高端需求不断增长　津城甲级写字楼走俏

　　良莠不齐品质偏低 天津写字楼市场有点乱

　　经过长年发展，天津写字楼的分布已基本形成了几个重点区域和热点地段，如小白楼CBD、南京路沿线、友谊路沿线、中山门沿线、十一经路沿线以及鞍山西道区域、华苑区域等。其它繁华地区及交通干线路口也有少量写字楼散落。从数量上看，天津写字楼项目不算少，仅市区内已建成及在建的就有60余个。　

　　然而，这些写字楼的品质良莠不齐。有些所谓的“5A甲级写字楼”仅仅停留在喊口号阶段，实际产品与大家公认的甲级写字楼标准相差甚远。国际上评判甲级写字楼的八大特征，管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化，几乎没有一条能符合。

　　有些项目设计较早，又缺乏前瞻性，产品建成后基本属于过时、落后的状态，难以符合目前的客户需求。一些设计上的硬伤，如房型设计有缺陷，空间分割不合理，布线混乱；或者在硬件设施上严重落后，电梯配备不足、停车位过少、没有相应的商务配套及商业，无法满足现代化办公要求。

　　还有些项目尽管也知道区位、地段对写字楼的重要性，也选址在了交通干线的路口或者必经地，但是却忽略了写字楼对周边商务环境及商业氛围的高要求，于是在市内常常能看见一座高楼孤零零的矗立在一片低矮生活区内的奇怪景象。对此，仲量联行天津董事总经理何迈可分析认为，主要是由于这些项目基本属于直接销售型的，原来的开发商本身并没有站在租户的立场上来真正关心大楼是全部入住了还是有空置现象，他们关心的只是大楼是否卖出去了，把所有的力量都用在如何将大楼销售出去以便获得投资回报。因此造成了大量如今在我们看来属于乙级甚至丙级的写字楼存在。

　　“天津市场中即将出现的真正变化是，如何从整体上更好地管理这些多产权大楼和由单一所有者所有的大楼之间的差别。”何迈可表示。

　　吸纳强劲 现有顶级写字楼严重不足

　　环顾市场，建成并交付使用的甲级写字楼屈指可数，按照某国际房产服务公司的标准，目前天津市场上能真正称之为“甲级”写字楼的项目仅有三个，即国际大厦、津汇广场一座和不久前新落成的津汇广场二座。

　　目前，天津的跨国公司数量不断增加，他们希望能够入驻由单一所有者所有并提供良好物业管理的写字楼中。因此，天津的甲级写字楼空置率明显较低。据统计，在津汇广场二座交付使用前，天津甲级写字楼的空置率仅为4%，并且存量只有为数不多的小面积空间。

　　尽管南京路沿线未来将有君隆广场、天津中心、和记黄埔项目、以及六纬路附近的嘉里中心等高端写字楼补充进来，预计2010年天津甲级写字楼存量将达到38万平方米左右，但是就目前而言，市场上现有的顶级写字楼存量已不足10万平方米。以今年二季度写字楼市场3.5万平方米的净吸纳量来看，现有市场供给严重短缺。

　　市场需求从中小型向大型需求迈进

　　从目前津汇广场一期、二期以及国际大厦已进驻客户看，对顶级写字楼感兴趣的租户通常是那些跨国公司或者有着庞大海外客户群的公司。近期内，金融、专业服务、物流企业成为主要需求的驱动力。

　　对于这些企业而言，维持良好的公司形象至关重要。而写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，良好的工作环境、优越的区位地段是他们选择办公场所的首要条件。“企业希望有一个既能维持良好的形象，营造良好的工作环境，同时又便于员工抵达的工作场所，因此他们需要办公地周围有良好的道路与轨道交通条件以及大量餐饮和购物场所。”何迈可介绍说。

　　此外，租户们还比较看重知名企业的群聚效应，希望与贴近自己的客户、以及与自己有着相同目标的公司毗邻而居，共同形成浓厚的商务氛围。

　　一个有趣的现象是，在过去两三年里，天津甲级写字楼的客户需求往往以中小型需求为主，以津汇广场为例，前两年到津汇广场一座寻找办公场所的公司平均租用的面积仅为150 – 500平方米，而如今到津汇广场二座寻找办公场所的租户租用的面积明显变大，大多数在600平方米或更大，最大租户的租用面积超过了4,000平方米。

　　津汇广场一座的一些租户经过几年的发展不断壮大，他们现在的规模也比过去要大得多，这些租户包括德勤、渣打银行、马士基以及百盛集团，这些公司现在的租用面积都超过了1,000平方米。

　　纯租赁需求呈上升趋势

　　滨海新区被纳入国家发展战略，为天津带来了前所未有的发展机遇。随着更多的跨国公司进入天津以及现有公司继续扩张，天津写字楼市场有望继续增长。空中客车公司的投资、机场的升级、机场周围的附加投资以及天津经济开发区西区都将使整个城市受益非浅。“天津市场将继续增长，不管这种增长的原因何在，都会给整个天津市带来好处。”何迈可对未来充满信心，“市场对新写字楼的需求将等于或超过现有的甲级写字楼的规模。”随着纯租赁需求呈现上升趋势，过去天津写字楼市场以散售和自用为主导的状况将继续改观。