向商务中心转变 深圳华侨城定位回归
——花样年·香年广场破局入市，众专家把脉华侨城高端商务发展趋势
生态收益：华侨城收获商务价值
星彦地产董事总经理路莹
2007年1－8月份，深圳新增入市的写字楼物业供不应求，价格、租金呈现快速上升之势。市场只租不售的物业也大幅增加，显示市场对深圳商务价值的前景充满信心。而经历20余年积淀的华侨城，在深圳的商务价值逐渐升温的大背景下，正在彰显重要的商务潜力和投资价值。此时，花样年即将推售的香年广场位于华侨城北，将成为华侨城生态商务圈的成功之作，引领深圳的商务办公到达一个新的高度。
对于华侨城，这个深圳湾畔最美丽的地方，人们首先想到的是世界之窗、欢乐谷，有朋友来深圳做客，华侨城那是非去不可的地方，大有“不到侨城不好客”的意味；其次人们还会想到最贵的城市豪宅波托菲诺，最豪华、最奢侈的酒店华侨城大酒店、威尼斯皇冠假日酒店，华侨城已成为人们心中最顶级的富人区，就如比弗利山庄、长岛般令人心驰神往。而华侨城的精彩之处绝不仅仅于此而已，在旅游、住宅获得巨大成功之后，华侨城将进入商务价值的全面收获期。
深圳商务价值升温多中心发展强势迸发
从深圳写字楼的状况和格局看，华侨城商务的发展有两个很好的机会。
其一，种种迹象表明，深圳写字楼市场正处于城市升级后的价值升温阶段。2007年1－8月份，深圳写字楼新增入市的供应量（不含租赁面积）为21.96万m2,而市场销售量达24万m2,需求表现相当旺盛，同时，价格和租金也呈现快速上升之势，整体销售均价超过2.2万元／m2,涨幅近60％，租金水平各区跃升20％－40％不等。另外，市场只租不售的物业大幅增加，显示开发商对深圳商务价值的前景充满信心。而目前华侨城的写字楼价格仍相对较低，在未来租金更具成长性和稳定性的情况下，其写字楼市场必将引来众多精明投资者的热捧，未来价格也极具爆发空间。
其二，华侨城作为连接深圳东西商务中心不可或缺的节点，必将承担更为重要的商务功能。大深圳格局下商务中心多元化的布局已显示出清晰的脉络：从罗湖国贸老城，到福田中心区、中心西区、南山商业文化中心区，沿城市主轴深南大道布局，以城市资源的聚集形成商务各大节点。1－8月份，福田中心区写字楼的新增供应占比仅为总量的35.65％，来自宝安、南山等城市次中心的物业开始占据供应主体，新兴商务力量正在迅速崛起。按照《深圳2030城市发展策略》，华侨城将被纳入深圳未来的中心区，未来势必承担城市核心区扩张趋势下的CBD功能，华侨城已经具备发展成为深圳商务版图重要一极的时机条件。
生态华侨城沉淀差异化核心优势
从商务办公发展潮流和华侨城自身的独特优势看，华侨城的商务价值具有巨大的潜力。
世界著名预测大师约翰·奈斯比特，在其新书《定见》中提到，视觉文化正在占领世界，在大家拥有的技术都差不多的时候，能使企业和产品脱颖而出的将是“高情感”。中国目前也已进入“情感竞争”和“文化竞争”的时代，新技术与文化创意产业发展论坛在北京已经举办两届。未来的工业设计，如汽车、手表、电视等等，将不再仅仅是纯技术的研发，和纯技术的灵感，而更需要文化和情感的感悟和发挥。这对商务办公的环境必将提出更高的要求，生态、自然、人性、人文、灵气流动，在这里进行创新不是“苦吟”，而是令人愉悦的一曲欢歌，这样的办公区有如美国的硅谷、日本的新宿。生态办公正成为世界范围内高端商务的潮流。
而在深圳，能承担起生态商务功能的区域唯有华侨城。经历20余年积淀的华侨城，有高度、有思想，汇聚了人文、生态、高素质人才等方面的独特优势。OCT－LOFT创意文化园首开深圳创意产业先河，所体现的创意新潮与先锋理念，与华侨城引领人文生活的标杆地位与积淀的“灵气”特质不谋而合。康佳科技广场通过改造将成为科技类产业的聚集地。创意、科技产业极强的“孵化”能力将在此迅速形成产业集聚效应，而华侨城也将崛起深圳最高端、最完美的生态商务圈。
香年广场华侨城生态商务圈成功之作
说到写字楼市场的发展趋势，说到华侨城生态商务圈，就不得不说花样年即将推售的项目——香年广场，位于侨城北区的花园式办公物业，它是预见深圳未来写字楼发展方向的标志性作品。
