首开股份商业地产“贱卖” 神秘股东成赢家

7月13日，首开股份发布董事会决议公告，拟向北京首开商业地产公司(下称“首开商业”)转让8处商业物业项目。

首开商业是首开股份持有49%股权的控股子公司，洋浦强辉投资有限公司(下称“洋浦强辉”)和中信资本(天津)股权投资合伙企业(下称“中信资本天津”)分别持有25.5%的股权。后二者是首开股份为首开商业引进的战略投资者。

值得注意的是，在同日举行的董事会表决中，代表大股东首开集团的董事王明投出了反对票。首开股份的董事刘希模、王少武、杨文侃同为首开商业的董事，出于关联交易而回避表决。

记者辗转找到王明，询问投出反对票的原因，王明三缄其口，并建议找首开股份发言人。但针对记者关于王明投反对票的疑问，首开股份董秘王怡并未回复。

事实上，此次首开股份与首开商业关联交易的评估定价和之前首开商业引入战略投资者，都多有蹊跷之处。

低价出售让人看不懂

首开股份转让的8处商业物业评估建筑面积9.08万平方米，定价12.05亿元(首开股份转让8处商业物业情况见下表)，折合每平方米单价不足1.33万元。

位于北京望京新城的沃尔玛商业4-8层是首开商业此次获得的项目之一。“这个价格有点低。”当得知该项目以3.21亿元转让时，东亚新华投资有限公司的一位副总脱口而出。东亚新华开发的望京中心与沃尔玛商业相邻。

沃尔玛商业4-8层建筑面积大约3.78万平米，以3.21亿元定价，单价大约8500元/平米，同区段二手住宅的单价则直逼3万元。评估公司的报告称，该项目采用项目成本法估值。理由是3层至4层之间的扶梯和客梯因位于3层 超市中间被封存，仅能通过两部货梯由首层通达，对未来如何解决存在不确定性，故按成本法估值。

由于电梯并不通达4-8层，记者沿安全通道走上去，发现这些楼层并未装修。项目毗邻地铁14号线，地铁开通后，项目将有很大的增值空间。

铂郡商业项目位于三里屯使馆区，璞瑅商业是东二环沿线的城市中心楼盘，二者住宅售价都近4.5万元/平米，底层商铺分别作价2.87万元/平米和1.79万元/平米，也显得低廉。可以参考的对比是，三里屯SOHO的售价高达5.1万元/平米，此外，其它项目也存在这一嫌疑。

房地产开发企业税负沉重，为了合理避掉一部分企业所得税并延迟土地增值税清算，开发商都热衷开发商住综合项目，并向商业部分多分摊建造成本以做低住宅部分的利润。商业物业由开发商持有运营，并不涉及土地增值税支出。北京最著名的例子莫过于开发商世纪金源。世纪金源在开发京西大盘世纪城之后，开发的世纪金源购物中心建筑面积超过70万平米，成为“沉淀”利润的蓄水池，合理避掉了一部分税负。

按照这一逻辑，如果首开股份选择将综合项目中的商业部分廉价出售，它合理避税的途径和空间也将失去，增加的税负将由上市公司的股东承担。不过，这并未得到首开方面的回应。

神秘股东成赢家

在获得这8处商业物业之前，首开商业没有运营商业地产项目。

根据公告，洋浦强辉成立于2011年10月，注册资本为1000万元，法定代表人为王强，公司住所为洋浦经济开发区开源大道金洋路浦馨苑16号楼八层801房。

首开股份董秘王怡向记者确认，洋浦强辉是为专门为入股首开商业而设立，他表示首开股份不会与不具备实力的公司合作，但拒绝透露洋浦强辉的股东背景。

记者广泛问诸北京商业地产界人士，表示均未听说过洋浦强辉这家公司。首开股份引进的洋浦强辉很可能是一家实力平平的小公司。

记者又通过查询得知，一家名为洋浦中原物业资讯有限公司(下称“洋浦中原”)的公司，也注册在海南洋浦经济开发区。记者在中信集团总部的京城大厦1908房找到了洋浦中原北京代表处，这间狭小的办公室只有包括前台在内的两名工作人员，前台摆放着一份由洋浦中原居间的办公室租赁合同，洋浦中原的法定代表人为王强。这和洋浦强辉的法人王强是同一名字。虽然注册在海南，但通过网络上散见的招聘广告，北京是洋浦中原的主要营业区域。但从北京办公室的租赁面积和员工人数可以看出，这是一家资产规模和营收都十分微小的公司。

洋浦强辉入股首开商业一个月前才在海南注册，法人同为王强的洋浦中原在北京经营多年，资产规模依然很小，洋浦强辉入股首开商业的2.04亿资金从何而来，首开股份为什么要选择这样一家合作伙伴，王怡并未给出回应。

中信资本动机悬疑

目前，中信资本已完成募集、尚未用完投资额度的房地产基金只有两只：中国房地产发展基金III和中国零售物业基金。前者于2008年12月募资4亿美元，集中投资于一线和二线城市的住宅开发项目。

中国零售物业基金于2011年11月完成首轮募集，金额达2.5亿美元，长沙悦方购物中心是其首个投资项目。中信资本董事总经理程骁远负责中信资本房地产投资板块，他曾向记者表示，中国零售物业基金将主要投资二、三线城市的购物中心，进行招商管理和物业升级后，通过出售退出，北京等一线城市地价高，是他要回避的区域。同时，为匹配投资期限，他倾向于收购已建成项目。记者亲眼所见，他以此为由，拒绝了一个前来寻求融资的拟建商业项目。

首开商业此次接手八宗物业，除了一宗位于厦门外，另外七宗都在北京；其中四宗位于北京的物业已建成，包括厦门领翔商业在内的四宗物业尚处于开发中；只有沃尔玛商业广场定位于购物中心，其他七宗都为经营面积较小的住宅楼底层铺面，难以统一管理和提升。无论是地域、业态和物业发展阶段，都与程骁远之前设定的投资方向相距甚远。

投资首开商业股权，对中信资本来说，也是一次破例。此前，中信资本募集的三只房地产开发基金(其中，中国房地产发展基金I 2007年完成退出，中国房地产发展基金II募集1.5亿美元，2008年6月完成投资)和中国零售物业基金，都入股的是物业项目。设定充足抵押物条件，通过开发商回购或变卖项目股权形式退出。

连日来，记者多次拨打程骁远香港手机，都未得到回应。对于中信资本要求的投资回报率和退出方式，王怡表示，首开股份、洋浦强辉和中信资本三方签订了保密协议，并不对外披露。

首开股份在公告中表示，将现有部分商业物业项目转让给专业的商业地产运营公司经营管理，有助于提升商业物业板块的运营水平和经营效率。据悉，首开股份现有自持商业规模约30万平米，王怡表示，未来还有商业项目陆续注入首开商业。

但记者调查得知，洋浦强辉以现在的人员配置和资产规模很可能无法担负起提升首开商业专业能力的职责。中信资本虽然是实力合作伙伴，如果没有明确的退出机制，将影响其追加投入的意愿，与首开股份协同合作的动力也存有疑问。