香港楼市价格猛涨 均价已超越1997年最高价

根据中原城市领先指数，截至8月12日，该指数已攀升至106.85，较近15年来的最高点102.93（1997年6月），已高出近4个点。中原城市领先指数是基于香港大型地产中介、中原地产的合约成交价编制，反映香港地产市场价格变动。

这意味着，目前的香港楼价，已经超越疯狂的1997年。

数据显示，仅年初至今，香港楼价上涨了近12%。不少普通市民开始望“楼”兴叹。据经络按揭提供数据，截至7月底，香港住宅均价为6260港元/平方英尺。而历史上的1997年最高点，香港平均楼价为6208港元/平方英尺。

银行风控考验

1997年“楼疯”后，香港楼价开始急速下滑。从1997年至2001年，中原城市领先指数从最高峰的102.93，跌至2001年10月的接近40，跌幅高达61%。

在2002年中至2004年初的差不多两年里，该指数曾一度在30至40间徘徊。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆透露，在那段时间，市场充斥着大量投资用途的物业。许多业主因物业价格下跌而深陷“负资产”泥沼，银行也产生了大量坏账。

金管局资料显示，截至2000年6月30日，香港银行体系内157个机构持有总数3307项收回物业，价值130亿港元，正进行收回程序的物业共2539项，价值60亿港元。1999年1月至2000年6月，上述银行出售收回住宅物业数目占住宅物业市场同期销售总数约3%。

而如今，“楼疯”重现，香港银行按揭贷款风险又如何？

香港金管局数据显示，受惠于近期楼价大涨，截至今年第二季，香港银行业负资产住宅按揭贷款从2003年高峰期的10.6万宗，涉及金额1650亿港元，下降至5宗，涉及金额1600万港元，占整体住宅按揭贷款宗数的百分比仅为0.3%；未偿还贷款金额为1600万港元。

无疑，楼价的上涨，很大程度减少了负资产客户无法还贷的可能。

刘圆圆告诉记者，与1997年相比，表面上看，楼价涨至差不多的位置，但在其背后，许多因素都较当时发生了较大变化。

首先，是按揭比例。刘圆圆透露，在1997年时，香港居民的供楼负担比例高达93.2%。即，一位月薪1万港元的贷款者，每个月需偿还9320港元的贷款。而目前，这一数字仅为37.99%。

东亚银行个人银行处物业按揭部主管钱伟伦告诉记者，目前，香港银行业评估坏账风险时，参考的主要因素之一为城市的失业率，以及贷款者的薪资水平等。

其次，1997年后，香港金管局为避免银行出现大量呆坏账，硬性规定银行严格执行“七成住宅按揭上限”。在这种情况下，即使楼价下挫三成，物业尚不至于沦为负资产，这对银行避免坏账提供了保障。

根据金管局数字，截至今年6月，香港银行业提供给客户的按揭比率已从1998年6月时的60%，下跌至54.7%。

此外，香港金管局为了防范银行业信贷风险还出台了一系列监管措施。

钱伟伦告诉记者，从去年开始，香港金管局5月起要求银行业对物业按揭者进行压力测试。银行会要求在供款利息高于借贷利息2%的情况下，客户的供款占收入的比例不能超过60%。而在借贷时，客户供款占收入的比例不得超过50%。

钱伟伦透露，目前，香港银行物业按揭的坏账率仅为0.02%，并在这两年一直维持此低位。

利率低企

值得注意的是，目前银行按揭利率不断下降显示，银行在按揭业务方面十分进取。

经络按揭转介研究部数据显示，香港各大银行的物业按揭平均年利率为2.16%，而在1997至1998年时，这个数字曾高达11.25%。近几个月，一些银行将上述数字从P（港元最优惠利率）-2.7%降到了P-3.1%。例如，若按照汇丰银行的最优惠利率5%计算，上述按揭利率可以低至1.9%，若按照工银香港最优惠利率5.25%计算，则按揭利率最低可至2.15%。

刘圆圆说，十多年前的利率高位是充分考虑房价风险的结果。然而，如今为什么房价再度攀高，香港的按揭利率却持续下降？

“这是市场竞争的结果。”钱伟伦透露，虽然房价高企，但按揭的宗数却较早前萎缩了不少。物业按揭是香港银行业个人银行业务中重要的盈利来源之一。随着热钱不断流入和成交量放缓，银行需要吸引更多的贷款以保证有关业务的收益水平。

根据经络按揭转介研究部提供的数据，在1997年时，同样是高房价，当时月度新按揭贷款金额和宗数最高点达325亿港元和1.67万宗，可是今年以来的最高点仅为202亿港元和8048万宗。

　　
今年3月，标准普尔发布报告，称香港银行业信贷膨胀导致风险上升，尤其香港楼市若下滑，银行对小型开发商的贷款可能出现坏账，此外银行对内地企业的贷款风险也较高。

　　
面对低迷的经济、高企的楼价，提高利率意味着打压经济和楼价，降低利率意味着楼价高企、泡沫横生。这是一场难决的博弈。