住宅租金回报跌破6% 房产投资者转战商铺
"长线投资住宅越来越难了，更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺上"，投资者蒋先生表示自己将把多年积蓄投入到一间小商铺上，以获得每年较稳定的回报率。据中原地产近期公布的研究数据，目前广州市区住宅租金回报率已难达到6%，而商铺平均租金回报率在近几年来一直稳定保持6%~7%，部分商铺甚至可获得10%以上的租金回报率，令部分房地产投资者纷纷转向商铺市场“淘金”。
商铺投资“个性化”强
近半年来，租金市场因为滞后发展，住宅租金回报率一路下跌，大部分住宅租金回报率维持在4%~5%左右，令住宅市场中的投资者多采取短线策略，而持长线投资策略的投资者则把目光转向了商业地产。
据中原地产新发布的数据，近几年来广州市区商铺平均租金回报率维持在6%~7%之间。由于商铺租金水平差距甚大，部分商铺突破10%的租金回报率，也有商铺低至1%，甚至部分商铺长期空置。
商铺研究人员彭希平分析，商铺是非常“个性化”的投资工具，与住宅和写字楼完全不同。一般来说，同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素，租金价格和售价有所差异，但差异普遍保持在较小的区间中；而每一间商铺却都有自己的“个性”，即使在一条20米长的商街上，每一间商铺因为其位置、周边环境、经营项目的不同，租金、售价甚至可能出现天渊之别。因此，对于投资者来说，如何定位自己的投资对象、如何选择商铺、如何进行经营至关重要。
投资已成熟商铺
特点：收入稳定，投入成本大、升值潜力较小
文德南路30平方米临街商铺
购买时间：近期
投入资金：
38000元/平方米
每月租金：
230元/平方米
租金回报率：
7.3%
案例：经商数年并积累了不少资金的许先生想把部分资金放到房地产市场中，并获得较为稳定的收益。由于对房地产市场不太了解，他决定在较为成熟的商圈中投资商铺。近期他选中了文德南路一间30多平方米的临街带租约商铺。有生意头脑的许先生认为，该商铺在成熟的商圈中，自己的投资也不大，收益还较稳定，这种投资风险极小，因此很快买下该商铺。按其投入为38000元/平方米左右、每月租金为230元/平方米计算，该商铺的租金回报率达到7.3%。
适合投资者类型：资金实力较雄厚、将投资商铺作为理财手段、对商铺不很熟悉的投资者。
分析
成熟商圈商铺租金回报率平均达8%左右
广州市区有不少较成熟的商圈，其中包括步行街、专业市场、商场。据中原地产数据显示，目前成熟商圈的租金回报率平均达到8%左右。对于投资者来说，投资成熟商铺的优势在于无须深入研究商业地产并做大量分析；在投资后也无须过多考虑租客的经营业态，因为大部分成熟商铺的业态已经非常固定，少有变化，如上下九商铺较多经营小商品，站前路商铺多经营服装批发，岗顶商铺还是会依然经营IT行业；其租金回报率也较为稳定。由于投资风险较小，投资者投资策略重点在于选好商铺，并了解相关的政策、规划，以确定该商圈在可预期的时间内不会出现搬迁。
而投资者面对的劣势在于投入成本较大、升值潜力较小。比如投资一个北京路的商铺，成本可能为几千万元，租金回报率虽可能达到10%以上，但商铺的售价在数年内很可能不会有大幅的上升。
投资未成熟商铺：
特点：高风险，高回报
某正在入住小区一手商铺
投资时间：两年前
投入资金：
10000元/平方米
每月租金：
100多元/平方米
租金回报率：
10%以上
案例：廖先生曾经从事与房地产有关的工作，对广州的商铺市场有所了解，因此两年前决定投资时首选商铺。他选择了某个正在入住的小区的一手商铺，投入资金为10000多元/平方米，租金却只有30元/平方米/月，租金年回报率连4%都达不到，令其家人和朋友非常担心，廖先生却一直胸有成竹。之后的两年间，廖先生的商铺果然不断升值，目前的市场价格已经高达30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本计算，目前的租金回报率高达10%以上！但廖先生并不急于脱手，他认为他的商铺所在地段商圈还未足够成熟，仍有上涨空间。
适合投资者类型：对房地产行业特别是商铺较为熟悉、有冒险精神并经得起较大风险的投资者。
分析
回报率达10%以上 但要有识别“潜力股”慧眼
大部分投资未成熟商铺的投资者的最终目的并不是出租，而是转手。他们通常先养铺，待商铺的租金和售价有较大幅度的上升后再卖出。
以廖先生的情况为例，当该商铺所在的小区未成熟时，商铺的租金回报率很低，但当附近的住宅市场饱和，不只是一两个小区的消费群体时，其租金就极有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%时，售价也有可能上升50%，廖先生在此时选择出手就是再好不过的时机了。
当然，投资未成熟商铺风险很大，投资者需全方位了解商铺的情况，首先了解地段，如会展中心附近商铺，要考虑其季节性很强的问题；其次判断位置，商铺中有“金角银边草头皮”的说法，同一条街上的两头商铺通常最旺，中间商铺最差。
另外，还要了解附近商圈目前所处的发展阶段。如以小区商圈为例，其普遍发展规律为：第一阶段为生活必需品业态，第二阶段多为中介和小食店，第三阶段为服装、美容等休闲业态。如果在商圈处于第一阶段时引进服装业租客，很可能很快“关门大吉”，总有商家倒闭的商铺，其商业价值将不断被降低。
行家建议
投资商铺没必要装修 签约方式也有讲究
3可选择附近有主力店的商铺，这样投资者无须付出太大的代价就可以获得更高的租金收入。
3投资商铺与投资住宅不同，投资者没必要进行装修，因为租赁还不明确，其未来的业态将决定其装修的风格和档次。不过建议投资者们在合理情况下将门面适当扩大，并将内外进行翻新整修，令其整洁、亮堂、显眼。只需数千元的投资就有可能获得更高的租金收益。
3对租赁对象严格把关。最好选择知名品牌、连锁机构或银行作为租客，其知名度将提高商铺的潜在商业价值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的实际情况，如将经营怎样的业态，其经营经验如何，未来的经营策略如何等。
3对于成熟商圈的商铺，业主通常要求租客签下长期的租约，有的租约甚至长达10年或以上，行内普遍的租金递增为第1年不变，第2年开始每年递增3%~5%，第5年开始每年递增10%，也有个别业主每3年便增加更大的幅度。对于未成熟的商铺，则建议逐年签租约，因为商铺未来的前途未卜，如果做不旺，每年签约对租客比较公平；如果商铺上升幅度巨大，对于业主来说又可以根据不断变化的行情定下对自己更有利的租金水平。
怎么算投资租金回报率？
租金回报率计算方法：(每月每平方米租金×物业面积×12个月)/投入成本×100%(注：租金回报率通常指一年期的租金回报率)
举例：某投资者以120万元买入一间40平方米的商铺，以100元/月/平方米的价格出租，即其租金回报率为(100元/月/平方米×40平方米×12个月)/120万元×100%=4%