香年广场位居城市主干道侨香路，落于华侨城生态商务圈内，尽享燕栖湖、波托菲诺、欢乐谷、世界之窗等稀缺自然、人文景观资源，天生非凡，更需一提的是，香年广场创造性地发扬和延伸了区域的“生态”属性，以4.8米建筑层高，9.6米空中花园，以及100米中庭的活肺空间，造就独特的生态办公气质。未来企业的发展有两个决定性因素，一个是员工的创造性，一个是团队的合作性，以往办公环境优质资源偏重于老板，偏重于高层，而忽视员工层的配置模式，将不适应未来的要求，而将代之以平等的关怀。香年广场恰好走在时代的前列，其生态办公的理念和资源，带来的将是“心情商务办公”的高创造性以及团队的和谐高率。
在大深圳中心扩展，商务价值升温，以及生态办公潮流到来的时代背景下，香年广场这样一个极具行业前瞻性的成功之作，必将有力地开启华侨城生态商务圈的新纪元，引领深圳的商务办公到达一个新的高度。
华侨城：正在发生的商务化变局
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕
《深圳市2030城市策略》明确界定华侨城区域为城市核心区之一。城市核心区化将推动华侨城承载更多的城市功能，不仅包括生活、旅游、文化等，还将涵盖更多的商务交流、商务接待功能。多年的发展也造就华侨城片区拥有直接商务资源的集群价值，使该片区正从生活方式中心回归到商务价值，在深圳扮演重要的商务角色。刚刚落成的花样年香年广场正在弥补片区商务办公场所的不足。
城市核心区化推动华侨城承载更多城市功能
华侨城是一个著名的生活品牌、旅游品牌和文化品牌。一直以来，公众已经习惯了它作为深圳生活方式中心、高级居住中心、旅游目的地中心的定义，但其实这只是一个专属4.8平方公里的企业华侨城的概念。从城市地理和经济地理上讲，华侨城概念区域还应该包含沙河西路以东、侨城东路以西、滨海大道以北、广深高速以南的15平方公里的范围。但遗憾的是，长期以来，人们只认知和使用了“企业华侨城”。在某种程度上讲，这不能不说是一种城市开发价值的流失。
随着城市格局的不断拓展，城市开发的不断充分、城市空间的不断融合，包括华侨城在内的部分区域的城市功能也正在和即将相应地得到重组和发生调整。
对华侨城片区来说，“城市核心区化”将推动它必须承载更多的城市责任和城市功能。
事实上，近几年来的城市运动一直在推动着华侨城回归或者融入城市中心。首线开通的地铁将华侨城与福田中心区的距离缩短为15分钟；进一步拓宽城市格局的地铁2号线，把华侨城置于“特区内”的城市核心地位；城市重心的西移，香蜜湖－泰然－竹子林一带的充分开发，导致华侨城与传统城市中心的城市边界消失。华侨城作为一个城市核心区的可能性已经不再仅仅是规划上的描述了。
华侨城具备商务交流、商务接待、商务休闲资源
作为核心区的华侨城相比传统意义上的华侨城最大的变革将是地区价值商务化。饶有趣味的是，华侨城在无意识中已经积累了作为一个商务地区应该具备的一些资源体系。
华侨城是最深圳明显的地理标识之一。在任何一个城市，商务地区都是一个城市的地理标志，以提高识别和通达的效率，亦是商务办公地和商业交易地的品牌价值的核心因素。作为传统意义上的城市中心旅游地和著名的高级住宅区，华侨城片区的公众识别度和认同度超过深圳的任何一个片区。仅以旅游人群来说，华侨城自开放以来，已经接待人数近1亿人次。
华侨城是深圳最高居住者价值区域之一。有什么样的人群，就有什么样的城市，这是国际上通用的城市居住者价值定律。对华侨城而言，这是片区价值最好的解释。在华侨城“建设21世纪中国生活居住示范��区”的战略主导下，华侨城事实上最早地聚集了以商务阶层为主的深圳的各界主流人群。随着华侨城生活资源与生活方式地位的确立，居住者除了来自深圳外，珠江三角洲，甚至全国的一些高端人士也选择在华侨城居住。人群的集群价值呼应了和决定着华侨城的品质性区域的定位。同时，也制造着新的商务交流机会。
华侨城拥有直接商务资源的集群价值。华侨城拥有深圳最好的五星级酒店、同时还能提供青年旅馆、城市客栈等大众性的接待地，即将开业的大型购物中心将在推动华侨城商业升级换代的同时塑造片区活力。酒吧一条街、生态广场、美术馆、OCT创意中心等特色性资源提供了公众交流空间和渠道。除了传统的汉唐大厦、国际市长交流中心，刚刚落成的花样年香年广场正在弥补片区商务办公场所的不足（事实上还将产生更多的商务办公空间）。华侨城从本质上具备了一个成熟商务地区应该具有的所有商务交流、商务接待、商务休闲的资源。
