国内商业地产“高烧” 将迎来调控政策

高烧加剧

皇庭广场是深圳CBD区域即将新增的大型购物中心之一。这座修建了7年但仍未开业的购物中心，在商业地产开发的热潮中估值被不断炒高，甚至在资本市场中多次搅动起波澜。皇庭广场原名晶岛购物中心，主要权益人之一是早已资不抵债的上市公司ST国商。虽然该项目长期处于“准烂尾”状态，但周边购物中心不断攀升的估值，令资本市场对ST国商的想象异常丰富，ST国商一度成为二级市场的明星股。如今，皇庭广场依然被隔离墙层层掩盖，虽然开发商表示今年年底即将开业，但内外装修现在仍没有完成，丝毫没有即将开业的迹象。

深圳华强北，浓厚的商业气氛里流淌着金钱的味道，李嘉诚的世纪汇广场在这里刚刚落成招商;在华强北对面的华强南，一个叫汉国城市商业中心的商业项目正在建设中。然而，华强北与华强南在商业氛围上相差甚远，有人形容横在两者之间的深南路就像是“阴阳路”。不过，华强南商业地产的开发商们似乎对自己的项目并不担心。

在深圳CBD区域，鳞次栉比的高楼之中分布着4座巨型购物中心。3年之后，这里将再增加3座大型购物中心。届时，1平方公里的范围内将分布90万平方米的购物中心，平均每平方米土地就有0.9平方米的购物中心。

深圳其他区域的商业地产开发丝毫不亚于CBD区域。虽然深圳关外地区并没有形成真正的商业氛围，却已有多个区域存在过度开发之嫌。在距离市中心较远的龙岗区，地铁龙岗线去年刚刚通车，目前各站点均有2-3个城市综合体在建，未来建成的商业设施总量将高达200万平方米。同样位于关外的宝安区，情况和龙岗区相似，大型商业设施在地铁沿线小范围内密集开发，未来的购物中心供应量将达到158万平方米。

购物中心扎堆建设已引起业内担忧。世联地产表示，深圳目前和未来的购买力水平难以支撑深圳购物中心的爆炸式增长。未来5年深圳关外地区社会消费品零售总额增速将维持在14%-18%，但关外区域大型商业设施的开发面积年增速将高达32%-35%。这些购物中心的同质化倾向严重，未来竞争将十分激烈。以打工群体为主的关外区域居住人群，显然难以支撑如此规模的商业设施。

不仅是深圳，商业地产的“高烧”早已在全国蔓延。根据世邦魏理仕的统计，目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米;沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个;成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。

中国购物中心产业资讯中心研究部主任杨慧对中国证券报记者表示，消费率(最终消费占GDP的比重)是衡量一个城市购买力的重要指标，中国城市的平均消费率在37%到38%之间，而美国城市的消费率达到85%。杨慧介绍，天津的消费率只有21%，沈阳也不到30%。按照天津、沈阳目前的情况看，确实很难支撑如此巨量的新增购物中心。事实上，天津、沈阳等城市不少新开业的购物中心经营状况并不理想。