福州城市综合体数量超出承载力“人气不振”
客流被分散
作为英国最大、全球第三大零售商TESCO进驻福州的第一站，也是金山生活新区第一个城市综合体项目，乐都汇于2011年开业并被业内看好，认为它能与毗邻的仓山万达共同构筑金山浦上新商圈。
然而，乐都汇在人气和招商方面，同万达相比始终气短一截。至今，乐都汇四层的饮食专区，还有部分空置店铺没有商家入驻。令人意外的是，有不少仓山万达广场的商家表示，仓山万达也出现人气下滑的苗头。
在一些业内人士看来，乐都汇人气下滑，折射出福州城市综合体多、激烈日趋竞争的现状。“宝龙广场也是经过多年的发展才有今天的人气。”泛联房产的资深房产顾问骆海丽认为，一个城市综合体的成熟需要经得起时间的考验，福州大多数城市综合体还处在市场培育期。
8月5日，记者来在金融街万达广场的户外步行街，发现来此逛街的市民并不多，偌大的步行街显得有点冷清。沿着一楼主干道直到步行街出口，有十几家店铺在玻璃门上贴出“店面招租”或者“店面转租”的广告，红底黑字显得格外扎眼。透过玻璃窗可以看到，大部分招租的店铺已经空置，店内四处散落着商家搬迁后留下的垃圾，显然已经很久没人收拾。而步行街二楼的店面空置情况更严重，几乎有一半的店面空置。
记者按照一则转租广告的信息联系到了要转租店面的杨女士。杨女士告诉记者，之前她在步行街二楼开了一家进口食品店。由于生意冷清，面临亏本的窘境，虽然租期还有半年才到期，但杨女士还是决定结业将店面转租。“转租的情况并不理想，少有人问津。”
“我这个店是去年开业的，没想到步行街的人流量一直不理想，很多商店经营困难，连成本都挣不到，只能关门。”一位正准备迁走的服装店老板无奈地说。
据鳌峰路上一家中介门店负责人透露，由于店铺乏人问津，很多业主都降低了期望值，“部分门店的月租已经降到80元/平方米。”
项目集中上马有隐忧
自2009年福州金融街万达广场高调喊出“福州首个大型城市综合体”后，福州的城市综合体就如雨后春笋般涌现：泰禾广场、贵安新天地、永嘉天地、海峡鑫天地、海峡汽车文化广场、海峡国际商贸城等，这些大体量的综合体项目将在2013至2015年陆续面世。业内人士王剑超认为，近两年福州综合体项目开发迅速，体量过大，短期内商铺供给过剩已成事实。
据了解，新批建的城市综合体由于体量较大，往往地处城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套完善，才能吸引新人口的迁入，只有周围入住居民多了，综合体才有成功的基础。否则，就会出现城市综合体人气不旺人、空置商铺多的情况。
“一个综合体投入使用之后，其所处的市场便具有天然杠杆调节作用。以零售商业为例，如果零售商家发现经营困难，自然会选择退租，把资金、精力投入到其他销售状况好的项目继续经营。”福州圆融投资管理有限公司外联部经理黄炎云认为，未来综合体项目的发展趋势是好的项目越来越旺，不好的项目最终会被底价转卖或改建。
对此，双安房产总经理郑爱新也认为，短时间内过多的城市综合体形成竞争，结果必然是成就极少数的商圈及其优质商铺，同时，给大部分的商圈及其商铺带来困难。