华侨城从生活方式中心回归商务价值
从产业属性、城市空间属性、产业商务依存价值和城市产业集群区域差异化的角度上讲，华侨城片区应该是知识性中小企业、创意文化产业、高科技研发企业比较适宜集中的地区。华侨城的人文氛围和生态环境事实上能够给予足够的支持。同时也顺应着国际化的复合性商务功能地区的潮流。
华侨城从工业发展区到生态环境城和旅游城的建设，从生活方式中心再到商务价值的回归。华侨城的功能正在发生历史性的变化，城市格局的拓展正在演变成一种催生新华侨城的城市力量。
华侨城即将会更多的以一个城市地理的形象而非一个企业的形象在深圳这座中国重要的商务性城市扮演它的重要角色。
华侨城外围未来商业商务产业具备良好发展预期
综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁
面临福田中心区、中心西区商业商务圈南山中心区以及刚刚建成的深圳湾口岸商业商务圈的不断发展，华侨城片区正出现一定程度的商业商务产业配套发展态势。从内部空间看，华侨城自身的规划非常完善，已没有可以大规模扩张商业商务产业的空间。但外围侨城路、侨香路一带未来商业商务产业具有良好的发展预期，潜力较大。
华侨城片区外围出现一定程度的商业商务产业配套发展态势
过去二十多年中，深圳城市的发展呈现中心西移的现象，最先崛起的是罗湖，后来是福田，然后南山也迅速跟进，其中，商业商务圈的整体发展表现得十分突出，福田和南山都出现若干大的片区整体发展的格局。从深南大道和南海大道两条主干线的大型片区空间布局看，福田的重心是华强北、中心区和中心西区，南山的重心是南山中心区、科技园和华侨城。
南山的不同在于，科技园和华侨城在过去的发展中，一个是科技研发基地定位，一个是都市旅游文化基地定位，都不是经典的商业商务圈。然而，随着整个片区的深度发展，这两个片区都在一定程度上出现后续的商业商务空间发展的局面。
华侨城已经经历了三次大的发展。第一次是上个世纪八十年代的工业，第二次是上个世纪九十年代的旅游，第三次是本世纪一十年代的旅游地产，包括酒店业和高端住宅业。现在，面临东面福田的深圳中心区、中心西区商业商务圈和西南面的南山中心区以及刚刚建成的深圳湾口岸商业商务圈的不断发展，华侨城片区作为深圳目前最大的旅游文化基地，在外围片区已经出现一定程度的商业商务产业配套发展的态势，有可能在本世纪二十年代形成规模。
侨城路、侨香路一带未来商业商务产业具有良好的发展预期
作为一个高端、成熟型的旅游地产发展的大型社区，华侨城自身的规划非常完善，从内部空间看，已没有可以大规模扩张商业商务产业的空间，而在华侨城外围的侨城东路、侨城北路、侨香路、沙河东路、深南大道以及滨海大道沿线的产业布局中，已经分散性地出现一批高端的酒店、写字楼和大型商业网点，这些商业商务产业项目多数并不是华侨城自己开发的，但是，客观上与华侨城的旅游文化产业形成良性互补互动的格局。
华侨城西面的白石洲片区，目前商业商务产业的发展较快，但由于白石洲大面积城中村的存在，使这一片区的商业商务发展的档次和规模受到一定程度的影响，未来改造的成本较高；华侨城沿深南大道两边已基本规划建设完毕，商业商务的发展机会不多；深南大道南边三大主题公园以南片区因毗邻深圳湾，规划以滨海休闲绿地、高端住宅和相关公共服务产品为主，成片发展商业商务的空间也不多；东边深南大道以北的侨城东路和北边的侨城北路、侨香路一带，原有一定的工业和仓储用地，随着这一带产业的升级，这些用地的功能正在逐步改变，可用来开发商业商务的空间相对宽松，目前已有一些写字楼等商务产业出现。从整体看，这一片区还处在发展的起步阶段，各种配套还在推进中，不过，由于发展空间较大，改造成本较低，未来商业商务产业具有良好的发展预期。
话题缘起
从上世纪八十年代工业产业的发展起步，到上世纪九十年代的旅游产业带动，再经过旅游地产的综合开发，华侨城区域经过20余年的沉淀，清晰地记录着深圳区域发展的轨迹。
