土地市场冷清将破局 下半年或现开发商争地热

土地市场冷清将破局下半年或现开发商争地热潮种种迹象表明，土地市场的冷清局面正在远去，下半年全国土地市场可能会上演房企争先拿地的热潮。

包括万科、中国海外在内的多家上市房企在最近结束的中报业绩发布会上表示，下半年将加大拿地力度，积极增加土地储备。同时，地方政府的推地然而，在土地市场转暖的同时，业内人士对土地价格的上涨表示了担忧。
　　“面包价格还没降下来，面粉的价格却继续上升。”一名开发商向《华夏时报》记者如此形象地描述道。

下半年积极拿地

“中海年初订下了全年720万平方米的新增土地计划，现在离目标仍有距离，我们还会继续寻找机会。”在今年中报业绩发布会上，中国海外董事局主席孔庆平向记者表示。

中国海外中报指出，公司今年前7个月在拿地方面略显保守，上半年只拿了3幅土地，新增楼面面积272万平方米。

孔庆平表示，上半年中海买地节奏和现金收入挂钩，但下半年会加快买地步伐。从现在到明年上半年都是买地的适当时机。

与中海拿地节奏类似，不少上市房企在上半年并没有积极增加土储。远洋地产拿地面积同比减少49万平方米，华润置地上半年只新增了两幅土地，富力地产则基本没有变化。

然而，7月伊始，各大房企已经用行动表明加速拿地的决心。率先打破局面的是万科。数据显示，万科7月耗资54.97亿元拿下14宗地块，是其6月土地款总额的近3倍，新增土地储备296.32万平方米，是6月的4倍左右。

事实上，加速拿地的苗头之所以燃起，与各大房企对下半年楼市行情与楼市调控的预期关系密切。

此外，地方政府推出土地的进度比较慢，符合开发商要求的地块比较少也是导致土地市场冷清的重要原因之一。数据显示，2012年上半年，全国住房用地计划完成率仅有三成左右。

“四季度是拿地的好时候。”万科董事会秘书谭华杰向投资者表示，“上半年之所以拿地较少，是因为合适的机会比较少，下半年拿地的机会多一些，可选范围也会更大一些。”

广东国土部门相关人士曾向记者透露：“下半年将配合行情推出优质土地资源，如城市综合体地块，预计土地价格会上涨。”据此，估计下半年土地推出量将会明显增加。

北京中原地产研究总监张大伟表示，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略的改变，土地市场逐渐走出低迷行情，对于有资金实力的房企来说，依然存在着一些低成本逆市扩张的潜在机会，可择机补充土地储备。

“面粉”一直在涨价

在楼市调控仍然持续的今日，业界对于土地价格推高房价的质疑从没停止。

董事长任志强、阳光100董事长易小迪等业界人士多年来一直是地价推动房价上涨之说的支持者。任志强认为，土地的价格已经超出了市场的正常判断，而土地价格的实际增长和当年土地实际供应量的情况是不完全对等的，它的价格增长比例要按当年供应的土地和当年的价格来看增幅还要高。

有分析指出，高地价是每次调控都没有抓住关键的主要原因之一，因此即使调控再严厉，效果也并不明显。

“在史上最严厉的楼市调控中，房价正在反复徘徊，但是土地价格从来没有纳入调控的重点靶子中。”某央企管理层向记者表示，加速拿地将会迎来新一轮土地竞价，土地价格很难再降下来，“不管调控如何继续，高房价仍然是必然趋势。”

随着调控的深入，土地出让市场经历过多次的低潮，各地方政府的土地出让金出现回落。然而，据本报记者的不完全统计，近两年各地推出的住宅用地价格与历年相比，仍有明显的增幅，各地大幅增加商业、文化以及工业用地量，其中，这些地方政府手中的新晋地块的价格也不菲。

一份由澳大利亚央行主导的《中国土地和住房价格评测》显示，中国土地价格的波动性通常较房价高出3到5倍。只有2008年和2011年是例外，这两个年份的土地价格估计是下跌或持平。

因此，房企在下半年将加速拿地的意愿引起了研究机构的担忧。

“类似于2009年-2010年的高价拿地热潮若重演，在市场反弹出现停滞的情况下，开发商的流动性可能会削弱。”国际评级机构标准普尔在8月13日的报告中预警，开发商激进的购地行为，将令他们很难大幅改善杠杆水平和信用比率。

实际上，近年来大型上市房企的土地储备始终维持在较高水平，并且保持了较快的增长速度。北京中原地产数据显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，相对于2008年底增长了约1.8倍。

张大伟认为，在当前调控的大环境下，过高的土地存量和消化周期会影响到公司的成长速度，增加其经营风险。因此，下半年开发商应当加快周转速度，增强销售能力以消耗过去高速扩张时期累积的土地存量。