青岛：高端写字楼“爆发”　市场面临激战

　　高端写字楼建设“爆发”

　　日前，从戴德梁行的调查数据看到，目前青岛在建及待建的写字楼项目达 20多个，其中甲级写字楼就达到

9个之多。“目前高端写字楼的竞争在香港中路和海尔路两个区域较集中”，戴德梁行的区域经理张婕分析说，香港中路诸多甲级写字楼规划，以及海尔路商务区写字楼的集中放量，都说明高端写字楼正在蓬勃发展中。

　　高端写字楼为何发展如此快速？张婕经理介绍，相比较来说，写字楼的租户较住宅稳定，目前，写字楼的年租金收益率高于住宅，所以购买写字楼进行投资的客户数量在2005年以后大幅增加。而越来越多的国内外大企业开始进驻青岛，许多以前只租不买的外资企业或办事机构，开始大面积购买写字楼，这些因素也促使高端写字楼建设进入快速发展时期。

　　目前写字楼租售态势良好

　　万邦（青岛）置业发展有限公司黄冠青经理表示，目前市南区投入使用的写字楼平均入住率超过90％；而像海信大厦、新世界数码港、国际金融中心等综合素质较高的写字楼，入住率已接近100％，“相比其他地方来说，国内外企业对香港中路的写字楼认可度很高”，黄经理说，香港中路的高档写字楼各项配套设施齐全，也是该区域写字楼长期保持高入住率的重要原因。相比较来说，海尔路区域附近的写字楼租售情况与香港中路比还有些差距。大为置业咨询有限公司的魏鉴刚经理介绍，价格较低是海尔路区域写字楼的良好优势，但由于该地段距离市区较远，并且配套设施方面与香港中路相比还有差距，因此该区域写字楼租售情况一般也在情理之中，随着海尔路区域配套设施的不断完善以及商务氛围的逐渐形成，海尔路附近的写字楼将有很强的升值潜力。

　　未来三年竞争激烈

　　据了解，这一批写字楼项目会在2008年集中上市。目前，香港中路区域内潜在写字楼供应项目有7个，已动工的项目有4个，项目规划全部为复合业态，产品定位全部是甲级，写字楼累计潜在供应面积达

53万平方米，未来 3年，区域内甲级写字楼市场竞争将更加激烈。虽然写字楼市场出现了集中放量的情况，但业内人士对写字楼的租售前景十分看好。

　　针对激烈的竞争，许多开发商也采取了相应的应对措施，来规避高级写字楼集中上市带来的风险。“比如将写字楼打散销售，相对就较容易向外租售，资金回笼也快”，张婕经理说。打散销售就是指将大面积的写字楼空间分割成若干小空间，降低了购买成本。青岛大为置业咨询有限公司的魏鉴刚经理则表示，如果开发商前期规划较好，所建设的高档写字楼各具特色，比如功能和分割面积各不相同，则集中上市造成饱和的可能性很小，甚至还不能满足市场需求。魏经理表示，未来几年内，按照使用功能区分客户群，对写字楼进行整体规划，将成为市场细分的趋势。