现在，这个包含沙河西路以东、侨城东路以西、滨海大道以北、广深高速以南的15平方公里范围的城市腹地，已然成为深圳旅游文化中心、深圳高端居住中心、深圳新一代财智人士的聚居中心，形成区域旅游、商业、酒店、房地产业的集群，并逐渐积累着高端住区发展带来的高端消费，出现了向后续的商业商务空间发展的预期。
在这样的预期中，花样年·香年广场的入市，将拉开华侨城区域功能向成熟商务中心整体升级的序幕，勾勒出华侨城及其外围区域商务框架的最初轮廓。就在华侨城区域商务版块启势之际，众专家、学者、业内人士将关注的焦点落在了华侨城，聚焦在花样年·香年广场。
华侨城最缺写字楼
深圳，是一个离心式增长的组团式结构，商务随着居住发展。而华侨城区域，聚集了众多富豪，商务空间潜力巨大。目前，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，写字楼缺口是40万平米。华侨城以北一路之隔花样年·香年广场的出现，对于富豪解决办公与第一居所之间的距离矛盾是一个非常不错的选择。
商务跟着居住走
深圳，是一个离心式增长的组团式结构，商务跟着居住走，深圳CBD中心区、南山CBD、宝安CBD，都是先建设住宅，然后发展商务。如果还有人认为，深圳的商务活动只需要一、二个商务中心的话，这种思想是危险的，可以说，深圳城市的每个组团之间，都将必然出现商务需求，商务空间也就是相应的写字楼就应该散落在深圳的每个组团中。
华侨城区域，因其高端别墅与住宅区，将精英吸引过来居住，精英们过来居住后，他们的企业也会往这里聚集。因为他们是不太愿意将时间损害在上下班上的，上下班一定要靠近第一居所、或者说第一居所一定要靠近办公地。
现在这些公司都在CBD、华侨城、和一些工厂区办公，但随着产业转移，纯粹的办公需求越来越旺盛，居住在华侨城的富裕群体，自然地，要让办公地点离自己的第一居所近一些。这有两种选择：1、搬第一居所，但是第一居所的选择余地其实比写字楼还小，所以不现实。2、搬写字楼，是不错的选择，但是现在华侨城区域写字楼太少。所以，一定要关注类似华侨城北、一路之隔的花样年·香年广场这样的新增供应。
因此，当花样年出人意料地在华侨城北的侨香路建设香年广场的时候，千万不要以为这是疯狂的举动，其实这恰恰吻合了深圳城市特殊结构，它吻合了深圳必将进入“泛商务”时代的必然。我们可以武断一些，假设在此建设住宅，必然比不上在此建设写字楼那样，具有如此的时代性，也将不具备如此丰厚的城市、商务与长远价值。
华侨城最缺的，不是住宅，而是写字楼
至今为止，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，然后搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万平米，商业总量大约35万平米，而写字楼很少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT－LOFT，合计也不到10万平米。
按照世界银行的分析，在亚洲，大约15平米住宅，必须要1平米写字楼搭配，这样的成规模的区域才有持续发展的生命力。以惯例计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为6000000÷15＝40万平米。
由此可见，华侨城的写字楼缺口是40－10＝30万平米。同时，由于华侨城处于深圳特区的地理中心位置，公路、地铁交通辐射面很广，因此，除开本区域内的写字楼需求之外，区域之外对于华侨城也存在相当的写字楼需求，这部分按10万平米计算。也就是说华侨城市现在的写字楼缺口应该是40万平米，大家现在去华侨城试着租写字楼看看，根本没有现货供租赁，这就是一个明证。同时，华侨城也正式看重这一点，才规划建设中旅大厦（WOLRMART西南侧草地）、科技大厦（康佳位置）的主要原因。
作为深圳最大的富裕圈，华侨城波托菲诺（包括天鹅堡、纯水岸）对于就近写字楼的需求应该引起重视。我们想象一下这样的场景：众多财智人士无须车辆，轻松走路，就到达自己在以北一路之隔的花样年·香年广场处理公务，这对于解决办公与第一居所之间的距离矛盾是一个非常不错的选择。