北京新增写字楼布局泛化 供应高位
2007年上半年，北京甲级写字楼市场面对供应高峰和外资受限的双重压力，继续保持供需两旺的势头：销售租赁市场持续活跃，售价租金保持相对稳定。在宏观经济和房地产行业预期持续看好，人民币升值持续加快的形势下，下半年北京甲级写字楼市场有望继续保持良好发展势头。
供应高位
2007年上半年，北京新批准上市写字楼面积117万平方米。尽管这一数字同比下降超过20%，但整体依然处于高位。三大核心商务区虽然也有不少新项目获准上市，但新增供应布局泛化趋势进一步明显，超过60%的新增供应位于三大区域以外。其中，三大核心商务区新增供应主要包括金融街的金鼎大厦、航宇大厦，CBD的远洋光华中心等项目，新获准上市量都在5万平方米以上；德胜门外、安定门外、马连道、三里屯等区域也出现了德胜国际中心、皇城国际中心、世纪茶贸中心和富力爱丁堡公馆等写字楼体量较大的项目，单项目放量也都超过5万平方米。
2007年上半年北京主要写字楼获准上市情况
区域 项目名称 位置 获准上市面积（万平米）
CBD 远洋光华中心 朝阳区光华路 5.32
光华路SOHO 朝阳区光华路 3.85
金融街 金鼎大厦 西城区金融街A区 7.18
融祥华门中心 西城区赵登禹路 2.45
WHOSE 西城区太平桥大街 3.85
航宇大厦 西城区金融街F区8号 7.25
中关村 中关村金融中心 海淀区中关村西区 2.63
德胜门外 德胜国际中心 西城区德外大街 13.87
安定门外 皇城国际中心东城区 安定门外大街2号 5.98
亚奥 桐城国际 朝阳区北苑路 3.06
太阳宫 太阳星城 朝阳区太阳宫 2.32
望京 嘉美风尚中心 朝阳区望京新城 3.44
马连道 茗筑大厦 宣武区马连道路 1.36
世纪茶贸中心 宣武区马连道 8.23
永定门内 富力信然庭 宣武区南纬路 4.20
西山 西赢商务中心 海淀区四季青镇 2.98
亦庄 BDA国际大道 亦庄经济技术开发区 2.02
总部基地 鹏润国际时尚交易中心 中关村丰台园 3.46
广渠门内 MOHO国际 崇文区角湾危改小区 2.15
三里屯 富力爱丁堡公馆 朝阳区白家庄 7.63
数据来源：北京房地产交易管理网
为了应对写字楼放量高峰的到来，部分写字楼调整开发进度，项目竣工日期出现顺延。2007年上半年，北京甲级写字楼市场仅有不到10个新项目顺利完工。这些项目集中在金融街和CBD，主要包括金融街的凯晨广场、卓著大厦、中国人寿中心、北京银行大厦以及CBD的世贸天阶D座、万达广场B座、华贸中心2号楼和金地中心B座，竣工面积不到50万平方米，较预期减少近一半。受此影响，下半年竣工面积可能出现大幅增长，预计达到150万平方米左右。
需求旺盛
销售方面，尽管面临市场供应持续高位以及限外政策抑制外资需求等不利因素，但北京写字楼销售依然保持活跃。写字楼销售的良好形势一方面与宏观经济和房地产形势的持续良好前景密切相关，同时与人民币升值、国内流动性过剩不无关联。也正是在这样一个良好的市场环境下，国内企业和机构的自用和投资需求持续旺盛。越来越多的项目对外只租不售，在一定程度上缓解了销售市场压力。如万达集团将进驻万达广场B座，使用其中8000平方米，余下2万平方米用于出租；中化公司将迁入凯晨广场，进驻7～13层，并出租余下的办公楼层。同时，国内金融企业的投资需求迅速释放，保险、银行、证券等企业大单购买继续活跃。如平安保险购买美邦国际中心，交通银行北京分行购买航宇大厦，宏源证券购买WHOSE的B座。国内金融保险企业取代外资，成为北京写字楼投资市场上的主导力量。在良好市场需求的支撑下，北京甲级写字楼销售价格呈现稳中略涨的态势。
表：2007年上半年北京写字楼部分项目销售情况
区域 项目名称 销售套数（套） 销售面积（万平米）
金融街 光大国际中心 1 3.81
WHOSE 6 1.88
CBD 光华路SOHO 145 3.36
北京国际中心 73 1.06
上地 硅谷亮城 49 5.37
辉煌国际广场 275 1.60
三元桥 天元港中心 156 3.65
德胜门 德胜国际中心 28 4.67
西直门 中坤大厦 69 1.25 南三环
搜宝商务中心 113 1.24
西三环 主语商务中心 19 1.07
数据来源：北京房地产交易管理网
出租方面，由于部分项目完工时间顺延使得供应增加有限，同时若干新入伙项目大部分面积已被业主或关联企业占用，仅有少量面积推向租赁市场，这些使得租赁市场并未因为供应的高位而出现明显的供应压力。同时，国内大型企业的积极扩展、新企业的成立以及国外企业等的加速进入，北京写字楼租务市场需求保持活跃。上半年，国内的IT和金融服务行业继续充当写字楼租赁市场上的支撑力量，广告传媒、娱乐时尚等企业也继续活跃；境外的金融保险企业继续充当租赁市场主体，其他行业企业也在加速进入。CBD区域的华贸中心、银泰中心、世贸天阶、远洋国际中心、凯德大厦，金融街的英蓝国际中心，中关村的融科资讯中心、中国电子大厦等均有新的大客户进驻。正是由于这种新增有效供应的有限以及租赁市场需求的活跃，北京甲级写字楼市场租金和空置率依然维持相对稳定。
稳健发展
由于宏观经济的持续走好以及人民币升值的加快，北京写字楼市场需求有望继续保持扩张势头。尽管面临供应高峰期的到来以及“外资需求”的抑制，但以国内金融保险机构及大型国企为主体的自用以及投资需求有望继续保持旺盛，北京写字楼销售市场有望继续保持良好发展势头，在供需同向扩张的形势下，实现销售价格的稳中趋涨。甲级写字楼租赁市场则由于项目的集中入伙可能对整体市场造成一定冲击，各区域写字楼租赁市场表现将加速分化，成熟区域品质相对较差的写字楼以及非成熟区域的写字楼可能受到一定的不利影响。