投资与自用客“争夺”次核心区写字楼

进入了2012年，限购政策继续执行，这使得我国一线城市住宅市场上投资者基本难觅踪影，而在商业地产市场，酒店式公寓产品因近期被政策频繁关注风光不再，商铺因为对于运营管理有着专业要求，且“养铺期”难有稳定投资回报，因此，“不限购不限贷”的写字楼投资一时间成为市场热点产品，尤其是那些租售模式较为灵活、区域商务环境潜力巨大的次核心区写字楼，受到自用企业和投资者的共同关注，市场表现异军突起。

例如在内中环小户型写字楼金赢108创意广场，由于毗邻轨交1号线延长路站和8号线西藏北路站，性价比超高，成为近期投资者纷纷抢购的“香饽饽”，根据佑威楼市通系统显示，在2012年7月内中环商办类产品销售榜中，金赢108销量排名第二。

另一个位于曹杨路商圈的汇融大厦，尚未开盘已经完成预定将近50%，预定率之高，在近期的写字楼销售市场中格外抢眼;而布局北上海宝山万达广场， 甚至已经形成了以之为核心命名的商务集聚区概念，其销售型写字楼成交量长期占据排行榜前列，其中推出的5号楼更是开盘3天就清盘，可见市场关注度之高。

对接核心区企业外移需求

事实上，次核心区写字楼之所以受到自用企业和投资者关注，是源于近两年核心写字楼的持续强劲需求，使得部分企业有了外扩需求。世邦魏理仕中国区办公楼服务部执行董事马乐表示：“2012年第2季度亚太地区办公楼需求保持稳定，由于奢侈品零售商及快速消费品零售商在上海收购楼盘，上海地区写字楼需求尤其强劲。”

而戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁则指出：“核心区优质甲级写字楼的高入住率以及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动着上海全市写字楼平均租金的上行走势，一旦原先的租赁合同到期，这部分企业很可能产生外移需求，这让次核心区写字楼率先受益。”

商务地段及轨交决定吸引力

现阶段，次核心区写字楼吸引的客群已相对明确，一是满足那部分无法承担在核心地段相对高昂的租金，又渴望获取核心地段商务资源的企业，二是那些看到企业外移需求，打算做房东的成熟投资者，因此，商务潜力和轨交条件，是次核心区崛起的前提，直接决定项目对自用企业和投资者的吸引力。

毕竟对商务楼宇而言，地段本就是首要。例如金赢108距南北高架800米，紧邻中山北路高架，距内环线150米，交通要道西藏北路旁使得整个项目与周边人民广场、淮海路、不夜城、南京西路等商圈形成一个10分钟车程商务圈，轨交1号线和8号线更是很好的串联金赢108与核心商务区之间的距离，这般结合高架+地面+轨交优势于一体的项目，自然成为商家必争、炙手可热的黄金焦点。同时项目还拥有800平方米、11米挑高奢装气派双大堂，5部高效电梯组合、近600个停车位，更有品牌物业服务管理，全面契合现代写字楼的硬件优势;而汇融大厦所在区域被中山公园、静安寺、南京西路CBD、长风生态CBD等几大中心区域围合，同时是周边省市企业进驻上海的桥头堡，且汇融大厦还是内环内唯一四轨交汇的上盖商务综合体项目，已建成的轨交3号线、4号线、11号线以及规划中的14号线，都将在曹杨路地铁站形成重要的轨道交通枢纽，这让那些沿轨交线购置商业地产，特别看重轨交换乘点位置的投资者眼前一亮。

高性价比写字楼集体热销

事实上，依托传统CBD辐射的次核心区，交通条件相对于传统CBD并不逊色，而写字楼租金仅为核心商务区的50%，对于自用型企业和投资者来说都相当具有吸引力。值得注意的是，在有着近似外部商务条件的同区域项目比拼中，自身品质及配套有特色的项目往往脱颖而出，成为销售型写字楼市场的焦点所在。

借力宝山万达广场开业，位于其商业上盖的万达中心可售型写字楼配套优势更明显，其在售45-150平米准现房办公产品，也就此树立起北中环商务办公的品质标杆，这样的产品在有效节省企业运营开支的同时，更能为企业吸引优质员工、招揽优质客户，自然也成为写字楼投资不可多得的稀缺之选。同样借助自身平台来提升项目商务能级的还有汇融大厦，其建筑主体的B1-4F裙楼规划了5层商业空间，打造时尚生活中心“汇融天地”，不但服务于自身写字楼客户，更辐射区域内的商务白领、都市居民、轨交客流等几十万人群，预计将在明年5-6月开业,整体定位为多元化精致的购物休闲空间，无疑将对项目写字楼入住率起到促进作用。

金赢108的做法则是艺术融于商务，并让挑高的办公场所不再成为创意产业的专属。其不仅特别聘请了被联合国誉为“华人顶尖艺术大师”的马兴文为项目打造沪上最大城市雕塑作品集群，更根据如创意、物流、贸易、通讯、装潢、广告、律师行等行业的办公需求，推出5.4米、64平方米的个性户型设计，不仅提升项目的性价优势，更在空间上给予无限价值，而现房销售的状态，不仅自用客户即买即用即刻运营，投资者的收益现金流也有保障。目前，该项目的银座产品已经基本售罄后，金座产品也将接力推出，非常值得期待。