险，开发商在写字楼品质和配套功能上下足功夫。

南昌写字楼经历6代变革：以华财大厦为代表的第一代写字楼仅具备了写字楼的雏形，谈不上企业形象和办公功能；二、三代写字楼就此完善，在规模、户型和功能上有所提升；此后，四、五代写字楼开始考虑客户的贴身需求，并大大提升了智能化办公水平；最新的第六代写字楼与前者相比，最大的亮点在于将写字楼经济提升到楼宇经济的价值体系中。地标性特征更加明显，完全达到5A甲级写字楼标准，注重建筑节能，敢于与国际比肩。

而随着城市扩容的脚步，开发商还将写字楼战线拉长，提前抢滩高增长区域。

除老城区的八一广场、站前西路沿线外，写字楼建设还涉及更多新兴区域，以绿地中央广场、国际金融中心、联发广场等会展路沿线写字楼为代表的红谷滩新区；以绿地新都会、恒大名都及后续将面市的泰豪科技广场、华新云中城为代表的高新区；以力高滨江国际天郡为代表的朝阳新城等，正在迅速形成辐射全市的、多中心共同发展的写字楼新格局。

高端写字楼备受追捧

开发商纷纷转战写字楼市场，导致写字楼数量和分布板块由少积多；但尤为可贵的是，南昌写字楼目前并未出现产品过剩的现象。据统计，3~6月，红谷滩、朝阳新城、东湖区等多个区域写字楼销售火爆，与去年同期相比增幅52.47%。其中，高端写字楼最受追捧：均价13000元以上/平方米起步，滨江一号、联发广场、新地中心、唐宁街等同期推盘的写字楼都取得了不俗的销售成绩。

市场持续走高，从侧面反映出投资市场对于写字楼的强劲需求。一方面，随着写字楼品质和配套功能的提升，写字楼价格水平也有明显增长。比如2010年之前南昌销售的写字楼多数为综合类项目，价格主要集中在5000~10000元/平方米之间；2010年开始，专业写字楼项目逐渐兴起，价格一开始就飙至万元/平方米以上。

另一方面，高端写字楼产品的投资回报率也要高于住宅产品，目前高端住宅销售价格与同区域高端住宅持平，或略高于高端住宅价格；但在租金水平上，由于住宅采用整租形式、写字楼采用平方米形式计算租金，使得住宅收益始终停留在千元水平，同面积写字楼却高达住宅租金水平的7~8倍。

写字楼需求激增？

写字楼的市场功能属性决定了它与住宅相比，拥有“较强的投机性、市场需求波动性以及供给周期独立性”三个特征；住宅与写字楼最为关键的区别还在于：住宅的终极目的是提供舒适的居住空间，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。因此，写字楼的未来发展还与城市的社会经济情况密切相关。

今年市场对写字楼表现出的强劲需求，除住宅限购及市场通胀压力等客观因素外，还与南昌市政府“以大招商带动大投入促大发展”的招商政策和社会经济环境相辅相成。

一组南昌招商引资的发展数据显示：今年一季度，南昌共达成内资合同项目182个，同比增加19个，合同引资额145.64亿元；实际利用内资183.97亿元，同比增长27.98%；新增省外投资5000万元以上项目43个，合同引资额84.95亿元；实际进资86.81亿元，同比增长20.82%。其中，一季度，南昌市共接触、洽谈重大项目约50余个，拟投资总额约196亿元；共签约项目95个，投资总额551亿元。

而这组数据与一季度南昌写字楼热销趋势不谋而合，大批世界知名企业、外地龙头企业涌进南昌，比如依靠大招商入驻南昌的美国福特、伟世通、上海宝钢、可口可乐等六家世界五百强企业和欧菲光、百路佳客车等国内行业龙头企业。

此外，南昌写字楼较高的入驻/销售率也为供应和投资市场奠定了信心。记者踩盘过程中发现，南昌市纯写字楼入驻/销售率较高，达90%以上。按中国房地产协会公布的商业地产空置率标准：商业地产空置/闲置率在5%~14%间都属正常现象，可见南昌写字楼市场不仅需求强劲，而且表现健康。