保险公司南下圈地 养老地产商业地产两手抓
昨日获悉，保险公司对不动产投资跃跃欲试之时，曾在北京、上海等地圈地成立养老社区的泰康养老险，正在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。
接近广东省政府的人士表示，这单生意正在洽谈中。泰康相关负责人回应称，“已和广东多数医疗机构商议，属于实际操作性进程”。
多名广东保险业人士认为，目前在积极开拓养老社区外，商业地产的投资力度也逐渐加大。“养老地产和房地产投资是长线投资，但带来稳定的收益。”广东某中资寿险公司负责人坦承，越来越多的保险已将在北方的圈地扩展至广东。
广东第一单养老社区
“上周从相关政府部门获知，泰康养老要拿生物岛的地，金额几十亿。据说是做养老社区。”自北京、成都相继开展养老社区建设后，泰康养老终于把目光瞄准了保费收入全国排名第一的广东省。
泰康养老广东分公司相关人士透露，由于泰康养老、资产管理公司严格分开，负责操刀泰康养老社区的是泰康之家的子公司。“此前北京的项目也是由泰康之家经办的。”据泰康养老人士透露，上周泰康终于明确选址定在广州生物岛。
泰康人寿广东分公司相关人士也证实了该说法。“此前在南沙、从化都考察过，应该是广州生物岛。目前在跟区、市政府谈，还要具体走程序，进行竞拍。”
上述第三方人士透露，泰康人寿负责人近期频繁在省政府走动，“陈东升一周说一遍广州拿地的事儿”。据消息源透露，本周或下周陈东升将来广州与相关政府部门的人进行沟通。
泰康广东分公司的相关人士则表示，前来与相关政府部门谈合作的是泰康之家的C E O刘总，同时也是泰康集团的助理总裁。“刘总负责养老社区这块业务。”
“北上广是旗舰店，是泰康必须要做的地方。上海业务中心跟当地政府合作也很愉快，广州这边的拓展力度要加大。广州成立养老社区，市场非常大，目标客户有广州的，还有港澳和海外的人员。”泰康南方中心的相关人士透露。
据悉，泰康养老外部聘请了相关的公司，专门进行养老的调查，根据不同地方进行专门调查。“目前拿地没有明确优惠程度。一般与当地政府的发展规划有关，部分地区可能在土地价格评估方面会给出优惠。”
在泰康将触角伸到广东之前，新华保险董事长康典曾在6月左右考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典一行看了珠海、中山等地，对珠海的满意较高。据介绍，养老社区是康典很重视的项目，其曾去过美国、中国台湾、韩国等地进行考察。“新华要专注人寿业务，不介入银行，未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。”
预期长期收益稳定
事实上，合众人寿此前在武汉开发200多亩地，拿地价为10多个亿。此外，合众人寿在沈阳、合肥、广西等地也纷纷圈地养老社区。合众人寿可用到15%的资金进行投资。
“新规对不动产投资的门槛降低，投资总比例没放宽，但对各类投资比例限制减少，增加保险公司操作空间，鼓励保险公司参与保障房和养老项目的建设。这部分的投资规模提升主要还是要看是否有好的项目，其占比不大，且投资回收期较长，因此对投资收益率的提升影响有限。”有关研究机构认为。
行内人士表示，随着养老社区的筹建，不少险企着手开展相关业务，可能会形成扎堆效应。
泰康人寿有关人士明确表示，在广州建立泰康养老社区的土地“是要从政府竞拍的”，的确有“投资的性质”。该名人士表示，未来入住该社区的条件是，参与泰康的“幸福有约”计划，该计划由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可能拿到分红。“养老社区我们在做，在商业地产方面也在做。”泰康有关负责人表示，商业地产也在抓。
泰康养老人士表示，此前北京、河北等地已销售100份养老保单。按泰康养老的规划，每份保单的保费200万至300万元，可选择趸交或10年期缴。
“保险资金量很大，保监会对保险资金有严格控制，股权投资、地产和其他投资是严格管控的。保险资金会进入养老社区，使保险资金得到长期、稳定的回报。”该名人士表示，养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，不过目前投入周期长，平均利润率不高。
事实上，有专家算过细账：“最少需要15年才能回本，做得好的话，前几年也才能有3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%。”对此，南都记者咨询的两位养老保险业人士表示，长期有5%的收益即很满意，预测收益不能到10%。
中央财经大学保险学院院长郝演苏告诉南都记者，养老社区建设费用多数源自保费收入。“泰康搞养老地区的实际投入金额一致都没有公开数据，都是外界猜测的。其北京社区2015年完工，投入金额也不详。但从其最近在全国各地推广的养老产品看，均以北京社区作为宣传重点，由于此项业务保费高达200万元，因此养老社区项目建设费用有相当部分源自此项保费收入，泰康只是承担前期启动费用。”
观察：养老地产商业地产两手抓
南都记者从多家保险公司处获悉，目前在积极开拓养老社区外，商业地产的投资力度也逐渐加大。
事实上，这种趋势从7月下旬更为明显。7月中旬，保监会进一步放宽了股权、不动产投资的条件。在投资资金来源方面，旧规是“投资购办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金(专题 论坛)”，而新规则是，“购自用性不动产，除使用资本金外，还可使用资本公积金、未分配利润等自由资金，非自用性不动产可运用自由资金、责任准备金及其他资金”。
有保险投资人士表示，“投资非自用性不动产的账面余额，由此前不高于本公司上季末总资产的10%提升至15%，对保险资金投资养老社区和商业地产最为有利。”
据长城证券研究所数据显示，从保险公司2011年投资资产数据来看，长期股权投资占上季末总资产比重只有3.41%，投资性房地产余额为310.12亿，占上季末总资产比重只有0.54%，基础设施债权投资计划投资占比数据无法获取，但可从上市公司披露的报告中得知，这部分占总资产的比例不超过5%。
“今年投资性房地产余额将大幅增加。”有保险业人士透露称，2005年投资商业房产潮后，保险公司的另类投资步伐放缓，但目前再现一次投资热潮。据悉，2005年至2006年，有大部分保险公司在上市前囤积，大规模买楼自用或出租。
“养老地产和房地产投资是长线投资，但带来稳定的收益。”广东某中资寿险公司负责人坦承，越来越多的保险已将在北方的圈地扩展至广东。